文/北京进深 徐迪 

1092份公众反馈意见，像一场突如其来的暴风雨，让海开控股上地0702项目进度陷入了泥泞之中。

6月5日，海开上地0702地块设计方案反馈意见通告。

官方明确认定，项目的架空层、楼间距、赠送面积等核心设计指标均符合现行规范，仅对消防回车场等细节进行了微调。

这本该是项目推进过程中的一个常规节点——公示、收集意见、回复，进入下一审批环节。

然而，通告发布之后，项目却再无下一步进展传出。

建设工程规划许可证迟迟未能取得，开工时间表更成了一团迷雾。

作为海淀区属一级国企、2024年北京房企拿地榜第三名，海开控股是海淀楼市名副其实的“坐地户”，手握上地核心地段、84.56亿元重金竞得的地块，却在设计方案公示后陷入“静默”——这位海淀本土王者，究竟遇到了什么难念的经？

5月9日，海开控股上地0702项目总平图正式公示。

用地面积7.7公顷，总建筑面积约33.94万㎡，规划30栋4-10层洋房，户型涵盖99/116/139/159/179㎡三居至四居。

项目以TOP级“颂系”规格打造，配置了超级界面、大体量架空层、豪标会所，南向弧形景观花池，10栋楼首层架空与下沉庭院组成强大会所体系。

99㎡起步建面就能做到三面宽，楼王层高更是达到3.3米。

  合规答卷背后的资产焦虑

要理解当前的停滞，需先复盘此前引发轩然大波的1092份公众意见。

这应该是北京近两年收到公众反馈意见最多的一个新盘了。

经主管部分整理，一共有十四大类。

包括架空层层高、楼栋间距、各类赠送平台、消防设计，以及开闭站、调蓄池、化粪池等公共设施的位置，甚至直接质疑审批标准。

几乎涉及到一张总平图上所有的设计。

看完这份采信情况通告，基本不用看图都知道海开这个新盘的设计方案了。

除此之外，还有两条非常主观，带有极大个人情绪的意见：

1、项目影响周边二手房保值，导致二手房降价，违背“稳房价”的国家政策导向。

2、要求和附近其他新建项目一致，不得单独把这个项目纳入上地学区。

这创纪录的反馈量，表面上是对项目技术指标的质疑，深层则是周边二手房业主对资产保值和学区资源被稀释的强烈焦虑，特别是隔壁功德寺双盘——和樾望雲、和樾玉鳴的准业主们。

功德寺双子户型为：和樾望雲98/108/139/178㎡，和樾玉鳴139/178/216/267㎡。

除了和樾玉鳴有2栋200㎡+的大平层，其余户型面积段与海开0702项目高度重合。

而功德寺双子以10万+的单价遭疯抢，本质上是在为上地学区的稀缺性和确定性支付溢价。

如今，海开新盘以同样的面积段、更先进的产品力杀入市场：

景观花池赠送让得房率起码高出同区域项目5个百分点；

架空层配置在海淀新盘中一骑绝尘；

139㎡四居更是直接对标功德寺双子主力户型并进一步迭代升级。

功德寺业主的焦虑可以理解：花大价钱买的新品还没穿上身，就过时了。对于将房产视为核心资产配置的家庭而言，这是真金白银的账面缩水。

于是，和樾双子业主群开始组织集体投诉，直指海开上地新盘使用“黑科技”等手段，设计标准显著高于区域常规住宅标准以及周边存量二手商品房和去年刚开盘新房，要求规自部门予以审查。

前面提到的那两条情绪化意见，也是功德寺双盘业主捍卫自己资产护城河的一种表现。

面对汹涌的民意，规自委海淀分局在通告中划清了清晰的权责边界：对于技术合规问题，依法予以采信。

但对于“影响周边二手房保值”和“学区划片”的诉求，则明确回复“属于市场行为”和“建议咨询教育主管部门”。

这份“合规”答卷，虽然在规划审批层面为项目扫清了障碍，却未能从根本上平息市场的深层忧虑。

  海淀楼市的“囚徒困境”

按照北京市常规审批流程，设计方案反馈意见通告之后，项目需进入“多规合一”协同平台会商阶段，由规自、住建、园林、消防等多个部门联合审查，通过后方可核发建设工程规划许可证。

这一过程通常不会太慢，近两年北京入市的新盘，基本都能在一两周搞定，部分甚至先拿规证，后补发反馈意见。

海开上地0702项目的特殊在于：

1092份反馈意见所引发的舆论压力和社会关注度，远超一个常规住宅项目的审批场景。

首先，一步阳台争议。 

在反馈意见中，海开新盘南向弧形景观花池（一步阳台）成为焦点。

好房子盛行的市场中，老项目自身产品力的落后被无限放大，当周边竞品以更优的产品设计和更清晰的价值主张入市时，老项目“未收房即贬值”的落差感，成为点燃功德寺业主情绪的导火索。

一个耐人寻味的细节是，海淀带一步阳台的新盘不少，只不过都没在总图上画出来，反而顺利过关。

海开在总平图上如实展示一步阳台，没有隐瞒、没有玩双标，结果却引来争议。

其次，学区预期。

“上地学区”作为功德寺双子的核心卖点，也是海开0702项目的潜在加分项。

现实却是充满不确定性的多校划片与学位紧张，功德寺业主联名要求明确划入上地学区的诉求，在教育资源日益均等化和人口结构变化的大背景下，注定是一场漫长的等待，所以转而去要求“不得单独把海开项目纳入上地学区”，试图通过阻断学区预期来削弱海开新盘的竞争力。

规自分局对此的回应是：学区划片以教育主管部门意见为准，不在规自部门职责范围内。但学区问题的高度敏感性，无疑为项目审批增添了额外的政策考量维度。

第三，“稳房价”的帽子。 

反馈意见中“影响周边二手房保值，违背稳房价政策导向”的指控，使得项目不再只是一个单纯的规划设计审批问题，而被赋予了宏观政策层面的敏感性。

在当前房地产调控语境下，任何可能引发区域价格波动的项目，审批部门都会格外审慎。

第四，是多规合一会商的复杂性。 

0702项目并非纯住宅地块，还包含F3其他类多功能用地，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向。

地块内还规划有公交中心站，出让文件特别提醒“应适度提前实施建设，保障入驻前实施完成，避免产生舆情”。

多功能用地绿地率仅15%，被质疑不满足北京市对混合功能用地不低于20%的绿地率要求。

这些复合型条件也使得“多规合一”会商涉及的利益主体更多、协调难度更大。

综上，在海淀做“好房子”，是一件有风险的事。这也折射出了当前北京核心区新盘开发的典型困境：

一方面，海淀区作为北京科技创新核心区，拥有极强的产业基础和人口吸引力，住房需求旺盛。上地板块更是紧邻中关村，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站，上地西路还规划有地铁快线R5线，地段价值毋庸置疑。

另一方面，海淀新房市场长期处于产品力洼地。客观来看，0702项目的规划配置，甚至是跟不上北京其他区楼盘产品力的。但在海淀，起码对功德寺双盘而言，无疑是降维打击。

规划审批可以依据条文做到“技术合规”，但一个项目能否真正融入区域、实现价值平衡，是一道更为复杂的考题。

  坐地户也有难念的经

海淀上地0702街区地块于去年12月23日完成出让，由海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。

其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。

项目开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。

注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。

叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。

作为海淀本土国企，海开在当地开发过多个楼盘，包括去年与功德寺双子同期较量的颐海澐颂，以及同在上地板块的顶豪盘圆明天颂等。

海开控股创立于1981年，是海淀区第一家、规模最大的地产国企，实际控制人为海淀区国资委。

此前多年，海开一直隐于幕后，角色偏向城市更新建设的参与者——海淀的四通大厦、数码大厦、知识产权大厦，背后都有海开的影子。

真正走向台前是在2021年。那年海开控股第一个项目圆明天颂开盘卖了近60亿，交付时业主满意度不错，攒了一波口碑。

2022年，海开+中建壹品联手拿下永丰地块，打造了栖海澐颂。

2024年，海开控股拿地节奏猛然提速，先以42.3亿元拿下海淀清河一宗综合性商业金融服务用地，时隔七天又斥资79亿拿下永丰南地块。

这一年，海开控股以121亿元的成绩，第一次登上北京房企全口径拿地额榜单。

起点很高，开局就是第三，仅次于中海地产和中建智地。

拿地凶猛的背后，非常考验财务底盘。上地0702项目以84.56亿元竞得，这是一笔重资产投入，每一天的延期，都意味着资金成本的增加和回款周期的推后。

上地0702项目也为海开敲响了警钟，在高度敏感的海淀楼市环境中，任何设计上的“创新”都可能被放大审视，任何审批环节的"瑕疵"都可能成为争议焦点。

这或许也解释了为什么海开在上地项目上格外谨慎。

推快了，功德寺业主的维权压力可能升级；推慢了，资金成本和市场窗口期都在流失。

作为海淀本土王者，海开不可能像外来房企那样硬推，它需要在这个生态中继续生存和发展，需要平衡各方利益。

从目前的信息来看，海开上地0702项目“推倒重来”的概率很小。设计方案的核心框架：30栋洋房、颂系规格、架空层会所体系应该都会保留。

但在局部细节上，妥协与微调或许已在酝酿之中，包括学区宣传口径的谨慎化处理等。

也许这就是海淀楼市走向成熟的必经之路。

什么时候产品力的升级不再被视作异端，好房子的标准不再因为区域惯性而被压低，海淀楼市才能真正进入产品力与价格平衡的新阶段。

海开上地0702项目的命运，某种程度上也是海淀楼市转型的一个缩影。

市场在等待，功德寺业主在观望，海开在博弈。