北京进深 徐迪 近日，华润昌平平西府项目总平图公示。

项目占地3.59公顷，地上建面约6.46万㎡，容积率1.8。

规划19栋住宅楼共688户，住宅建面总计6.39万㎡，户均93㎡，定位为刚需与首改社区。

这个被称为北清橡树湾二期的新项目，各种赠送手段叠加，得房率预计创昌平新高。

公区配置上更是卷出了新高度，超级城市界面、强大的会所体系，还出现了北京第一个首二层架空的设置。

然而，在这份极具迭代感的产品力背后，大门口核心住宅楼栋首层被严重遮挡的硬伤，却成为了规划中不可忽视的痛点。

  首二层架空

5栋楼首层（局部）架空，其中正门口的6#楼东侧首二层架空。

很奇的就是，只有东侧打了阴影线标记为架空层，西边的首二层是可售房源？

从6#楼周边这一圈豪华配建来看，可能性不大。

这栋楼南北两处邻里共享中心，高度6.7米；西侧是景观围墙，把6#楼一整个围住，特别是西边单元的首层，完全失去采光面，推测会与邻里空间打通。

6#楼建筑高度33.7米，假设首二层与邻里共享中心高度一致，剩下的9层住宅刚好是27米。

大门以南的11#楼也是同样情况，没有架空层阴影的西边单元，南北两侧都是4.7米高的邻里空间，所以首层应该也是打通的。

综合来看，大门口的6#、7#、10#和11#这四栋核心楼栋，首层均存在不同程度的遮挡问题，所以

尤其是6#楼，连2层都被划入公共空间，导致真正的住宅被硬生生抬到了3层起步，低楼层的居住体验大打折扣。

这么来看，大门口的6#、7#、10#和11#这四栋，首层全部架空。

6#楼更是连2层都做成了公共空间，住宅被抬到3层起步。

  超级界面

在归家动线上，西侧1#大门打造了开阔的出入口广场，并通过风雨连廊向内延伸，将多个邻里共享空间、配套楼和架空层巧妙串联。

同时，一大一小两个下沉庭院被风雨连廊环绕，与4个架空层共同形成了一个连贯且极具质感的会所体系。

没做镂空顶的大门，本身也是一道风雨连廊，深18.14米，沿街面将近47米，加上两侧景墙，整体有近百米的超级界面。

这种极致的公区打造与空间围合，恰恰是造成大门口住宅楼栋首层被遮挡的直接原因。

大门没标高度，但是内接的配套楼有6.8米高，预计也不会低于这个数字。

另外一栋带架空层的楼栋在北排1#楼，西侧两个单元局部架空。

这栋楼距离小区中央景观带较远，架空层的设置也是体现了社区配套的均好性，但也同样牺牲了部分住宅的采光面。

购房者在为“超级界面”买单时，需要慎重权衡低楼层的居住舒适度。

  拿地回溯

拿地主体北京未来科技城润昌置业有限公司，是北京华润未来城市（亦称“润昌科创中心”）的项目公司，成立于2016年，注册资本26亿元。华润置地持股60%，未来科学城置业持股40%。

华润置地北京总经理陈海鸥担任项目公司董事长、总经理；

未来科学城置业总经理助理单博宇出任副董事长。

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，可以承接海淀与回龙观居住区外溢需求。

周边有北清橡树湾、京投公园悦府等次新项目，二手房挂牌价在5万/㎡以上。

北边是城建龙樾华府，此外还有回龙观小区、和谐家园等相对老一些的小区。

整体居住氛围不错，生活配套完善，首开LONG街、禧乐汇、水城广场、北京积水潭医院（回龙观院区）、畅悦公园、秀水湖公园、未来科学城生态休闲公园等。

但是距离地铁站有一段距离，到最近的地铁8号线平西府站，步行要半小时以上。