导读

828新政后南宁宅地“首拍”落子凤岭北。

2025年凤岭北出让的涉宅地块，普遍“小而美”规模且低容积率。例如，麒麟·凤岭悦府54亩、荣和天序29亩、月映雲景17亩，而这次挂牌的GC2026-040地块足足100.896亩（用地面积67263.79平方米），容积率＞1.3且≤2.0、限高54米，计容建面约13.45万㎡，起始单价299万元/亩，起始楼面价“2字头”——约2243元/㎡，起始总价超3亿元（测算值约30168万元）。低密指标组合指向改善产品，或打造类似麒麟·凤岭悦府的小高层为主住宅社区（地上18层以内）。

GC2026-040地块起始单价299万元/亩，起始总价约30168万元，起始楼板价2243元/㎡

同时，GC2026-040地块出让公告里明确：地块且涉及轨道交通控制线范围；竞得者须完成三项配建要求，即——地块南侧约593米市政道路；地块东北角的规划18班公办幼儿园（拟引入南宁市第四幼儿园）；地块西南面（约2公里）滨湖路小学长虹校区二期教学综合楼与风雨球馆。

GC2026-040地块不仅是今年南宁土拍规模最大的涉宅地块，更是828新政后南宁“首拍”涉宅地块，具有特殊的意义。

GC2026-040地块出让文件里明确了：竞得人自成交之日起5个工作日内与南宁市自然资源局签订出让合同。竞得人自签订土地出让合同之日起，30日内支付成交地价款的50%，剩余50%成交地价款自签订出让合同之日起360日内付清。

另，10月21日最新“上架”两幅五象新区商住地块，分别为——良庆区飞龙路与歌海路交叉口西北侧的GC2026-041地块（31.868亩，容积率＞1.5且≤3.0，建筑高度≤80米），以及良庆区三定路以北、东风路以东的GC2026-042地块（35.574亩，容积率＞1.5且≤3.0，建筑高度≤60米）。

这两幅新地块均将于11月19日截牌，克而瑞广西将持续关注，展开土拍前瞻分析。同时，我们的视频号“克而瑞南宁微楼市”计划截牌当天现场视频直播，敬请关注。（更多地块信息，可到南宁市自然资源局网站的土地市场栏目查询 https://zrzyj.nanning.gov.cn/zwgk_57/xxgk/scxx/tdsc/）

GC2026-041地块起始单价619万元/亩，起始总价约19726万元，起始楼板价3059元/㎡

GC2026-042地块起始单价364万元/亩，起始总价约12949万元，起始楼板价2730元/㎡

本文主要聚焦11月18日土拍的凤岭北百亩低密宅地，我们接着往下看，南宁GC2026-040地块投资可行性研判。

01

地块本体：楼面价约2242元/㎡起，低密指标指向改善产品

地块指标组合天然适配低密改善形态，但三项配建义务需计入综合成本。

数据来源：南宁市自然资源局《南宁市2026年第四十期国有建设用地使用权公开出让公告》（2026年10月16日发布）。

图/GC2026-040地块位置示意图

依据公告数据测算（测算值）：容积率下限1.3对应计容建面约87442.93㎡，上限2.0对应约134527.58㎡；起始总价约30167.904万元，对应起始楼面价约2242元/㎡（按容积率上限2.0计）至约3450元/㎡（按容积率下限1.3计）。限高54米约对应18层以内，建筑密度20%-30%与绿地率≥35%共同指向“小高层+洋房”低密改善形态，与凤岭北改善主导的市场特征高度契合。

数据来源：出让公告（2026年10月16日发布）。三项配建建面合计约21400㎡（不含道路），按建安3000-4500元/㎡假设测算（假设测算值），叠加按实际取得成本计收的划拨地价款，综合楼面价预计较起始楼面价上浮1500-2500元/㎡量级（假设测算值）。此外，地块涉及轨道交通控制线范围，项目建设需符合轨道交通相关管控要求（具体管控措施以规划部门要求为准），沿轨道侧宜布置低敏感业态，报批周期需前置管理。

02 

去化周期18个月，凤岭北健康度优于全市

凤岭北板块商品住宅供求比0.49，库存面积同比下降24.41%，市场健康度显著优于区域与全市。

克而瑞数据显示：2026年9月南宁全市商品住宅库存48583套/548.60万㎡，去化周期27.3个月（12个月口径，下同）；青秀区商品住宅库存7424套/82.95万㎡，去化周期25.2个月；凤岭北板块库存3136套/26.47万㎡，去化周期18.0个月，库存面积同比下降24.41%。2025年10月-2026年9月，凤岭北商品住宅累计成交1306套/17.65万㎡，成交均价16127元/㎡，供求比0.49，呈供不应求格局。

数据解读：凤岭北商品住宅成交均价多数月份高于青秀区整体，2025年11月曾达19969元/㎡高点；2026年以来受麒麟·凤岭悦府等项目低价入市影响，板块均价结构性下移。板块月度成交2026年下半年降至百套以下量级，需求仍在但流速放缓，需理性看待。（数据来源：克而瑞，截至2026年9月30日）

面积段结构方面，2024年1月-2026年9月，青秀区商品住宅110-130㎡成交3482套为绝对主力，130-150㎡成交2294套，两者合计占比达46.7%（克而瑞数据），改善需求主导特征明确，为地块低密改善定位提供需求支撑。

图/青秀区面积段成交套数分布

数据解读：商品住宅110-150㎡改善面积段合计成交5776套、占比46.7%，是青秀区需求基本盘；50-70㎡段供求比2.15、供应压力较大；50㎡以下及70-90㎡段供求比低于1，去化相对健康。地块产品宜锚定改善主力段。（数据来源：克而瑞）

图 /GC2026-040地块核心价值体系

03

竞品格局：直接竞品少、价格带存在空白

长虹路东段9500-13000元/㎡价格带竞品稀少，“高性价比改善”窗口明确。

克而瑞数据显示，GC2026-040地块周边直接竞品少：最直接的麒麟·凤岭悦府（凯誉汇开发，总建76733㎡，容积率2.2，2026年4月30日开盘），据公开市场信息户型面积段约92-125㎡，成交均价9572元/㎡。

麒麟·凤岭悦府，作为凯誉汇凤岭北首盘，斩获2026年9月南宁商品住宅项目销售金额TOP4、面积TOP6，青秀区9月唯一跻身单盘销售前十排行。

相邻板块的恒力城目前清栋“7”字头，还有附近同处凤岭北板块的融创·九熙府（剩余现房房源）“打骨折促销”。

而青秀区待售、待亮相的邦泰·藏玺、恒力锦春里、荣和天序、月映雲景（宏鑫达凤岭北首盘）、绿城凤栖潮鸣等新盘，主打高端改善产品，亦或与GC2026-040地块项目存在差异化，并未“正面交锋”。

价格锚方面，2024年1月-2026年9月凤岭北板块商品住宅成交均价参考，荣和凤岭学府14776元/㎡、交投·荣和樾园21191元/㎡、中海甲叁號院35533元/㎡。

青秀区凤岭北板块部分项目的2024年1月-2026年9月商品住宅成交数据

数据解读：竞品价格呈明显梯队分化——恒力城与凤岭悦府构成万元以下梯队，核心区改善盘在1.3万元/㎡以上，中间9500-13000元/㎡价格带供给稀少，为本地块高性价比改善产品提供差异化窗口。（数据来源：克而瑞）

竞争强度研判：2026年凤岭北高端改善竞争激烈，邦泰·藏玥、邦泰·藏玺、恒力锦春里、荣和天序、月映雲景（宏鑫达凤岭北首盘）、绿城凤栖潮鸣等新盘均聚焦高端改善，但地块所在长虹路东段价格带存在空白。

土地市场方面，2026年上半年南宁土地成交集中于核心区，青秀区溢价处于高位（克而瑞广西《南宁市2026年上半年房地产市场研究报告》）；地价对标可参考凯誉汇2025年8月以387万元/亩底价摘得长虹路约54亩商住地、楼板价2639元/㎡的成交记录（克而瑞数据），本地块299万元/亩起始价具备地价安全性。

04

产品方向：容积率取1.8，锚定110-143㎡四房改善

推荐容积率取1.8（对应计容建面约121074㎡，估算值），以11-18F小高层为主力、局部洋房，主力面积段110-143㎡四房，呼应板块110-150㎡改善主力需求；零售商业按计容≤3%配置沿长虹路社区底商。

营销价值转化上，优质教育配套对周边二手房价格具有显著溢价效应。

地块出资配建市四幼分园区+滨湖路小学长虹校区二期，【优质教育配套环伺】可以作为一大营销点；低密小高层+高得房率新规产品为另一大营销点。

轨道控制线设计应对方面，建议沿轨道侧布置商业、车库等低敏感业态，住宅楼栋退距满足管控要求，结构预留减振措施，并前置沟通报批以缩短审批周期。

这里特别指出的是，配建市政道路和公立小学，划拨地价款按实际取得成本计收，由竞得人缴纳划拨价款并出资建设。以及开发商代建滨湖路小学长虹校区二期（距离地块约2公里）的教学综合楼、风雨球场，建成竣工验收后无偿移交给青秀区人民政府及其指定的单位。

地块出让文件的注意事项明确了：配建小学教学综合楼项目不作为本地块楼盘项目业主子女入学对口学校的依据。待地块楼盘建成交付后，其业主义务教育阶段适龄子女入学应按教育行政部门当年正式发布的招生政策为准。

05

进入策略：建议参拍，报价控制在底价至5%溢价

基于假设条件（取容积率1.8）的测算：售价假设11500-13000元/㎡、计容建面约121074㎡，总货值约13.9亿元-15.7亿元（测算值）。

底价情景下净利润率约8%-12%、IRR约10%-14%、现金流回正约18-22个月（均为基于假设条件的测算值；核心假设：建安3500-4500元/㎡、配建成本按3000-4500元/㎡及划拨地价款另计、营销费用率2.5%-3.0%、管理费用率1.5%-2.0%）。

数据解读：货值取决于售价实现而非拿地价格，楼面价每上浮一个台阶直接压缩净利率；10%溢价情景下净利率中值已逼近5%红线，安全边际不足。（测算值，基于假设条件：取地块容积率1.8）

量化边界：安全报价区间为起始价至5%溢价，极限上限为10%溢价，超出后净利率压缩至5%以下。策略上建议独立竞买为主、必要时联合竞买，报价节奏以底价或低溢价为目标，超10%溢价审慎评估。

06

风险提示与结论

风险逐条列示：

1.市场去化风险：全市去化周期27.3个月、青秀区25.2个月仍处高位，板块月度成交2026年下半年降至百套以下量级（克而瑞数据，截至2026年9月30日），流速不及预期将拉长回正周期。

2.配建与移交资金占用风险：三项配建加593米道路需前置投入，划拨地价款按实际取得成本计收存在不确定性，需提前与政府沟通确认口径。

3.轨道管控风险：退距、减振可能导致可建面积折损、报批周期延长，需在强排阶段前置应对。

4.未来分流风险：青秀区其他新盘的产品及户型面积段如有雷同，须前置开盘抢占窗口期。

结论：建议参拍。报价控制在底价至5%溢价区间，极限上限10%溢价；产品锚定低密改善+优教配套环伺（四幼新分园、滨湖路小学二期），主力户型可规划建面110-143㎡四房；开发节奏上，拿地后报批前，多研究地方政策及细则，下足功夫在前期市场调研、客户研究、产品规划等上。828新政地方细则，全国已有8城相继公布，目前南宁仍在前期研究编制中。我们再耐心等待相关部门官宣。

综合而言，即将11月18日土拍的GC2026-040地块，起始楼面价具备安全边际，青秀区凤岭北板块供求健康度优于南宁全市，教育配建构成不可复制的竞争壁垒，在严控报价的前提下具备一定投资价值。

数据来源：南宁市自然资源局《南宁市2026年第四十期国有建设用地使用权公开出让公告》（2026年10月16日发布）；克而瑞数据（商品住宅口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，统计截至2026年9月30日）。

合规声明：本文仅作市场研判参考，不构成投资建议，规划内容以政府最终审批为准。

》》文末写留言评论区互动：

你觉得哪家房企会竞品11月18日的凤岭北低密百亩商住地块？

你期待谁拿下，猜测成交地价会是多少呢？

也欢迎提前猜想11月19日的南宁土拍五象两幅商住地块（总部基地板块和五象湖板块），你期待哪些房企参拍，猜想谁将拿下？