招商蛇口湖映天青，通州九棵树首座宋韵新盘
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进深
徐迪
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2026-08-07 13:14
北京进深 徐迪 8月7日，招商蛇口通州九棵树项目案名发布：湖映天青。
招商蛇口2026全新“天青”产品系，首发北京城市副中心。
“雨过天青云破处，这般颜色做将来”，宋徽宗这句话定格了汝瓷天青色的千年风雅，也成为招商蛇口“天青系”产品序列的创作源头。
天青系作为招商蛇口成熟的现代东方人居产品线，目前已在杭州、西安、武汉、长沙等六座核心城市落子。
产择址城市重点发展板块、兼具城市配套与自然生态资源，以宋式极简美学为基底，结合当代建筑手法、舒适居住形制、自然园林意境，打造贴合城市人居需求的品质住宅作品。
预计招商蛇口意在通州打造一座改善级的宋风奢宅，与隔壁玖树满和的刚需定位形成差异化竞争。
全洋房社区 超级界面
九棵树6016地块成交于6月23日，由招商蛇口以10.217亿元总价拿下，折合楼面价约3.03万元/㎡，溢价率21%。
拿地之后的一个月内，招商蛇口接连发了两版总平图，优化设计细节。
项目总用地面积约2.11公顷，容积率1.6，总建筑规模5.43万㎡。
地上计容建面3.38万㎡，规划8栋11F住宅楼，共346户。
正南正北朝向，紧贴红线边缘，做围合式排布。
全洋房社区，没有高低配，部分有北向退台。
建筑承袭天青系规制，宋式飞檐屋顶+水墨留白立面，打造高识别度的审美地标。
两个架空层，分别位于小区东侧的6#楼和西侧的3#楼。
其中6#楼正对着小区大门，东边墙体与大门距离也就1米多。
从大门进入，穿过6#楼的架空层，向北经由风雨连廊，可到邻里空间和下沉庭院，再到中央园林，形成一道流畅的景观轴。
而景轴的起点就是东侧这座占地约600㎡的超级景观大门，沿街面宽近50米。
东侧退线区域打造社区公园
小区东侧要求红线20米内不得建设永久性建筑。
招商蛇口没有浪费这个空间，在此打造出一片口袋公园，大门为主要视角，周边是绿植景观。
既营造了归家仪式感，又将九棵树的公路噪音隔在小区之外。
主打高赠送
预计主力面积段为93-129㎡刚改三居、四居，户型占比近九成。
另有50套左右两居产品，留给首置客群上车。
住宅楼的平面图基本是一张白板，只标准了侧边飘窗的线条。
但是参考招商朝棠揽阅和隔壁的玖树满和，招商湖映天青的赠送也不会小。
据悉会推出新的产品系，延续高赠送特点，综合得房率更高。
通州老城供应放量
地块位于通州老城区，邻近地铁八通线九棵树站。
周边是成熟住区，学铁商等配套都很完善，有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。
离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
地块北边是瑞都国际和K2玉兰湾，南边就是中海玖树满和，今年北京小阳春的主力热销盘之一。
玖树满和今年3月份取证开盘，总计578户，目前网签约540套，已进入到尾盘出清阶段。
玖树满和的拿地价是2.29万/㎡，网签均价5.1万元/㎡。
三个月清盘，并且价格也扛住了，称得上是一个“叫好又叫座”的标杆项目。
仅隔半年，6016地块就挂牌出让，这个土拍节奏控制得恰到好处，正好能接上玖树满和的尾盘销售期。
来源：进深
作者：徐迪
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