文/北京进深 徐迪

当抬板社区，遇上叠拼别墅，会出现什么样的楼市新物种？

9月2日，丰台桥南9001地块规划设计方案公示。

丰台桥南地块成交于6月18日，由国贸地产以11.947亿元总价摘得，折合楼面价约5.67万元/㎡，溢价率15.7%。

项目占地约1.92公顷，总建筑面积约4.66万㎡，其中地上约2.14万㎡，地下约2.52万㎡，控制高度约45米。

规划8栋住宅楼，全域抬板。

抬板层轮廓线甚至超过了用地红线，溢出部分板下空间做了架空处理。

产品形态也值得关注，有5栋楼为叠拼别墅。

丰台桥南项目的开发主体是北京贸悦房地产开发有限公司，成立于2023年7月，注册资本1000万元。

这是国贸地产在北京设立的核心项目开发主体，璟上兰园、建投国贸瑨上等项目，均通过该公司或其对外投资的子公司进行运作。

今年7月份，拿下丰台桥南地块后，北京贸悦房地产的董事长由鹿兵变更为洪超平。

鹿兵是国贸地产集团副总经理，去年11月已调任上海公司总经理；

而在现有的公开资料中，洪超平任职国贸地产集团总经理助理，分管商产文旅业务，目前是厦门国贸商管文旅有限公司董事长兼总经理。

国贸地产北京公司总经理为来俊禄，此前担任国贸地产开发建设公司总经理，2025年调任北京，作为工程背景出身的老将，他的主要任务是解决北京区域项目的工程管理及销售去化难题。

加入国贸之前，来俊禄曾在正荣地产工作多年，先后担任过正荣福州公司工程总监、福州区域项目副总经理等职务。

北京公司直接操盘，国贸地产对丰台桥南项目的重视程度可见一斑。

再加上新帅上任、工程老将坐镇，这套班底显然是奔着“打硬仗”来的。

这支团队到底会带来什么样的产品？

1、抬板“出圈”

小区最高楼栋为北排1号住宅楼，从板上算，建筑高度24.4米。

地块限高45米，扣除结构板厚度，板下净高可达10米。

8栋住宅都没有标注地下室，可见板下空间足以设置阳光车库和大部分设备用房。

抬板之上，则完全释放为纯粹的景观、步行和公共活动空间。

解决了传统社区人车混行、低楼层采光差、公共空间零散等一系列顽疾。

为了扩大优势，国贸还将这个项目的抬板层，延伸到了用地红线外，朝外围的街坊路上空“飘”出去两米。

板下沿街空间架空，相当于给下方的公共人行道加了顶盖，变成了风雨连廊。

这种有顶的人行道，在国贸地产的老家厦门，被叫做“骑楼”。

建筑的二层及以上楼层向街面出挑，由立柱支撑，下方形成连续的有顶人行廊道，看起来像房子“骑”在人行道上。

这么一个小动作，让整个小区的抬板面积，凭空多出700多平方米。

按地价折算，这部分新增面积，价值超过4300万元。

2、叠墅破局

如果说抬板是丰台楼市的必答题，那么叠拼形态则是国贸新盘的加分项。

从图纸来看，北边3栋：

1-3# 楼，均为坡顶洋房，分别是8F、5F、7F，首层都有局部架空或配套用房；

而南边的5栋楼形态跟北边3栋完全不同：

平顶建筑，楼层数统一为4F，且都有明显的顶退轮廓，做成叠拼产品的可能性非常大。

4层平顶建筑很容易实现首层带院、顶层带露台的溢价设计。

· 下叠带花园和地下室，产证面积预计150-180㎡区间。

· 上叠带露台，产证面积预计130-170㎡区间。

1.1的低容积率 45米限高，也非常典型的"高低配"社区指标。

如果整个小区全是平层，1.1的容积率意味着楼间距会非常宽，或者楼层很低。

图中北侧有3栋8层、7层、5层的建筑，这部分已经贡献了一定的建筑面积。

为了平衡整体容积率，南侧这5栋4层的建筑必须拥有较高的单栋面积密度。

推测的项目产品组合可能是：

北侧3栋洋房（1-3#）：主力面积段90-110㎡，负责走量和平衡容积率。

南侧5栋叠拼（4-8#）：主力面积段在130-180㎡区间，负责提升项目调性和货值。

毕竟这个项目去掉街坊路的配建后，住宅楼面价达到7万 ，不会特别精致的小户型产品。

全域抬板的设计，让叠拼产品更具想象力。

传统叠拼的下叠，最大的痛点是地下室，暗、潮、利用率低，买的时候觉得赚了，住进去发现是鸡肋。

抬板之后，下叠的负一层实际上是地面首层，拥有自然采光和通风，不是传统地下室的体验。

此外，抬板层可以设计成类似胡同、巷弄的步行系统，串联起每一栋叠拼的入户门厅。

住户从公共空间回家，走的是花园小径而不是车道旁边的便道，这个体验在传统叠拼社区中几乎不可能实现。

随着这个抬板叠墅盘的亮相，两个问题也浮现出来：

第一，架空层占了街坊路上空、越出了红线，怎么确权？

第二，板下空间做成的下跃，是白送，还是售卖？要不要补缴土地出让金？

3、赠送顶格

平面图上，粗线外的空间如果全是赠送面积，这个项目的得房率估计在整个丰台都是属一属二的。

洋房：南向内嵌式阳台+景观花池；

北向是多个大进深的设备平台+奇偶阳台。

叠墅：南向也是通面内嵌阳台+一步阳台；北向上叠送露台（奇偶阳台）。

由于抬板层的公共空间本身就是景观化的，上叠的露台可以与公共景观形成视觉上的连续，站在自家露台上，看到的是整片社区花园，而不是对面邻居的屋顶。

下叠在抬板设计的加持下，下跃产品会非常出彩。

板下空间延伸出一个半室外的庭院区域，让下叠户型可以拥有两层户外空间，一明一暗，功能互补。

4、隐形账本

关于容积率，有一个必须要提的细节。

小区外围规划了3条街坊路：

西侧11米宽南北向街坊路、南侧11米宽东西向街坊路和东侧8米宽南北向街坊路。

这一圈街坊路占地面积合计4297.19㎡。

被街坊路划掉的边角面积有1458.54㎡——这部分零碎空间建不了住宅楼，勉强能些配套设施。

地块乍看形状不规则，但周围一圈边角空间规划成街坊路后，整体还是比较方正的。

只是这么一来，中间的地块净面积也就1.34公顷左右，实际容积率要达到1.57以上。

这大概也是该地块抬板层外溢的原因之一：浪费面积太多了！

既然街坊路吃掉了容积率，板上找补点，也不为过吧。

5、拿地回溯

丰台桥南地块位于南三环外，邻近地铁10号线泥洼站、9号线丰台东大街站、10号线与16号线换乘站丰台站。

周边生活配套成熟，新盘众多，往北不到1公里就是懋源煜泽台；

往南1.5公里，首开君礼著，销售指导价10.6万元/㎡。

往东3公里左右，是中海丽金府、丽泽叁號院，以及近期成交的华润万泉寺地块和保利太平桥地块。

三环边、低密、多轨交汇，再加上周边新盘已经把板块热度烘起来了，丰台桥南这幅小而美的地块，自然不缺抢的人。

土拍现场吸引了4家房企竞价，140多轮举牌，足足进行了两个多小时。

首先是几家房企出手都不是太果断，基本要到三声报价才应价，40多手拍足了半个小时。

这时出现了颇为戏剧性的一幕：

在第48轮的时候，招商蛇口出价到10.88亿元，主持人3声报价、落槌，同时5号国贸举牌了！

拍卖又继续进行了两轮，随后应该是招商提出了质疑，认为国贸的号牌未举过头顶，不能算有效叫价。

因为产生争议，拍卖被迫暂停了将近1个小时。

最终还是认定出价有效，拍卖继续，最终由国贸地产成功竞得该地块。