北京进深 徐迪 原定9月3日下午拍出的朝阳驼房营629地块，暂停出让。

这个决定似乎特别突然。

据悉，已经有意向房企到了土拍大厅，并领取了号码牌。

后续发布的官方公告里，也没有提及暂停的原因。

当天晚间20:55，规自委官微推送的一篇文章里提到：

“……朝阳区驼房营地块暂停挂牌交易，将结合8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》，进一步优化出让条件。”

确认了与现房销售制有关，此前坊间传闻地价可能会调降后重新上架，猜测并不离谱。

本质上就是一个利润率倒推的问题：

驼房营地块当前的起拍价是75.21亿，去掉几万平米的体育场馆配建后，住宅部分的楼面价约为6.2万元/㎡。

现房销售下，资金占用时间拉长2-3倍，财务成本大幅上升。叠加配建成本和漫长的资金沉淀期，项目利润空间极薄甚至可能亏损。

温榆河地块为何能溢价成交？

关键在于容积率仅1.01，做低密洋房/别墅产品，房源数量少、工期短，从拿地到竣备的周期远短于高层项目，资金沉淀压力相对可控。

这恰恰说明，现房销售新政对不同地块的冲击是不均匀的，高容积率、大体量、长工期的项目受冲击最大。

驼房营地块容积率2.5，住宅建面达12万㎡，恰好踩中了这个“压力最大值”。

地价降不降，本质上取决于现房销售制度下，房企能否在新的资金周期里算得过账。

算不过，就只能从地价里找空间了。

地块信息

朝阳驼房营629地块，占地10.86公顷，规划地上建面17.13万㎡。

包含1块住宅用地和3幅体育场用地。

0013地块为住宅用地，占地4.85公顷，容积率2.5，地上建筑规模约12.13万㎡。

地块内含宽度11米的东西向街坊路一条，占地面积约2820㎡。

鼓励通过地下连廊建设与1018-0018地块（原编号为0020）进行连通。

地形较为规整，面宽资源好，适合打造大户型产品。

限高80米，可做高层产品，向北有坝河景观资源。

体育场馆用地有3幅，位于住宅地块西侧的0018地块，以及最北边的0001和0002地块。

3块地总用地规模6公顷，其中地上建面约5万㎡，容积率0.83，限高24米。

以上地块不出让，由竞得人建设后无偿移交朝阳区体育局，确保公共体育设施品质和长期服务能力。

根据出让文件，三宗体育场馆用地实行统一规划、统筹核算、整体监管，不得拆分出让、分割转让、分块抵押，用地性质严禁擅自变更。

0001地块3.1公顷，地下一层用途为地下体育场馆，建面不超过0.7万㎡。

以赛事体育为核心，配置一处不少于 3000 座的体育馆及配套训练馆，满足群众体育活动、文化娱乐及体育赛事举办需求。

0002地块1.4公顷，地下用一层用途为地下体育场馆，建面不超过0.3万㎡。

以专业体育为核心，优先考虑建设具备承办高水平国际赛事活动的体育场馆。

0018地块1.5公顷，其中地下一层为商业，总建面不大于2万㎡；

地下二层为地下社会停车场，车位总数不小于300个。

以满足人民群众多层次、多样化健身需求为目标，建设面向公众开放的全民健身设施体系。包含但不限于乒乓球场地、羽毛球场地、基础健身区等，并结合公园绿地空间，统筹建设功能活力环、生态运动环、亲水步道环等慢行系统，打造全龄友好、四季可达、全天候开放的全民健身活动空间。

本项目体育配套设施、滨水慢行系统、无障碍设施严格执行代建“三同步”要求，即与场馆主体同步设计、同步建设、同步验收，严禁滞后施工、缩减配套规模。

酒仙桥扎堆供应

驼房营地块位于朝阳区将台乡，四环至五环之间，邻近地铁14号线将台站。

周边有颐堤港、久隆生活广场、中国中医科学院望京医院、驼房营公园、将府公园等生活配套设施。

住宅地块西南方向不到500米，就是北京宸园、中海万吉玖序，以及刚成交的中海酒仙桥0013地块。

往东一公里内有上东郡和壹亮马等高档小区，二手挂牌价都在10万左右，也算豪宅扎堆的区域。

受益望京商务区近年的发展，板块内金融和互联网从业者购买力较高。

北京宸园住宅部分的楼面价在6.6万/㎡左右，2024年10月开盘，目前已经售罄，成交均价11万 ，累计网签突破100亿；

中海万吉玖序楼面价约6.44万/㎡，去年4月取证，共370套，目前网签292套，去化近八成，均价11.2万/㎡，成交金额累计68.66亿元。

中海酒仙桥0013地块，成交总价46.814亿元，折合楼面价约8.11万元/㎡，溢价率高达25.8%。

驼房营地块去掉体育场配建后，住宅地块起拍楼面价约6.2万元/㎡。

低于以上3个项目的拿地成本，但是体育场馆配建成本不低，再加上现房制度下资金的沉淀，无形中拉高了项目的整体开发门槛与资金压力。