北京进深 林振兴

在石景山，北京城建悄悄“抢跑”了。

就在5月7日到8日，短短两天时间，北京城建兴通置业直接甩出数则招标计划，涵盖设计、监理等，投资额为7.6亿元。

它的目标很明确——石景山黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块。

其实五一前，这家公司就已按捺不住，悄悄发了招标预告。

北京城建兴通置业由城建发展（600266.SH）100%持股，注册资本3000万元，董事长兼法人为杨振鹏。

杨振鹏年仅40岁，是城建发展副总经理，也是该上市公司最年轻的高管。

这三年，他的薪资经历了“过上车”。

2023年年薪仅4.09万元，2024年新猛涨至101.99万元，涨了近25倍，成为2024年城建发展薪酬最高的高管，让所有地产打工人羡慕到不行。

结果2025年，他的薪资又跌掉三成多，年薪回到67.99万。

这过山车般的收入曲线，背后折射的正是房企高管的KPI压力。

现在，黄庄村地块就是摆在杨振鹏面前最大的“试金石”。如若他能带队顺利拿地、甚至助推项目大卖，这位80后少帅的薪资表，或许又能往上蹿一蹿了。

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为何，北京城建对黄庄村地块情有独钟？

原因在于，城建发展的兄弟公司——北京城建房地产，是该宗地的一级土地整理者。

换句话说，从地块底细到推进节奏，城建方是第一个知情者。这种“近水楼台”的信息差，是其他开发商所不具备的。

另据业内小道消息，北京城建也是黄庄村地块的激活方。

4月20日，地块进入预申请。八天后，该地块正式挂牌。

起拍价22亿元，住宅部分的楼面价约3.3万元/㎡，将于5月28日正式开拍。

黄庄村地块绝不是一块“生面孔”，而是一块“回锅肉”。

早在2024年8月，这宗地就曾在供地清单中亮相，并进到了预申请流程。不过，最终因无人报名而未能正式挂牌。

之所以无人问津，核心痛点就在于地价偏贵、地块素质一般，开发商根本算不过来账，只能无奈放弃。

为啥，这次有开发商敢拿了？

因为黄庄村地块做了场 “大手术”，迎来了史诗级的“大瘦身”。

本次返场，地块总用地面积保持不变，仍为3.66公顷，但在建筑规模、容积率等多项关键指标上都有较大调整。

起拍总价，相较当年的42.43亿元，大幅缩水，几近腰斩。

主要有以下调整：

1、成本大幅降低。起拍总价降幅接近一半，楼面价则从5万/㎡降到3万/㎡出头，大大降低了开发商的拿地门槛和资金压力。

2、开发强度减弱。地上建筑规模减少约1.26万㎡，容积率从2.55降至2.15。同时，建筑高度从60米上限放开到局部80米，这让小区的楼栋排布更加从容，居住舒适度大幅提升。

3、限价取消。最核心的变化是取消了8.2万元/㎡的销售指导价，未来房屋售价将由市场决定，给予了开发商更大的定价自主权。

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最新出让文件显示，项目总用地面积3.66公顷，规划地上建面7.23万㎡。

其中，1622-002住宅地块占地3.15公顷，地上建筑规模约6.77万，容积率2.15，限高60米（局部80米），绿地率30%。

但bug是，住宅地块长得不方正，开发商不太好排楼，边角料面积容易浪费，得花心思抠细节了。

加上，地块北侧为京九铁路线，尽管规划中设置了大面积绿地作为缓冲，但未来小区北侧房源可能仍会面临一定的噪音影响。

地上还得硬塞一个1000㎡社区养老服务驿站和300㎡温馨家园，这可是实打实的“无偿奉献”。

向北隔着莲石东路，是2501-002地块，规划为一所12班幼儿园，也得由住宅地块竞得人建设后无偿移交相关部门，又是一笔显性成本。

但是，黄庄村地块的位置真的挺“香”。

位于石景山区八宝山街道，四环至五环之间。

邻近地铁1号线八宝山站、玉泉路站，但是距离这两个地铁站都在1.5公里以上，不算临铁盘。

玉泉路是比较特殊的一座地铁站，跨海淀与石景山两区，A、B出入口在海淀区永定路街道，而西侧的D口则位于石景山区八宝山街道。

这也意味着，黄庄村地块的物理位置，距离海淀非常近，不到2公里。

日常购物到五棵松商圈也就两三公里，未来这个项目的卖点非常清晰：石景山的价格，海淀的配套，能有效对冲“非临铁”的短板。

对于在海淀，尤其是五棵松、万寿路、金融街工作的客群来说，这里是一个极具性价比的上车盘。

虽然地铁站需要骑行或公交接驳，但相比海淀区内的高房价，这个“最后一公里”的妥协是值得的。

步行范围内，有永辉广场、万达广场、清华大学玉泉医院、调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等生活配套，日常也是非常够用的。

周边附近小区众多，包括远洋山水、国风长安等，属于高度成熟的居住板块。

稍远一点有两个新盘，西北5公里外，石景山西黄庄板块的中海瑞文里；东北方向4公里左右，是海淀半壁店的豪宅项目保利熙瑞。

目前瑞文里的成交均价在6.2/㎡，综合地段和配套优势来看，黄庄村项目大概率能卖好价。

当然，最终定价还得看5月28日的土拍结果。但北京城建已经提前抢跑，这块“回锅肉”，怕是要变成香饽饽了。