4宗底价成交，中通联大书山四期落定
乐居财经
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2026-10-23 09:06
— 2026年10月21日昆明土拍成交概览
商办（旅馆用地） | ||||
商办 | ||||
| KCC2024-14号 纯住宅 | ||||
商住（回迁安置） | ||||
体育用地兼容商业 |
注：4宗成交地块全部底价成交，溢价率均为0%；成交合计总价53635.31万元、面积161.4亩、计容建面30.81万㎡，整体成交楼面价1741元/㎡。
| 3414元/㎡ | |
低密住宅用地：容积率上限2.1、绿地率不低于35%，与中通联大书山在售一期、二期的规划条件基本一致。
这宗地的意义，不在单宗，而在整片。
KCC2024-14、15、16号三宗地同属一个片区，合计约212.47亩，14、15号为净地状态。此前，中通世纪已分批次拿下KCC2024-16、17、18、19号地块，其中17、18、19号已开发为中通联大书山，持续在售；本次14号成交后，片区拼图基本补齐。
两个细节印证了这条开发主线：
联大街站是1号线与4号线的换乘站，对一个主打刚需与首改的项目来说，通勤路径可替代、出行更稳，为项目核心价值点之一。
中通联大书山靠低密洋房与地段站位实现热销。
售价测算。楼面价3414元/㎡，加上建安及配套约5000元/㎡，税费与财务成本按12%计，保本售价约9400元/㎡；叠加8%-10%的合理利润，对应售价1.02-1.04万元/㎡。与当前1-1.1万元/㎡的在售价格基本吻合，四期的定价空间已经提前锁定。
市场点评。3414元/㎡的楼面价与同片区上一批次完全持平，等于用一年前的地价锁定四期。按建安及配套5000元/㎡、税费财务12%测算，保本售价约9400元/㎡，对应当前1-1.1万元/㎡的售价，仍留有千元级空间。呈贡新房均价约8700元/㎡，竞争集中在刚需段，四期能否延续首开九成的节奏，取决于产品迭代与定价节奏。
KCC2025-10号（二次出让）：12.9亩，容积率5.4，建面4.64万㎡，成交2653.28万元、楼面价572元/㎡，由昆明荣生房地产开发有限公司底价摘得。出让条件明确：酒店功能建筑面积不低于地块总建筑面积的80%。
KCC2025-3号：18.6亩（12419.28㎡），容积率4.0，建面4.97万㎡，成交3819.15万元、楼面价768元/㎡，由炳树（云南）科技有限公司底价摘得，位置靠近昆明南站。
片区参照：2025年12月23日，洛龙街道KCC2025-11号（11.77亩商办）以572元/㎡楼面价底价成交，商办地价长期稳定在500-800元/㎡
逻辑不在销售，而在酒店、办公的自持运营。
KCGD2025-2号：53.85亩商住，容积率2.94，建面10.56万㎡，成交10829.88万元、楼面价1026元/㎡，由昆明巫家坝城市发展建设有限公司底价获取，明确为回迁安置用地。
KCGD2024-35号：14.25亩，容积率2.2，建面2.09万㎡，起拍总价3541万元、起拍楼面价1694元/㎡，最终流拍。
地块位于巫家坝板块，为巫家坝体育运动公园用地。为体育用地兼容商业，需要配建并运营体育设施，自持比例高、回收周期长，本次出让因无人报名流拍。
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— END —
本文由【克而瑞（云南）研究中心】分析师张楚撰写，【克而瑞（云南）研究中心】深耕云南房地产行业，依托长期沉淀的海量行业数据库与标准化成熟研究体系，紧跟行业发展趋势、贴合多元客户研究需求，以克而瑞资深地产专家团队为核心动力，搭配行业领先的地产COWORK分析工具，形成 “资深专家+大数据+AI技术” 的协同研发模型；研究范围覆盖政策、土地、新房、二手房、商办、物业、康养、长租等全地产赛道；分析维度贯穿宏观经济、行业趋势、市场供求、城市发展、房企运营、产品客研等六大层面；形成形式包含热点快评、深度专题、周度 / 月度 / 季度 / 年度常规系列报告，提供完整、多层次的地产研究咨询。
本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。
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