文/深圳进深 李奕和

深圳土拍颗粒无收，中海地产对旧改出手了。

前两天，位于深圳南山桃源的同富裕工业区旧改，投资方出现了变更。

这个已经命名为云锦万宸家园的项目，开发主体为深圳市桑泰联得投资有限公司（简称“桑泰联得”）。

原由深圳市桑泰房地产开发有限公司（简称“桑泰地产”）占股55%，深圳市沃泰华康发展有限公司占股45%。

为桑泰集团旗下实际控制企业。

而最新股权显示，桑泰联得由中海华南（深圳）有限公司持股100%，后者是中海地产集团全资子公司。

管理层也已经变更完成。

桑泰联得原董事长、总经理为陈杰、黄山，如今已分别变为刘显勇、赵亮。

刘显勇和赵亮，是中海内部十分有默契的两个人，在许多项目公司上都可以看见这对“CP”。

他们，分别也是中海深圳公司董事长、经理。

中海突然杀出，将云锦万宸家园收归麾下，还是挺让人意外的。

这个项目在今年6月中获批案名，当月下旬披露规划总图。

推进挺迅速的，原以为就要上市了。殊不知如今，被中海截胡。

对中海而言，也算是一次曲线“储粮”。

今年以来深圳土拍市场激烈，特别是6月里的三场土拍，“地王”频出。

中海虽然有意参拍，但面对激烈的争夺，只能沦为“小透明”连续陪跑。

上半年所拍地块中，甚至拿不下一宗。

如今通过旧改股权，拿下云锦万宸家园项目，也算是寻得一些安慰了。

同富裕工业区旧改，曾列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第一批计划》，拟更新方向为新型产业功能。

随后于2020年，被列入《2020年深圳市南山区城市更新单元计划第四批计划》。更新方向，也被调整为商业、居住等功能。

该旧改在2025年8月已举行奠基仪式，正式进入建设阶段。

项目有两个比较突出的点：

1）就区位而言，云锦万宸家园优势较为突出。

其位于南山区桃源街道留仙大道以北、丽水路以东，附近有塘朗山与西丽水库，生态环境优越。

而且，周边还有清华大学研究生院、北京大学研究生院、哈尔滨工业大学研究生院、深圳大学、南方科技大学及中科院先进技术学院等一流学府和科研机构。

片区产业、人才势能强劲。

价格参考，项目附近总章翡翠公馆、鼎盛金域阳光家园，参考均价为7.4-7.7万/㎡。

2）另一个就是高，非常的高。

整个云锦万宸家园项目，建设用地面积2.29万㎡，总建筑面积22.89万㎡。

容积率7.56（规定容积率6.16），计容积率建筑面积17.29万㎡。

其中，住宅建筑面积10.14万㎡，保障房8253㎡，商业及文化设施1.5万㎡。

另外还有9班幼儿园、托儿所、公交首末站、党群服务中心、文化活动室等公共配套1.55万㎡。

其分南北两个地块，由五栋45-53层的商品房、一栋28层的保障房、一栋幼儿园组成。

具体而言：

北地块两栋楼，为1栋一、二单元，楼高均为45层，均为一层五户设计；

南地块三栋住宅，为2栋一、二、三单元，楼高均为53层。其中，2栋一二单元为一层三户，2栋三单元为一层四户。

2栋四单元明显看出是保障房，位于南地块西南角。3栋幼儿园位于南地块东南角。

要知道，在眼下满是新国标、新规产品的深圳市场，超50层高度的项目已是少见。

云锦万宸家园，可以说是创下了一个新高度。

所以，项目的不足其实肉眼可见：

1）超过6的容积率，而且商品房都是超高层，密度较高。

2）小区的楼间距也不大，北地块的两栋住宅楼，楼间距仅14米左右；南地块，商品房最短楼间距仅约16米。

从这些参数上看，小区在居住体验上，对比眼下的新国标项目并不算友好。