核心摘要

2026年是“十五五”开局之年，房地产政策重心从“推动止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”的施政体系持续深化。

2026年上半年，全国房地产市场整体延续“L型触底、跌幅收窄”的筑底行情，市场呈现“弱复苏、强分化”格局。一方面，新房供应持续收缩，上半年50个典型城市累计新增供应4697万平方米，同比下降23.1%，供给约束进一步强化；另一方面，新房成交在二季度出现明显的边际修复，其中4月成交同比转正至1.6%，6月成交环比微降0.3%，北京、上海、深圳等核心城市引领复苏，城市能级间分化显著。二手住房市场表现明显优于新房，多数城市同比保持增长，置换链条畅通成为激活市场循环的关键。

从库存端来看，“以销定产”策略下，供应收缩力度大于成交，推动狭义库存持续回落。截至2026年6月末，50城狭义库存规模降至约3亿平方米，回归至三年来低位，但去化周期仍处26个月高位，三四线城市去化压力尤为突出。

展望下半年，我们认为，在供给端持续收缩的行业惯性下，新房供应仍将维持低位，成交大概率延续筑底行情，市场分化格局大概率进一步加深。据当前市场基本面研判，一线及核心二线城市（上海、北京、杭州、深圳等）在“好房子”优质项目入市与二手房供需关系改善的双重支撑下，新房、二手房成交有望保持较高活跃度，在2025年同期低基数效应下，新房成交同比降幅有望进一步收窄甚至转正。二手房市场预期继续引领修复，核心城市成交活跃度延续。相比之下，多数三四线城市仍将处于去库存与价格调整过程中，弱势磨底态势难改。

一、整体综述：一二手分化加剧，二手房主导地位强化

2026年上半年，房地产市场一二手成交结构持续分化，二手房在重点城市住房交易中的占比稳步提升，“二手房主导”的格局进一步强化。

从成交总量来看，一二手住宅合计成交规模在二季度迎来阶段性修复，其中二手房成交表现明显优于新房。上半年新房成交规模同比有所回落，二手房成交规模同环比双升，上半年成交总量更是创近四年新高。

从月度变化来看，2026年上半年二手房占比呈现“一季度走高、二季度小幅回落”的态势：1月占比高达71.8%，2月受春节因素回落，3-4月小幅回升，5月明显回落，6月微幅企稳在65.3%左右。新房成交规模在二季度也迎来阶段性修复，“卖旧买新”的改善需求传导带动新房成交占比提升。

图1 2023年1月-2026年6月20个重点城市一二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

注：20个重点城市包含北京、成都、大连、东莞、佛山、广州、杭州、惠州、南京、宁波、青岛、厦门、上海、深圳、苏州、天津、武汉、西安、扬州、重庆，与二手房同口径。

从一二手占比及分化趋势来看，一二手占比剪刀差呈现长期走阔态势，而短期（2026年上半年）则表现为“高位波动、二季度收敛”的特征。在新房供应持续收缩的背景下，二手房凭借其现房属性、区位成熟度及价格弹性，成为承接市场需求的主要载体，二手房交易占比整体走高，一二手剪刀差持续扩大；进入二季度后，随着核心城市优质项目集中入市，新房成交同比转正，一二手剪刀差呈现阶段性收敛现象。

图 2 2023年1月-2026年6月重点20个城市一二手住宅成交面积占比月度变动情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

二、新建商品住宅市场：成交同比回落，库存压力结构性凸显

1、供应：上半年累计同比下降23.1%，各能级全面缩量，核心城市供给结构性分化

2026年上半年，新房供应延续了自2023年以来的缩量态势，且降幅进一步扩大。据CRIC监测，全国50个典型城市上半年累计新增供应4697万平方米，同比下降23.1%。从绝对量来看，仅为2023年同期的约43%，供给收缩幅度为近年之最。

从月度走势来看，1-2月受春节假期与市场预期偏弱叠加影响，供应处于年度谷底，单月规模均不足600万平方米；3月随“小阳春”季节性放量至911万平方米，环比增长121.9%，但同比仍下降22%；4月进一步上行至1136万平方米，形成上半年供应小高峰；5-6月供应先降后升，5月供应回落至746万平方米，环比下降34.3%，6月供应回升至915万平方米，环比增长22.6%，但同比仍下降22.9%。整体来看，上半年供应呈“一季度低位开局、二季度冲高回落”的特征，房企推盘积极性整体偏弱。

图3 2023年1月-2026年6月全国50个典型城市新建商品住宅月度供应情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

备注：50个代表城市包含北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、苏州、武汉、西安、南京、长沙、天津、郑州、东莞、青岛、宁波、合肥、佛山、沈阳、无锡、济南、厦门、福州、温州、长春、哈尔滨、南宁、常州、南昌、南通、珠海、惠州、徐州、中山、兰州、大连、东营、淮南、景德镇、昆山、拉萨、汕头、西宁、扬州、运城、漳州、肇庆、镇江、淄博，下同。

分能级来看，上半年各能级城市供应均同比下滑，其中一线城市收缩幅度最为显著。4个一线城市上半年累计供应715万平方米，同比下降25.5%，其中北京供应同比降幅超40%，广州降幅超30%；23个二线城市累计供应约2880万平方米，同比下降约25.0%，其中长沙、济南等城市供应同比降幅超50%，仅福州（+20.7%）、南昌（+7.0%）供应实现同比正增长；23个三四线城市累计供应约1102万平方米，同比下降约15.8%，降幅相对较小，但绝对规模已处于历史低位。

表1 2026年6月和上半年50个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

2、成交：上半年累计同比下降11.8%，二季度环比大增40.1%，城市能级间分化显著

2026年上半年，新房成交呈现“筑底企稳、二季度边际修复”的运行特征。上半年50城新建商品住宅累计成交7220万平方米，同比下降约11.8%。从季度动能看，一季度受春节及低基数扰动降幅较大，成交约3007万平方米，同比下降24.2%；二季度得益于政策累积效应及部分核心城市需求的逐步释放，成交面积回升至约4213万平方米，环比增长40.1%，同比降幅大幅收窄至0.2%。

从月度走势来看，1-2月受春节因素扰动成交低迷，2月单月成交仅661万平方米；3月随着“小阳春”的到来市场迎来阶段性修复，成交规模回升至1402万平方米，环比增长112.0%；4-5月市场热度惯性延续，其中4月成交同比实现1.6%的正增长，5月则环比增长4.0%，成交量更是创年内新高；6月受市场预期转弱影响，成交环比微降0.3%至1420万平方米，同比降幅扩大至3.3%，但仍在相对高位持稳，显示市场具备一定的底部支撑。

图4 2023年1月-2026年6月全国50个典型城市新建商品住宅月度成交情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

分能级来看，一线城市韧性凸显，跌幅小于整体均线。一线城市上半年累计成交1043万平方米，同比下降8.9%，降幅在各能级中最小。其中，深圳上半年累计成交225万平方米，同比仅降5.7%，5月单月成交59万平方米，环比大增46%、同比增65%，政策松绑叠加改善需求释放，表现最为突出；广州上半年累计成交359万平方米，同比基本持平（-0.3%），市场筑底迹象明显；北京上半年累计成交235万平方米，同比下降1.9%；上海受去年同期高基数影响，上半年累计成交223万平方米，同比下降27.1%，降幅在四城中最大。

二线城市整体承压，单城表现冷热不均。二线城市上半年累计成交4335万平方米，同比降幅为15.6%，降幅相对居前。其中成都、长沙等城市同比降幅超30%，仅沈阳（+15.8%）、厦门（+16.4%）保持正增长。成交规模上，重庆上半年累计成交470万平方米，为二线城市最高；成都、天津、武汉等城市也维持了较大的市场规模，整体规模在300-400万平方米左右。

三四线城市低位运行，修复基础薄弱。三四线城市上半年累计成交1842万平方米，同比下降3.3%，降幅在各能级中最低，但其主要建立在前几年基数已大幅缩减的背景上，并非市场真实回暖的体现。其中昆山（+56.0%）、南通（+41.5%）、漳州（+49.9%）等城市成交实现同比正增长，反映了部分三四线城市在低基数下的企稳态势，但绝对规模仍然有限。

表2 2026年6月和上半年50个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从成交面积段结构来看，改善型需求成交占比持续提升，产品升级趋势明确。2026年上半年，90平方米以下小户型成交占比仅19%，较2023年下降3个百分点；110-130平方米刚改户型占比提升至26%，较2023年提升2个百分点；150平方米以上大户型占比维持14%的高位，较2023年提升约3个百分点，改善型需求已成为支撑市场成交的核心力量。

 
图5 2023年-2026年上半年全国50个典型城市新建商品住宅各面积段成交套数占比

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

3、供求关系：上半年供求比降至0.65，供求比走低，市场供需关系持续改善

从供求关系来看，2020年以来50城商品住宅供求比持续下行，2026年上半年供求比降至0.65，为近年最低水平。一方面，土地成交连续数年保持低位，房企开工意愿低迷，使得新入市供应规模急剧收缩；另一方面，去库存导向明显，严控增量背景下，地方政府通过暂停或减少新增住宅用地出让、推进城市更新与收储等方式主动压降供应，从而推动供求关系向去库存方向优化，市场整体供需关系持续改善。

图6 2020年以来全国50个典型城市新建商品住宅供求比变化

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

4、价格表现：上半年整体同比微降1.6%，一线降幅居前，结构性因素主导涨跌

从CRIC监测的2026年上半年50城新建商品住宅成交统计均价看，50城整体房价环比增长2.7%、同比下降1.6%。其中一线房价环比下降2.2%、同比下降4.6%。二线房价整体稳中有升，环比增长3.5%、同比基本持平，三四线房价仍存下行压力，同比下跌3.5%。

表3 2026年上半年各能级城市商品住宅成交均价（单位：元/平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从月度价格走势来看，一线城市均价维持高位波动，二线和三四线城市均价走势相对平稳，结构性因素主导价格涨跌。从单月来看，6月一线城市成交均价57140元/平方米，较年初上涨3.8%；二线城市成交均价18573元/平方米，较年初上涨9.3%，涨幅最为显著；三四线城市成交均价13554元/平方米，较年初下跌4.4%，价格走势相对平稳但整体承压。

图7 2023年1月-2026年6月全国50个典型城市分能级新建商品住宅成交价格走势

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从城市表现来看，50个典型城市中，成交均价同比上涨的城市有14个，同比基本持平（涨幅在±2%区间内）的城市有11个，下跌城市共25个，下跌城市数量仍占半数以上，市场整体价格仍处调整周期，结构性上涨特征明显。

图8 2026年上半年全国50个典型城市新建商品住宅成交价格同比表现

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

具体来看，成交均价TOP10城市仍以一线及强二线城市为主，上海、深圳、北京稳居前三，杭州、厦门、东莞等长三角、珠三角核心城市位列前十。价格涨幅TOP10城市分化显著，杭州以18.6%的同比涨幅居首，青岛（11.2%）、深圳（10.3%）、拉萨（9.0%）、惠州（8.3%）等城市因本地市场结构变化或需求释放涨幅靠前；宁波（-11.2%）、东莞等城市价格同比降幅超11%，价格调整压力依然较大。

表4 2026年上半年商品住宅成交均价和价格涨幅TOP10城市（单位：元/平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

5、库存及去化：总量持续回落，去化周期仍处26.1个月高位

2026年上半年，在供给持续收缩的背景下，全国50个典型城市商品住宅狭义库存总量下降至3亿平方米，较2023年初的约3.9亿平方米累计下降约23.3%，整体库存规模已回落至三年来的低位。值得注意的是，尽管库存总量下降，但受成交规模整体偏低制约，去化压力并未得到根本缓解。

(1) 库存：狭义库存总量持续回落，二线城市为库存去化核心承载区

2026年以来，重点城市狭义库存持续处于去化通道。截至2026年6月末，全国50个典型城市商品住宅狭义库存总量约30004万平方米，延续下降态势。其中6月环比下降约1.3%，同比下降约7.3%。究其原因，房企“以销定产”的审慎经营策略持续深化，供应端收缩幅度显著大于成交端调整幅度，被动去库存进程稳步推进。

分能级来看，6月各能级城市库存环比均有所回落，降幅在1%-2%之内不等。从同比来看，一线城市库存规模较去年6月基本持平（-1.6%），二线、三四线城市库存规模较去年6月均呈现明显收缩态势，分别下降8.5%、7.3%，去库存成效显著。

图9 2023年1月-2026年6月全国50个典型城市商品住宅狭义库存量变动情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

具体来看，一线城市内部库存走势分化。北京（-5.7%）、广州（-7.4%）供应端收缩力度显著，叠加成交端改善需求持续支撑，库存规模同环比双降，但库存规模仍在1000万平方米以上。上海、深圳库存同比仍处上涨通道，其中深圳涨幅达14.2%，供需同步收缩下库存尚未有效去化，库存小幅积压。

二线城市库存整体呈下行趋势，城市间存量体量差异显著。成都、沈阳、武汉位列6月末狭义库存量TOP3，三城合计占二线城市库存总量约29.4%。同比维度，超三分之二二线城市库存处于下降通道，多数城市库存下降主要源于供应收缩幅度超过成交降幅，如郑州（-27.5%）、长春（-27.1%）、宁波（-14.4%）等，其中大连库存降幅超49%，去库存成效突出；仅成都（+7.6%）、西安（+8.9%）、济南（+6.6%）等少数城市受前期供货集中传导影响，库存同比呈现正增长。

三四线城市中，超八成城市库存同比下降，整体积压状况较去年同期明显改善。温州（-19.8%）、南通（-20.7%）库存同比降幅居前，库存加速去化。但佛山、徐州、珠海、东莞等城市库存绝对量仍处高位，去化压力较大。仅东莞（+19.0%）、漳州（+11.0%）、淮南（+7.0%）等少数城市库存规模同比上涨，其中东莞库存涨幅接近20%，主要源于供应增速远超成交，库存被动上升。

图10 2026年6月末全国50个典型城市狭义库存及其同比变化

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

备注：部分城市按照6月末库存面积=5月末库存面积+6月供应-6月成交计算得出 

(2) 去化：去化周期处于26.1个月高位，三四线去化压力最为突出

伴随着供应端持续收缩及二季度成交走强带动，截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期较5月小幅回落，但仍处于26.1个月的高位区间。分能级来看，一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市31.6个月，三四线城市去化压力最为突出。

图11 2023年1月-2026年6月全国50个典型城市商品住宅库存量去化周期变动情况

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

备注：去化周期=库存面积/近12个月月均去化

具体来看，深圳去化周期24.3个月，同比增幅超68%，绝对水平处于阶段性高位，库存压力持续累积；上海去化周期为19.7个月，同比增幅超51%，主要受成交规模缩量影响。北京、广州虽库存规模同比回落，但受整体成交规模收缩制约，去化周期仍维持高位运行，库存风险尚未得到根本缓解。

二线城市去化周期风险分层清晰，核心与弱二线表现分化加剧。截至6月末，哈尔滨（71.8个月）、大连（65.5个月）、沈阳（56.7个月）等弱二线城市去化周期超56个月，大幅突破18个月警戒线，库存积压风险突出；与之相对应的是，杭州（10.3个月）、合肥（11.5个月）、重庆（10.1个月）等核心强二线城市去化周期处于10-12个月的安全区间，供需相对均衡。从同比变化来看，6月伴随成交窄幅修复，多数城市去化周期边际改善，其中郑州、长春等供应收缩力度较大的城市，去化周期同比显著缩短，去库存成效相对明显；成都、兰州等城市去化周期同比增幅超60%，去化压力持续回升。整体来看，多数二线城市去化压力较上年同期有所上升。

三四线城市整体库存形势较为严峻，其中珠海（46.9个月）、东莞（41.4个月）、汕头（49.6个月）、昆山（45.2个月）等城市去化周期超40个月，部分城市如西宁去化周期达53.1个月，同比激增93.5%。同比来看，多数城市去化压力较上年同期有所上升，仅南通（-26.1%）、徐州（-12.5%）、拉萨（-15.7%）等少数城市去化周期有所缓解。整体来看，三四线城市去化周期的普遍高位，与市场需求疲软、成交活跃度不足密切相关，未来去库存仍是这些城市面临的长期挑战。

图12 2026年6月末全国50个典型城市去化周期及其同比变化

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

三、二手住宅市场：成交韧性优于新房，上半年成交创近四年新高

2026年上半年，与新房市场持续缩量调整形成鲜明对比的，是二手住房市场表现出的较强韧性。在“以价换量”的主基调下，核心城市二手房成交规模逆势攀升，成为稳定整体住房需求的坚实底座。

从总量来看，基于对20个重点监测城市的统计，2026年上半年二手住房市场累计成交规模创下近四年来新高。1-6月，20城二手房累计成交9500万平方米，同比增长2.6%，表现优于新房。成交量的显著增长，一方面源于部分城市“卖旧买新”置换链条加速打通，释放了大量存量房源；另一方面，二手房更具竞争力的价格优势吸纳了刚需及部分改善型客群的持续流入。

图13 2023年-2026年上半年全国20个重点城市二手住宅半年度成交走势

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

从成交走势来看，“一二季度冷热分明”特征显著。一季度市场即延续了上年末的“弱复苏、强分化”格局，市场底部支撑逐步形成。其中1月成交1495万平方米，处于相对高位；2月受春节影响回落至839万平方米。春节后，积压的刚性购房需求快速释放，3月成交规模冲高至1812万平方米，环比上涨116.1%，部分一二线城市二手房成交量率先实现同比正增长。进入二季度，市场活跃度显著提升，其中4月成交1921万平方米，环比上涨6.0%，达到上半年峰值。5-6月成交虽有所回落但维持高位，分别为1737万、1697万平方米。随着预期和信心的改善，“卖旧买新”的置换需求集中释放，成为缩短二手房成交周期、加快市场轮动的核心驱动力，最终推动上半年整体成交规模创近年新高。

图14 2023年1月-2026年6月全国20个重点城市二手住宅成交面积及环比

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

多数城市同比保持增长。分能级来看，一线城市韧性更强。上半年累计成交2751万平方米，同比增长4.4%，其中上海成交同比增长9.9%，表现最为突出。二三线城市累计成交6749万平方米，同比增长7.5%，其中成都（+10.6%）、厦门（+14.2%）、扬州（+26.9%）等城市成交同比增幅超10%，增长势头甚至超越一线城市，置换需求释放较为充分，但除成都外，其他城市整体基数偏低；杭州（-9.6%）、重庆（-1.6%）成交同比则出现不同程度下滑，城市间分化显著。

表5 2026年6月和上半年20个重点城市分能级二手房成交量（单位：万平方米）

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统。

备注：成都、上海、广州、深圳、杭州、重庆、苏州、武汉、西安、南京6月数据依前25日数据预估所得，与实际数据不一致。

四、下半年展望

1、新房供应：持续收缩，核心城市仍是推盘重点

展望下半年，新房供应预计将延续低位运行态势。从上半年走势看，6月供应虽环比回升22.6%，但同比下降22.9%，且二季度各月供应环比波动较大，4月冲高后5月大幅回落，显示房企推盘信心不足。在当前市场环境下，供给端将延续“量入为出”的策略，根据各城市去化表现动态调整供货节奏。多数城市供应将随成交活跃度同步收缩。

分城市看，核心一二线城市（杭州、合肥等）因库存去化周期相对较短（杭州10.3个月、合肥11.5个月、南昌12.1个月），且改善型需求仍有释放空间，房企推盘积极性有望维持，但推盘量难有大幅增长，新增供应将以优质地段、高品质项目为主。弱二三线城市（如郑州、天津、南宁等）库存高企、成交低迷，预计供应将进一步缩量，市场重心将转向存量去化。

2、新房成交：低位持稳，季节性环比走弱

展望下半年，新房成交大概率延续“低位持稳”格局。从上半年成交走势来看，6月成交虽同比下降3.3%，但环比降幅仅0.3%，显示市场在经历5月高点后仍具一定韧性。若无重大政策利好提振，三季度成交环比可能小幅回落，但同比降幅有望进一步收窄（去年三季度低基数影响）。

核心城市中，一线城市受优质供给和刚性需求双重支撑，成交有望保持相对稳定，但“点状热”与“面状冷”并存的结构性特征将更加明显。杭州、成都等前期热点城市，随着改善项目集中入市、客户分流加剧，市场热度或有所回落。基本面较好的二线城市如广州、南京、苏州、武汉等，若优质改善盘供应增加、刚需项目维持合理定价，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二线城市及多数三四线城市（如郑州、天津、南宁等），刚需购买力受限，库存去化压力较大，预计延续筑底行情，成交难有明显起色。

3、新房价格：整体承压，结构性分化延续

展望下半年，新房价格预计延续“稳中微调、结构性上行”格局，各能级城市价格走势继续分化。一线城市在优质项目集中入市带动下，成交均价有望维持高位。二线城市内部价格分化将持续，杭州、合肥等热点城市改善盘主导均价仍有上行空间，但郑州、天津等去化压力较大的城市价格仍面临调整压力。三四线城市整体价格仍处于探底过程中，“以价换量”仍是主流策略。

4、库存及去化：去化周期或进一步拉长，三四线压力持续

展望下半年，整体库存预计延续微降或低位持稳态势，但去化周期存在进一步拉长的风险。当前50城去化周期已达26.1个月，若三季度成交环比继续回落，而去化速度同步放缓，则去化周期可能再度上行。

核心一二线城市去化周期基本在10-26个月之间，整体风险可控。三四线城市库存压力依然严峻，尤其是去化周期超过40个月的城市（东莞、珠海、昆山、西宁、汕头等），即便供应不再增加，以当前成交节奏，去化周期仍需3-4年以上，中长期库存风险不容忽视。部分人口持续流出、产业基础薄弱的城市，去化压力将进一步加大。

5、二手房成交：高位持稳，增长动能边际减弱

下半年二手房市场预计仍将维持对新建商品住宅的相对优势，但增长动能较二季度将边际减弱。

成交量方面，上半年二手房成交已处于较高水位。三季度作为传统交易淡季，叠加前期积压需求逐步释放完毕，成交量可能出现环比小幅回落，但在低基数支撑下，同比仍有望保持正增长。核心城市如上海、深圳、天津、重庆等，刚需基数较大、价格调整相对充分，成交活跃度有望维持高位；苏州、扬州等前期需求释放较多的城市，成交回调压力相对更大。 

附表1 2026年6月和上半年全国50个典型城市分能级新建商品住宅成交均价（单位：元/平方米）