文/乐居财经 严明会

当物业费收缴率连续四年下滑，当物业撤场现象由个案演变为趋势，多地政府终于坐不住了。

近期，江西九江共青城市、柴桑区、武宁县，以及云南绿春县、屏边县等地相继发布倡议书，号召公职人员、党员干部以身作则，按时足额缴纳物业费，有的地方甚至明确要求“绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通”。武宁县更要求党员干部树立“花钱买服务”的消费理念，主动补缴历史欠费。

湖北、安徽、河南等地基层也在制度层面同步发力，安徽省新修订的《物业管理条例》明确将“党建引领”法定化，安陆市出台地方物业管理办法，上蔡县推行物业管理公益模式——一场围绕物业费的“行政攻坚战”正在多地悄然铺开。

一切并非无风起浪。这道“红头倡议”背后，是一部城市小区治理困局的真实缩影。当物业费收缴率跌至历史低点，基层政府终究还是放下了“行政不越位”的克制。

然而，行政动员能解决“不交”的表象，却无法回答“不愿交”的根源，也无法替代物业行业自我革新的内生动力。

持续走低的收缴率，推至沸点的基层矛盾

过去四年间，物业费收缴率如同坐上了滑梯。

克而瑞物管研究中心数据显示，全国物业服务企业（500强）平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，上市物企收缴率为78%，中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

相比之下，头部企业抗风险能力更强。中物智库调研同时显示，2025年百强企业住宅物业费收缴率仅82.3%，较上年再降2.4个百分点。西南某地统计显示，小区物业矛盾已占基层主要矛盾总量的40%以上。

“下降”只是表象，撕裂的信任才是本质。

数据显示，2025年行业住宅物业服务满意度仅73.2分，较上年同期减少1.4分，创近年新低。

“响应不及时、标准不统一、解决不彻底”成为业主诟病的焦点，而大量物业费用去向不透明、公共收益被悄然挪用，更是业主拒绝买单的深层原因。

服务差所以不交费，但收费率越低服务质量也越差；服务越差，业主更不愿缴费。这样的恶性循环，正让许多小区陷入“越管越烂”的窒息困局。

当然，也确有一部分业主以‘服务瑕疵’为由长期恶意欠费，将个别问题扩大化为整体拒付，这同样违背契约精神。

收缴率持续走低的另一边，是“降费潮”与“撤场潮”同步上演，行业剧烈分化。

中指研究院《2025中国物业服务价格指数研究报告》显示，20城物业服务均价同比下跌0.23%，行业普遍承压。与之同步的是，2025年物业撤场项目达173个，其中64.7%为企业“主动撤出”或“到期不续”。

龙湖物业、中海物业、保利物业、万科物业等头部企业均宣布主动退出部分小区，而鄂州中海物业撤出双创之星小区、融创服务提交太原撤场申请等事件，更是直接将收缴率断崖式下滑与项目持续亏损推至公众视野。

有物企负责人直言，物业服务是准公共品但不享受国家补贴，市场化运作根本逻辑是计算投入产出比，“‘一刀切’的限价下，物业费甚至不足以覆盖很多小区的日常运维成本，退场反而成了理性的选择”。

但值得警惕的是，如果一个城市的住宅小区进入“物业真空”，会直接带来公共设施瘫痪、垃圾无人清运、电梯停摆、偷盗率上升，最终压力全部回收到基层政府和街道社区。

换言之，物业费问题从来不是单纯的民事违约，而是社会治理成本转移的隐性起点。

问题的核心是意识，更是对等契约

拆解多地的“红头倡议”，直指业主契约意识不足。

共青城市倡议书明确提出：“依法缴纳物业费，既是每位业主应尽的法定义务，更是维护小区和谐稳定、夯实基层治理根基的关键举措。”

柴桑区、永修县等地的倡议书几乎使用了同样的表述，纷纷号召党员干部争做主动缴费的“示范者”和依法维权的“理性者”。彭泽县更进一步，将物业费缴纳情况纳入干部提拔任用、评先评优的前置审核。

但欠缴背后的核心原因，绝非“意识缺乏”那么简单。

物业公司与业主之间是平等的民事法律关系，公职人员在日常生活中同样是普通业主，有评论指出：“仅发文倡议公职人员积极缴纳物业费，无法从根本上解决问题。相反，可能让公众产生物业公司有人‘为其站台撑腰’的感觉，进而加剧对物业公司的不满情绪。”

但有一个问题是，物业费定价机制与服务质量之间缺乏有效的市场化博弈通道，很多小区的物业定价是开发商早期锁定的，业主几乎没有议价权；而当服务下降时，业主只能选择“拒交”作为唯一的博弈手段。这种“用脚投票”的方式，本质上是一种市场失灵下的自救行为。

因此，公职人员即便咬牙带头缴纳了物业费，如果服务依然低质、账目依然模糊，他们同样会感到不公平。因此，行政压力只能维持一时的“表面履约”，无法真正重建物业与业主之间的信任循环。

对账才能付钱——这是市场经济中最朴素的交易原则。换言之，缴费义务的前提是服务价值的可验证性。当许多业主连物业费的去向都看不清楚，当物业服务满意度跌至73.2分的历史低点，当业主对收费标准与服务质量是否匹配心存疑虑时，强行灌输“缴费义务”无异于隔靴搔痒。

“解决问题的关键还得是，市场的归市场，行政的归行政，法律的归法律。”

九江当地显然意识到了这个问题，其推出了减免空置房物业费的倡议、支持提取公积金支付物业费等配套政策，这种“组合拳”的思路值得肯定。但行政倡议终究只是“催促履行义务”，如果没有同步倒逼物业履行好责任，终究难以治本。

物业生态重建，需有长效机制

物业生态的重建，不能只靠“倡议”，更不能只靠“带头”。观察舆论场，这是一个多数人在强调的观点。

从更高维度看，这是国家治理重心下沉过程中的典型社会试验。2025年“实施物业服务质量提升行动”已写入政府工作报告，标志着物业管理从商业领域正式进入公共服务治理范畴。

从制度层面看，2025年住建部发布《物业服务收费管理办法》，首次从国家层面统一物业收费规则；安徽等省份大幅修订《物业管理条例》，明确将党建引领和基层赋权法定化——顶层设计的信号已经非常明确：物业费不只是一个经济问题，而是社会基层治理现代化的切口与试金石。

但真正治本的路径在于重建信任，在于构建一个透明、对等、公平的物业治理生态。

推动物业收支透明化，将公共区域的广告收入、停车费分成等纳入专管专账，严查瞒报挪用行为；推广物业服务质量第三方评估机制，让业主参与定价与评价，避免“小事拖炸、酿成全面停缴”；建立司法渠道介入物业纠纷的常态化路径，将服务瑕疵减免规则、恶意催收的法律后果和恶意欠缴的追偿机制进一步法定化……

围绕物业费治理，已有一些先行者开始探索治本方案。

比如武汉市已对超40个小区主动下调物业费，青岛、重庆等多个城市的百余个项目降幅普遍在10%到35%之间。

河南上蔡县探索物业管理公益性模式，在购房合同中明确治理模式与薪酬制收费，把物业服务纳入新建住宅品质评价体系。

湖北十堰某小区通过党建引领实现物业费结余，2025年向每户业主发放200元红包。物业生态重建，需要更多制度创新和市场智慧。

物业费不是一个简单的“谁欠谁”的民事问题，而是映射社会诚信、行政边界和市场经济基础设施的重要镜子。

让契约履行基于信任而非行政施压，让市场决定价格、法律解决违约、透明重建信任，这才是化解物业费困局的终极逻辑，也是基层治理现代化的必答题。

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