文/上海进深 严明会

宸玺潮鸣很会选入市时机。

8月21日，上海楼市“沪八条”正式落地。

外环外二套房商业贷款最低首付比例从不低于20%降至15%，同时，“以旧换新”补贴最高可达8万元。

政策的指向非常明确：降低外环外购房门槛，同时加速改善置换链条。

就在这一天，绿城·宸玺潮鸣生活美学馆正式开放。

项目随后快速取得预售证，8月22日9点就启动认购，一次性推出全部98套房源，当天就收到90组认购，认购率92%。

从政策落地到项目推售，几乎无缝衔接。

不走低价路线

本次推出74套小高层，户型建面约121-172㎡，备案均价约48262元/㎡；另有24套叠拼，建面约171-194㎡，备案均价约58757元/㎡。总价在497万-1263万，跨度比较大。

对比青浦新城周边约4.5万-4.78万元/㎡的新房价格，宸玺潮鸣并不是一个靠便宜取胜的项目。

它给自己的定位很清楚：不去卷板块最低价，而是试图用产品力换一部分溢价。

这一点从装标能窥探一二。项目宣称装标超5000元/㎡，远超出让文件规定的最低2000元/㎡的标准。

宸玺潮鸣地块仅约9691㎡，容积率1.8，却同时排布小高层与叠拼，且主力均为大户型。

按照常规货值逻辑，这么小的地块其实没必要强行做叠拼。高低配虽然能丰富产品线，但也会牺牲一部分社区纯粹度。

小地块限制了社区空间，但项目仍试图在有限条件下做足产品感。

作为青浦新城首个全域抬板项目，社区整体抬高约4米，标配全架空层、半地下车库、空中园区和架空层泛会所，当下主流配置基本都做了。

此次开放的建面约120㎡全景舱大平层样板房，是项目较有辨识度的产品.

该面积段实现了270°全景舱视野、约3.4米层高，并采用一梯一户设计；南北双阳台半赠送、全域飘窗。

赠送方面，13.9㎡阳台、5.5㎡飘窗，加上约6-7㎡电梯厅。

但北侧次卧仅约6㎡多，虽附带2.8㎡阳台，却因承重墙垛无法打通，空间实用性受限。

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“绿城”成色

去年9月4日，浙江宇诚集团以2.7047亿元、零溢价拿下青浦新城这宗地，成交楼板价约15505元/㎡。

项目请来了绿城管理代建。今年1月公示规划图、案名，3月户型图流出，7月城市展厅开放。

入市时间则从最早传闻的春节后一路推迟至7月，最终在8月下旬落地。

项目开发商为上海浙诚宇置业有限公司，管理商为绿城置业发展集团有限公司。

前者隶属于宇诚集团，该公司成立于1999年，总部位于浙江德清，业务横跨物流、贸易、矿业、商业运营、酒店文旅等多个领域。它在德清深耕多年，早期就曾与绿城合作开发宸园，也与蓝城合作过桂语江南、桂语兰庭等项目。

对于后者，则需要先厘清上海市场常见的“绿城”品牌。

绿城中国：最纯正的血脉。自己拿地、自己开发、全流程把控，虹口北外滩的潮鸣外滩、徐汇滨江的潮鸣东方就是它的代表作。

绿城管理：纯轻资产代建，不掏钱、不持股，是绿城中国旗下的“代建第一股”。打造过绿城黄浦one、绿城森兰翡翠岛等。

绿城发展：于2010年由宋卫平旧部创立，绿城中国仅通过绿城管理间间接持股5%-10%。

宸玺潮鸣，正是绿城发展杀入上海的第一个项目。

案名中的“绿城”和“潮鸣”两个金字招牌，为项目增色不少。

此前，绿城发展凭什么使用“潮鸣”一度在内部引发争议，相关投诉递至集团总部，最终被驳回。据称，宸玺潮鸣后来还是低调弱化了“潮鸣”的标签。

环境短板

客观说，宸玺潮鸣的交通和基础配套并不差：紧邻17号线青浦新城站，步行约3-5分钟，旁边还有在建的示范区线；日常消费可依赖隔壁绿地缤纷城，周边有新青浦幼儿园、佳禾小学、逸夫小学，基础教育有保障。

但具体到高端改善定位，小环境并不算友好：南侧正对盈港东路，存在车流噪音；东西北三面被商办、公建设施包围，包括已建成办公楼、新商业、社区级公服用地及一条小河。

整体看，区域位置尚可，但小环境与高端改善项目的预期存在落差。

产品端的第一个问题是面积跨度太大。项目从120㎡做到200㎡，平层与叠拼并置，虽能覆盖更广的改善客群，却削弱了社区纯粹度。

对真正追求低密、高端改善的客户来说，不同面积段客群混杂，公共空间体验难以保持一致。

第二个问题是地块本身太小。近万平方米的社区，很难同时容纳大尺度园林、完整归家动线和丰富公共配套。项目做了抬板、下沉庭院和小型绿化组团，但若对比大体量豪宅社区，中式山水园林、完整门庭仪式感及大尺度景观空间，不是它的强项。

另外，会所目前更接近泛会所配置，运动、会客、康养等功能没有充分拆分。对年轻改善家庭或许够用，但如果目标客户是更高阶、长期居住的改善家庭，仍有提升空间。