文/北京进深 严明会

2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；同日，央行与金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》，证监会出台资本市场支持文件。三箭齐发，我国住房销售制度正式从"期房预售"转向"现房销售"。

这不是突然袭击。2025年12月全国住房城乡建设工作会议已部署"推进现房销售制"；再往前，海南2020年3月已全省推行现房销售，北京2021年土拍已出现"竞现房销售面积"规则。新政是把试点经验制度化。

一、政策：一次迟到五年的制度并轨

核心条款拆解（四条主线）

（来源：《通知》《意见》原文，中金公司2026年8月29日研报《现房销售政策落地，将会产生哪些影响？》）

四条主线中，真正改变游戏规则的是第三条：

即便项目仍走期房预售，购房人也须等到竣工备案才能拿到按揭。这意味着"期房"与"准现房"的资金边界被拉平——对房企而言，预售回款的账期从封顶延长到竣工，中金测算房企自由现金流回正时点将从拿地后1年内延长至2.5—3年，IRR水平降至中高个位数。高周转模式的资金土壤就此消失。

政策时机：我国房地产市场已进入存量时代，2026年以来全国二手房销售占比首次超过50%（中金援引国家统计局数据），供求关系对新房供给能力的要求下降，销售制度改革具备了推行的窗口期。

二、北京的"现房家底"：供应结构盘点

北京是全国现房试点最充分的城市。自2021年大兴观音寺板块的中铁兴创逸境首次"竞现房销售面积"（5.4万㎡、556套）以来，北京累计已有27个含现房销售面积的试点项目落地。

库存结构（北京市住建委官方统计）

（来源：北京市住建委"房产数据统计"栏目快照，2025年6月23日时点。注：该页面为动态更新数据，此处引用为最近一次可查的完整结构快照）

四成住宅库存已是现房——这是理解北京市场的关键底色。叠加准现房（已封顶、竣工在即的项目），北京"看得见摸得着"的房源比例还要更高。

整体库存与去化（2026年最新）：

截至2026年7月末，北京商品住宅可售面积759万㎡，同比下降21%；出清周期18.3个月（3月高点为22.7个月）（来源：北京市住建委数据，克而瑞口径）

2026年1—7月新建商品住宅上市面积同比下降39%，供应端已显著收缩（来源：北京市统计局、克而瑞）

横向对比：上海去化周期约8.4个月、深圳约19个月（2025年10月数据），北京库存压力居一线城市偏高水平

供应收缩+库存高位，正是现房新政在北京落地的现实语境：短期放缓供应节奏，客观上有利于去库存。

三、网签：现房正在"干翻"期房

北京新房市场的成交结构，正在发生静默但深刻的位移。

8月13日单日网签（北京市住建委）

单日数据有波动性，但方向与市场体感一致：购房者用脚投票，优先选择"所见即所得"。在产品力快速迭代、部分期房项目曾曝出减配交付的背景下，现房的确定性溢价正在显现——至少在成交结构上如此。

新房整体网签（2026年，第三方累加口径）

（来源：北京市住建委官网；新房月度数据为第三方监测累加值，未剔除退签，仅供参考）

两个趋势值得注意：

1、新房上半年同比微增4.75%（22,328套 vs 上年同期21,316套），二手房增5.65%——总量温和修复，但新房的修复明显弱于政策力度（2026年北京已落地：非京籍社保五环内3年→2年/五环外1年、首付15%/20%、商贷利率3.05%、公积金额度提升、二套140㎡以下契税3%→1%）。

2、二手主导格局固化，8月二手/新房比值逼近5:1。北京已是事实上的"二手房市场"，新房更像结构性补充——这恰恰是现房销售制度在全国推开的需求侧基础。

四、案例复盘：27个试点项目的冷与暖

北京27个现房试点项目，构成了全国最完整的现房销售样本库。2024年底以来陆续开盘的项目，表现高度分化——现房不是免死金牌，定价与产品力才是。

三个典型样本：

样本一：海淀永丰·富华里富园——现房溢价的孤例。404套现房开盘，网签+认购219套，现房成交均价比期房高出约2000元/㎡，是27个项目中唯一守住现房价格溢价的。原因：供地稀缺（永丰2022年9月至2024年6月无供地）、海淀客群厚度、户型面积偏小上车门槛低。

样本二：朝阳朝青·和光煦境——减配反噬。96套现房基本售罄，但成交均价约7.47万/㎡，比期房低约8000元/㎡。期房阶段的减配纠纷透支了信任，现房交付品质未能支撑原价。同板块的御翠园（位置更优、产品老旧）只能以75折出售。

样本三：通州梨园·璀璨公元——期房热销的自然延续。期房去化近九成后，2024年12月14日现房部分开盘，当天认购105套。期房阶段的口碑是现房去化的前置条件。

规律总结：

现房溢价成立的条件：供地稀缺+客群厚度+产品过关，三者缺一不可

现房折价的触发：板块竞品扎堆（大兴观音寺/西红门板块多家现房互相踩踏，京玺以4.6万/㎡击穿板块底价）、产品过时、期房阶段信任受损

现房与期房已形成双向竞争：现房以实景示范区倒逼期房提质，期房以产品迭代压制老现房——2024年以来北京"实景示范潮"正是这种竞争的产物

2026年的新变量：宸园139（备案名"世和承园"）。8月28日——恰与新政发布同日——中建智地宸园139取得预售证，全盘仅139套，全部一房一价，拟售均价18万元/㎡，刷新北京环线新房价格天花板。项目位于东北三环太阳宫，四环地段卖出逼近二环顶豪（西城京华玖序17.64万/㎡）的价格。这个项目本身是准现房状态取证、以品质实景为卖点的高端盘，其取证时点与新政同日，颇具象征意味：北京头部项目已在用"看得见的产品"定价，而非"图纸+预期"定价。

五、供应与网签数据表

表1：北京现房/准现房代表性项目供应与成交一览

表2：2026年上半年北京新房成交金额TOP10（现房/准现房属性标注）

（来源：乐居财经/北京进深，2026年7月2日；"属性"为笔者依据取证与开盘时点标注，仅供参考）

表3：北京库存与去化核心指标

六、影响研判：三个层面

（一）对开发商：现金流模式的釜底抽薪

中金测算，新规下无论期房（封顶预售+竣工放贷）还是现房销售，房企自由现金流回正时点都将延长至拿地后2.5—3年，高周转模式终结。对北京市场的具体含义：

拿地能力受压：回款减慢将压制规模化房企拿地节奏，土地市场短期或有波动。但北京拿地主力的央国企资金实力较强，冲击相对民营主导城市温和。2026年北京土拍仍在高位运行（海淀四季青地块130轮竞价、金茂97.61亿+14.1%溢价成交），热度尚未回落——新政对土地市场的真实影响预计在半年后显现。

开发贷逻辑重构：项目制封闭管理、还本时点后移至竣工备案后，"先保竣工、后还本"原则确立，银行资金向优质项目集中。

产品力军备竞赛加剧：现房时代"货不对版"无处遁形，减配的声誉成本极高（和光煦境案例已是前车之鉴）。

（二）对购房者：确定性溢价与选择空间并存

权益保障升级：从"买图纸"到"买房子"，交付风险、减配风险、双重负担（租金+房贷）三大痛点同时缓解。

购买力边际提升：房贷期限40年+偿债比上限60%，月供压力下降——但需清醒认识，这是降低尾部风险的托底政策，并非需求刺激（中金银行组明确判断："政策更多体现为风险托底，而非推动按揭需求明显反弹"）。

短期选择可能收窄：新增供应延后释放，在售期房与现房的选择面在过渡期可能收窄；品质欠佳的老库存将以降价换取去化，出现"打折的现房"与"保价新盘"并存的分化。

（三）对市场格局：去库存的政策助攻，但有两股对冲力量

新政客观上是"供给端限速器"——北京1—7月上市面积已同比-39%，新规将进一步放缓新增供应，配合18.3个月的去化周期，供需再平衡的方向是明确的。但中金提示两股扰动：

老库存降价压力：过渡期内杠杆偏高的房企可能对老库存做降价处理，短期压制市场价格；

定金锁定机制：现房项目可通过≤20%的定金提前锁定客源，新出让土地也能分流需求，削弱供给收缩带来的供需改善速率。

七、风险与不确定因素

30,283套现房库存的成色问题。现房库存中相当部分是期房阶段滞销的"剩余房源"，位置、户型、楼层多为次优。若以2024年底入市那批现房项目的分化表现外推，这批库存的去化大概率伴随价格让步，对全市新房均价形成下拉。北京1—7月二手住宅价格已累计下跌4.01%，新房现房库存的折价压力会与二手降价形成共振。

政策执行的"新老划段"细节。已拿地未取证项目"优先现房销售"的弹性空间多大、地方执行细则是关键变量。北京作为一线城市中试点最充分的城市，预计执行会相对坚决，但节奏上会兼顾土地出让的平稳过渡。

8月市场本身处于弱势窗口。8月（至27日）新房网签2,425套，明显低于7月的3,114套+，二手房议价空间7.3%仍处高位。新政落地初期，购房人"等待更多现房上市"的观望情绪可能阶段性压制成交——制度利好与短期观望的博弈，是未来一个季度北京新房市场的主旋律。

数据口径提示。本文现房网签占比（62.2%）为单日数据，尚无完整的月度期房/现房结构序列公开；现房库存快照（30,283套）为2025年6月时点，与最新759万㎡可售面积存在口径与时点差异。后续应以住建委月度披露为准，本文趋势性判断的置信度高于精确数值。

八、结语

现房销售制度在北京不是从零开始——27个试点项目、四成现房库存、62%的单日网签占比，北京其实已经半只脚踏进了现房时代。8·28新政做的，是把这扇门彻底推开。

对市场参与者而言，三条判断值得记录：

现房≠好卖。北京样本已经证明，现房销售的胜负手仍是定价与产品力。稀缺地段的现房可以溢价2000元/㎡，滞销板块的现房照样打75折。

期房≠没有机会。新老划段给已取证项目留出了按原规则销售的窗口，产品力领先的新盘（如宸园139这类以实景取胜的顶豪）仍将在过渡期内主导高端市场定价。

去库存是政策的真实意图。供应限速+按揭后置+40年房贷，组合拳指向"慢供给、稳需求、化库存"。北京18.3个月的去化周期能否在2026年底回到15个月以内，是检验新政成色的第一个观察点。

制度切换的阵痛期，恰恰是购房者话语权最强的窗口——所见即所得的房子，配上议价空间仍在的市场，"慢慢挑"第一次成为北京买房人的制度性福利。

本文撰写于2026年8月31日。数据截至2026年8月27日（网签）、2026年7月末（库存）。信源：住建部/自然资源部/金融监管总局/央行《关于完善商品住房销售制度的通知》《关于改革完善房地产信贷管理、推动加快构建房地产发展新模式的意见》（2026年8月28日）；中金公司《现房销售政策落地，将会产生哪些影响？》《房地产融资进入新时代》（2026年8月29—30日）；北京市住建委房产数据统计；北京市统计局《2026年1—7月北京市房地产市场运行情况》；乐居财经/北京进深《2026上半年北京新房金额榜》；克而瑞北京机构；贝壳研究院挂牌数据。