文/上海进深 严明会

上海十批次土拍，国贸拿下了一块“硬骨头”。

9月29日，国贸地产联合北外滩集团，以54.18亿元的底价拿下虹口北外滩67街坊地块，成交楼面价约42613元/平方米。

剔除科研部分后，可售住宅楼板价约11.36万/㎡，未来预计售价或突破19万/㎡。

这块地最大的特点不是贵，而是复杂。

出让面积约1.79万平方米，容积率7.1，规划建筑面积约12.71万平方米，建筑限高198米。其中，科研占比不低于62.5%、住宅不超过37.5%。算下来，住宅计容面积约4.7万㎡。

这是上海首例真正意义上的垂直混合城市，在垂直空间内集齐了11层小高层住宅、44层超高层住宅、38层写字楼、科研设计功能，且必须无缝接驳轨道交通站点，并至少布局一处垂直交通。

67街坊的复杂性，还叠加了一个特殊的政策时间点。

这块地在8月28日前就已经发布出让公告，最终在9月29日完成出让，按照9月28日上海发布的商品住房销售制度实施意见，它属于过渡政策覆盖范围。

政策明确：2026年8月28日前已经发布出让公告、但8月28日后才取得土地的商品住房项目，如果在2027年底前上市，预售条件仍可按原政策执行，但预售资金监管按照新规执行。

这对国贸来说，相当于保留了一条提前入市的通道。但北外滩67街坊本身就是一个超高层复合项目，施工周期、工程组织难度和资金占用都比普通住宅项目更复杂。

如果国贸能够在2027年底前完成上市，项目仍可以按照原有预售条件取得预售许可，而不必等到单体主体结构全部封顶之后才能入市。销售回款则要面对新规下更严格的资金监管，个人按揭也要等竣工备案后才能发放。

超高层、复合业态、历史建筑保护，再叠加新的资金监管模式，对房企的资金实力、开发能力和后续运营能力，都是一场综合考验。

或许也正因为如此，这宗地最终只有一家竞买主体参与。

去年12月，国贸、中建二局等房企曾被市场关注为潜在竞买者。到了最后出让时，国贸联合北外滩集团入场，以底价拿下。

地块的受让方为上海虹贸鑫房地产有限公司，由国贸和北外滩集团分别持股为80%、20%。

连续挺进内环

1月29日，国贸以17.99亿元底价拿下青浦赵巷四幅打包地块。这是国贸入沪十二年以来，第一次以独立姿态走出松江区。

两个月后，国贸又把目光投向了内环。

今年3月底至4月初，国贸通过上海联合产权交易所，以约21.62亿元取得虹口四川北路54、55街坊项目开发权。

这两幅地块此前由北外滩集团于2024年以21.57亿元底价取得，其中商业文化地块涉及自持和保护性开发，住宅地块也有相应规划条件。

国贸接手后，正式完成从松江向上海内环的跨越。

到了9月，国贸再联合北外滩集团拿下67街坊。

一年之内，从青浦赵巷，到四川北路，再到北外滩核心区，国贸在上海的土地动作明显加快。三笔动作涉及金额约93.8亿元。

回顾国贸的上海路径，2014年第一次进入上海，一天之内在松江佘山连拿三幅宅地，总价27.38亿元，随后打造了国贸天悦。此后的很长一段时间，松江几乎就是国贸在上海的大本营。

截至目前，国贸在上海累计布局14宗宅地，其中10宗位于松江，聚焦改善、主打低密产品。

但现在，这套打法正在发生变化。

54、55街坊是商住及商业文化复合项目，67街坊则进一步叠加了科研、住宅、超高层和历史保护。

过去，国贸在上海依靠“原墅系”建立低密改善标签；如今，随着业务重心向北外滩等核心区域移动，国贸也将把集团层面的高端产品经验带到上海。

人事换防

就在北外滩拿地之前，国贸地产进行了一次人事调整。

9月23日，国贸地产公告称，郑玮不再担任公司党委副书记、委员，总经理、董事；总经理一职由党委书记、董事长林希兼任。

林希在国贸体系内已经工作二十多年，曾任漳州、龙岩两家城市公司总经理。2018年进入集团层面，担任副总经理并分管投资和营销；2020年升任常务总经理、主持工作；2023年接任董事长。

郑玮则是在2023年3月从外部引进，担任总经理。此次公告没有披露其卸任后的去向。

变更完成后，国贸地产总部层面将形成党委书记、董事长、总经理、法定代表人由同一人担任的格局。

从上海公司层面来看，2023年林希出任集团董事长后，老将周中庆执掌上海公司；2025年11月，周中庆调回总部任集团建设管理部总经理，接替他的是集团党委委员、副总经理鹿兵。他同时也是国贸北京公司的话事人。

鹿兵出生于1985年，法务风控出身，曾负责集团法务风控中心和战略运营中心，也曾在福州公司从常务副总经理做到总经理，2024年底升任集团副总经理。

当然，国贸地产这一轮战略变化并非一位总经理之功，背后还有更长周期的战略调整与组织变化。

土地投资也是集团层面的重要决策。但至少从时间线上看，鹿兵到任上海之后，国贸的拿地节奏和项目能级确实出现了变化，北外滩两宗地把国贸推到了上海豪宅市场的牌桌上。