起拍价6.22亿！重庆两江中迪广场首拍评述
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乐居财经
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2026-06-14 10:00
据重庆市第一中级人民法院公告，"重庆市北部新区人和（原北部新区金山组团）组团C分区C35-1-1/05号宗地及地上构、建筑物"将于2026年7月2日10:00起至7月3日10:00止在司法拍卖平台进行第一次公开拍卖。
图片来源：人民法院诉讼资产网
该宗地土地面积31226平方米，土地证载用途为批发零售用地、商务金融用地，使用权类型为出让，使用期限至2056年8月24日止。地块规划建筑面积合计146522.80平方米。评估价88931.28万元（土地价值49337.08万元，建筑物价值39594.2万元），起拍价62251.896万元，保证金6230万元，增价幅度312万元。起拍价相当于评估价约七折，体现了司法拍卖标的的常规折让。
标的性质与主要风险点
• 典型烂尾资产：项目约于2020年8月30日停工至今，四栋楼及地下建筑均未完工。其中4-1#完成度较低，4-3#主体仅完成50%，续建任务较重。
• 自持经营限制：按出让合同约定，计容建筑面积不低于5.8万平方米需自持经营。本次标的竣工后三年内自持经营计容建筑不低于30719.14平方米，三年内不得出售、转让，且认定面积若与政府部门不符，拍卖价不作调整。
• 大额历史欠费：标的存在欠缴大额房产税、城市基础设施配套费、竣工违约金等情况，构成隐性成本。
• 权属与交付：标的已查封、有抵押；法院未掌握建设施工材料，仅按现状交付，瑕疵自负。
• 税费垫付：买方需垫付被执行人应缴税费，后续凭票据申请退款。
上市房企风险出清的一环
据*ST中迪公告，标的物所有人为其全资子公司重庆中美恒置业有限公司。截至2025年度末，公司净资产为**-2.75亿元**，标的账面价值7.53亿元。若本次以底价成交，公司债务将有所下降，但也会拉低总资产、净资产，并对未来损益产生一定不利影响。可见，此次拍卖是上市房企化解债务、出清风险的重要环节。
"两久"项目专项处置背景
公告多次提及"重庆两江新区'两久'项目处置工作专班"。该拍卖属于地方政府推动的停滞项目专项处置工作的组成部分，对盘活闲置土地资源、推动产城融合、稳定区域发展具有积极意义。
综合研判与建议
该标的体量大、单价相对可控，土地区位与使用年限较具吸引力。但需理性看待:续建资金需求高、自持经营限制压缩盈利空间、历史欠费构成隐性成本，整体属于"高门槛、重资产、长周期"标的。更适合具备商业运营能力、资金实力雄厚的产业型或国资背景投资者参与；普通投资者应审慎评估续建成本与政策约束，量力而行。
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上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI文章、行业SKills功能撰写。
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