北京进深 徐迪 丰台，又一座抬板社区报规了！

9月2日，丰台桥南9001地块规划设计方案公示。

项目建设单位为北京贸悦房地产开发有限公司，设计单位为北京弘石嘉业建筑设计有限公司。

该地块成交于6月18日，由厦门国贸以11.947亿元总价摘得，折合楼面价约5.67万元/㎡，溢价率15.7%。

项目占地约1.92公顷，总建筑面积约4.66万㎡，其中地上约2.14万㎡，地下约2.52万㎡，控制高度约45米。

规划8栋4-8F洋房，全域抬板。

抬板层轮廓线甚至超过了用地红线，溢出部分板下空间做了架空处理。

1、抬板层高：超10米

小区最高楼栋为北排1号住宅楼，从板上算，建筑高度24.4米。

地块限高45米，扣除结构板厚度，板下净高可达10米。

8栋住宅都没有标注地下室，可见板下空间足以设置阳光车库和大部分设备用房。

抬板之上，则完全释放为纯粹的景观、步行和公共活动空间。

解决了传统社区人车混行、低楼层采光差、公共空间零散等一系列顽疾。

2、产品预测：洋房+叠拼

设计方案中给出的各项参数都比较简略。

没有标出计容建面，按照出让文件，项目的计容建面约2.11万㎡，容积率低至1.1；

没有给出总户数，推测房源数是190套。

结合上面这两组数据，户均建面在110㎡左右。

市面上有传闻这个项目的主力面积段在120-185㎡区间，也不排除有复式等特殊形态产品。

从图纸来看，北边3栋：1-3#楼，均为是坡顶造型，分别是8F、5F、7F，且首层都有局部架空或配套用房；

而南边的5栋则是平顶建筑，楼层数统一为4F，且都有明显的顶退轮廓，做成叠拼产品的可能性非常大。

4层平顶建筑很容易实现首层带院、顶层带露台的溢价设计。

下叠带花园和地下室，产证面积预计150-180㎡区间。

上叠带露台，产证面积预计130-170㎡区间。

1.1的低容积率+45米限高，也非常典型的“高低配”社区指标。

如果整个小区全是平层，1.1的容积率意味着楼间距会非常宽，或者楼层很低。

图中北侧有3栋8层、7层、5层的建筑，这部分已经贡献了一定的建筑面积。

为了平衡整体的1.1容积率，南侧这5栋4层的建筑必须拥有较高的单栋面积密度。

推测的项目产品组合可能是：

北侧3栋洋房（1-3#）：主力面积段90-110㎡，负责走量和平衡容积率。

南侧5栋叠拼（4-8#）：主力面积段在130-180㎡区间，负责提升项目调性和货值。

毕竟这个项目去掉街坊路的配建后，住宅楼面价达到7万+，不会特别精致的小户型产品。

3、赠送手法

如果粗线外全是赠送面积的话，这个项目的得房率估计在整个丰台都是属一属二的。

洋房：南向内嵌式阳台+景观花池；

北向是多个大进深的设备平台。

叠拼：南向也是通面内嵌阳台+一步阳台；

北向上叠送露台，下叠送花园。

4、住宅容积率超1.5

小区外围规划了3条街坊路：

西侧11米宽南北向街坊路、南侧11米宽东西向街坊路和东侧8米宽南北向街坊路。

这一圈街坊路占地面积合计4297.19㎡。

被街坊路划掉的边角面积有1458.54㎡——这部分零碎空间建不了住宅楼，勉强能些配套设施。

地块乍看形状不规则，但周围一圈边角空间规划成街坊路后，整体还是比较方正的。

只是这么一来，中间的地块净面积也就1.34公顷左右，实际容积率要达到1.57以上。

5、拿地回溯

丰台桥南的土拍还是比较抓马的，4家房企，140多轮举牌，足足进行了两个多小时。

首先是几家房企出手都不是太果断，基本要到三声报价才应价，40多手拍足了半个小时。

最后还出现了更有嚼头的一幕：

在第48轮的时候，招商出价到10.88亿元，主持人3声报价、落槌，同时5号国贸举牌了！

拍卖又继续进行了两轮，随后应该是招商提出了质疑，认为国贸的号牌未举过头顶，不能算有效叫价。

因为产生争议，拍卖被迫暂停了将近1个小时。

最终还是认定国贸出价有效，拍卖继续，最终由厦门国贸成功竞得。

宗地位于丰台区丰台街道，三环至四环之间。

位置相当不错，邻近地铁10号线泥洼站、9号线丰台东大街站、10号线与16号线换乘站丰台站。

周边有金唐新光界、丽泽天地、解放军总医院第五医学中心（南院区）、庄怡公园等生活配套设施。

往北不到1公里就是懋源煜泽台；往南1.5公里，首开君礼著，销售指导价10.6万元/㎡。

往东3公里左右，是中海丽金府、丽泽叁號院，以及近期成交的华润万泉寺07地块和保利太平桥0001地块。