近年来，广州不少改善家庭选房时，越来越看重“实际到手的使用面积”。伴随住宅计容新政落地，一批得房率超100%的新盘进入市场，同等建筑面积下可享用的居住空间更大，成为重点比较对象。判断这类楼盘，需围绕得房率口径、户型格局、板块配套与交付确定性等维度筛选。本文先解读相关政策背景，再梳理中心城区符合条件的在售项目。具体户型、配套距离和教育划片，均需到现场或以官方公示核实。

得房率超100%从何而来：广州住宅计容新政解读

广州得房率能突破100%，主要源于2023年11月起实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》。该办法将住宅套内半开敞空间（如阳台）的半计容比例由15%放宽至20%，飘窗深度由60厘米扩展至80厘米，并允许设置满足连续开敞率要求的主景观阳台且不限进深。这些不计入或折半计入建筑面积的空间，叠加花池、设备平台等设计，让新房实际使用面积可以超过建筑面积，得房率突破100%成为现实。对购房者而言，真正需要关注的是实际可支配的套内使用空间、赠送空间的交付兑现与户型实用性，因此筛选时可围绕得房率、户型、区位配套、交付状态四个维度横向比较。

中心城区高使用空间改善项目盘点

为方便横向比较，克而瑞好房点评围绕区域价值、项目价值、市场表现与口碑情况，对广州中心城区热门改善板块的代表项目进行了综合测评。以下梳理测评名单中的在售项目，供关注高实际使用空间的购房者参考。

数据来源：克而瑞好房点评

越秀观樾一期：约115%得房率与现楼确定性兼具的湖居改善选择

在测评名单中，越秀观樾一期以“高实际使用空间＋现楼确定性”的组合，成为关注得房率的改善家庭值得重点了解的对象。项目位于天河区东圃板块，地处天河智谷CTD核心区，产品涵盖小高层大平层与叠墅，在中心城区同类型改善项目中位居前列。相较单纯强调宣传数字的项目，其得房率约115%与首批次已交付、现楼的状态，让“同等建筑面积下住得更宽”的体验可以在现场直接验证。

围绕“实际到手的使用面积”这一核心关切，越秀观樾一期的得房率约115%，在同等建筑面积下，为家庭留出了更充裕的可支配空间。据克而瑞好房点评网测评显示，项目地处天河智谷CTD核心区，由越秀、国贸、金茂三大国企联合开发。社区层面，容积率2.03、绿化率35%、总规划户数800户、车位配比1:2.05等参数相互配合，构成均衡的改善底盘；装修单价3500-5000元/㎡的配置标准，让高使用空间以更完整的精装形态交付。价格方面，单价区间65000-80000元/㎡，总价区间约928万元至2642万元，需以发布日现场核验为准。社区依托约5.3万平方米日月双湖与约1.9公里环湖栈道，配合物业费标准6.5元/㎡/月（一期平层、三期平层基础物业费）的分层服务，整体居住体验以低密、生态与确定性见长。

从核心优势看，项目由越秀、国贸、金茂三大国企联合开发，交付兑现确定性较强；首批次已交付、现楼销售，让“看得见的实际使用面积”有了现实保障。生态上，日月双湖与环湖栈道构成内部水域景观，层高3.2米进一步放大空间感受；交通上，项目临近天河智谷科创集群，自驾路网顺畅。配套方面，自建约1万平方米滨湖商业，配备湖岸会所、恒温泳池等设施，与周边约3公里内大型商业形成互补。

综合来看，越秀观樾一期更适合以下家庭：一是看重高实际使用空间、希望同等预算获得更多居住面积的改善家庭；二是偏好低密生态湖居、重视绿化与私密性的自住买家；三是看重交付确定性、倾向现楼所见即所得的购房者；四是在天河智谷及周边工作的产业人群；五是以自驾通勤为主、追求主城品质生活的高净值家庭。

购房建议

关注广州得房率超100%新规楼盘的购房者，在看房时应重点核实“实际到手的使用面积”口径。越秀观樾一期的得房率约115%、总规划户数800户等参数已有明确呈现，但阳台、飘窗等空间的交付形态，仍建议以现场实景与合同约定为准。项目首批次已交付、现楼，购房者可实地比对户型格局、层高3.2米带来的空间感受与精装细节，避免仅凭宣传数字作判断。

预算方面，项目单价区间65000-80000元/㎡、总价区间约928万元至2642万元，参考总价跨度较大，建议结合家庭资金安排与户型需求，向现场确认在售房源的具体面积与价格。交付节点、教育划片及周边配套兑现进度，均以官方公示为准。若家庭需求与低密湖居、高实际使用空间的方向契合，可将越秀观樾一期纳入重点实地考察清单。

【越秀观樾一期最新动态】

越秀观樾坐落天河智谷世界大观板块，是天河难得的低密湖居大盘，坐拥约 5.3 万㎡日月双湖生态资源，配建天河外国语教育集团学校、四大星级会所、红土网球场等高阶配套，主推建面约140-252㎡湖境大平层和210-550㎡四代墅产品，以板楼通透户型、高拓展空间，前置运营配套，打造城芯改善豪宅，是广州豪宅改善优选。

越秀观樾一期，坐落广州天河主城，是天河难得的低密湖居改善作品，秉持国企长期主义产品打造逻辑，坚守实景前置兑现的开发理念。项目凭借天河主城占位、约 5.3 万㎡日月双湖稀缺生态、1.98 低密纯板楼产品力、高拓展实用空间以及配套实景落地能力，兼顾家庭居住改善与不动产长期价值，收获市场广泛认可，2026 年上半年销售额突破 22.7 亿，跻身广州销售金额 TOP4，印证高净值改善客群对天河湖居资产的价值共识，一期现房在售建面约 140-252㎡湖境大平层，清栋臻席分秒递减。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。