保利，又快了一步
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进深
505707
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2026-06-04 16:09
文/上海进深 严明会
保利发展，最近有点猛。
第四轮土拍名单公示后第二天，保利发展就对青浦重固地块招标，拿地当天即公示规划方案。
紧接着，五批次土拍名单公示后没几天，又启动了松江洞泾地块招标。
上周五刚刚拿下的虹口欧阳路地块，昨天（星期三）就公示方案。
这宗迅速亮相的地块，正是虹口区欧阳社区hk153-02地块。
经过27轮竞价，保利击败绿城、招商 南山、越秀等5家房企，以总价14.3亿元拿下地块，楼面价9.37万/㎡，溢价率17.2%。
虽然只有约6000㎡，但保利还是在这块袖珍地块上做出了一个相对完整的围合式社区。
01
地块出让面积6099.68㎡，容积率2.5，地上建筑面积约1.5万平方米，限高60米。
另需配建400㎡社区配套设施，包括居委会办公用房及活动室各200㎡。
无需配建保障房与租赁住房，无中小套型比例限制。
一共排布了3栋住宅，高低配排布，南侧低密洋房、北侧两栋高层。
其中：
南侧3号楼：8 1F洋房，高度32.99m
北侧1号楼：15 1F小高层，高度54.90m
北侧2号楼：16 1F小高层，高度59.99m
三栋住宅均为正南正北朝向，围绕中央景观庭院展开布局，中间释放出较大尺度的景观空间。
户型方面，楼栋面宽较大，预计将采用南北通透设计，通过全屋飘窗、多阳台、顶层复式等产品配置增加附赠空间。
类一梯一户设计，主力套均面积预计在140㎡以内。
小区采用了抬板设计，抬高了7.2米左右。
地库顶板抬高，板下空间用于设置车库、生活垃圾房、大件垃圾房等功能设施，将更多地面空间释放给景观和公共活动区域。
车行口和地库出入口设在西侧欧阳路和东侧吉祥路上。
人行主入口位于南侧尖角位置，次入口位于欧阳路，进入后连接风雨连廊和景观构架直达各楼栋，实现无风雨归家。
北侧还有人行便捷通道。这意味着项目能做到南、西、北三向通达，不仅提升业主出行便利性，也进一步增强了项目与周边街区及公共绿地的融合度。
02
这块地是前不久调规而来。
今年3月，hk153-02地块用地性质由原先的商办用地，调整为三类住宅组团用地。
调整后，地块面积由6393㎡微调至6100㎡，容积率保持2.5不变，计容住宅建面约1.5万㎡，限高60米。
方案同时明确可适当抬升地块地坪标高，出土量不大于2.9万立方米。
规划条件还要求，hk153-02地块采用围合式布局，强化界面连续与亲和力，旨在协同街道与绿地构建活力生态的公共空间，实现住宅增供与绿地扩容的双重提升。
同时，街坊内的hk153-01地块边界同步优化，这块公共绿地的面积由840平方米增加至1133平方米。
体量虽小，但区位条件很不错。地处虹口内环核心区域，南邻北外滩，北近瑞虹国际社区。
位于四达路与欧阳路交汇处，距离10号线邮电新村站只有500多米，1公里范围内覆盖在建的19号线甜爱路站及4/10/19号线交汇的海伦路站，未来可实现多轨换乘。
紧邻瑞虹新天地商业区，步行约1公里可达瑞虹新天地太阳宫、月亮湾等大型商业体。
周边有虹口区第三中心小学吉祥校区、上海世外教育附属虹口区欧阳学校等学校。距离上海四一一医院约830米，上海市第一人民医院北院约1.5公里，医疗配套完善。
来源：进深
作者：505707
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