重庆万科星光天空之城位于沙坪坝区凤天路汇泉路6号，距轨道交通9号线新桥站约600米，距三峡广场约3公里。

项目为万科在渝首个车辆段上盖TOD住宅，占地约11.56万㎡，计容建筑面积20.70万方，容积率1.79，绿化率30%，住宅以8至9层板式洋房为主，是沙坪坝核心区少见的低密洋房社区。

本文对D2户型进行详细解析。该户型建筑面积86.47㎡、套内面积75.14㎡、三室两厅双卫，得房率约86.9%；以标注尺寸为尺度，横向参照同面积段洋房产品，按外轮廓、公区、卧室、餐厨卫浴、改造、对标、面积段去化、客群八段展开，86㎡如何落下三卧朝南与双卫。

一、空间效率

板式大面宽短进深，外轮廓效率占优。南向面宽11.95米，进深8.65米，面宽进深比1.38∶1。北侧开间与南侧齐平，外墙不做凹凸。走道集中中部，交通面积约3.2㎡，房间面积未被走廊切碎。套内75.14㎡对建面86.47㎡，得房率86.9%，高于高层住宅常见的78%至82%。

二、公区尺度

竖厅形态，家具贴墙条件成立。客厅开间3.3米，南接进深2.0米景观阳台，阳台半计面积约6.6㎡。餐厅与客厅纵向串联，净宽4.15米（含通行）。客厅两侧为连续实墙，沙发可按3.0米加边几布置，电视视距约3.0米。阳台2.0米进深可同时容纳晾晒与休闲，但两者互相占位，晾晒期休闲面收窄至约1.2米。

三、卧室系统

三卧全南向、面宽均衡，主卧带主卫成套，中部次卧门对客厅电视墙。主卧开间3.1米、进深3.2米，约9.9㎡（不含飘窗），外接0.9米深飘窗，内连主卫，构成套房；次卧一2.75×3.2米，约8.8㎡，西侧外墙开窗；次卧二开间2.8米、进深3.2米，约8.96㎡，门开向客餐厅。三卧面宽差在0.35米以内，均可按1.5米床加0.6米衣柜排布。主卧放1.8米床后，衣柜沿3.2米墙做0.6米深，余净宽2.5米。

四、餐厨与卫浴

双卫均靠东侧外墙，明卫条件成立；买菜动线穿越餐厅。厨房开间2.0米，位于北侧中部，U型布置，双侧台面各0.6米，中间净通道0.8米，台面展开约4.6米，洗、切、炒三区与冰箱可同层排布；外侧接1.1米设备平台，可置洗衣机与热水器。玄关进深2.55米，柜体长约2.4米。公卫2.55×2.9米，台盆可外置做三分离；主卫1.75×2.9米由主卧进入，按淋浴0.9米、马桶0.75米、台盆排布，无浴缸条件。入户至厨房须穿越餐厅，卸货路径与就餐区重叠。

空间尺寸（按标注尺寸推算的套内估值）

五、收纳与改造

改造以低结构干预为主，补收纳、弱化门墙干扰。

改造清单

六、竞品对标

同面积段，万科胜在房间数与交通面积，龙湖胜在公区面宽与入户卸货。龙湖面宽14.8米、进深8.45米，面宽进深比1.75∶1；横厅面宽6.1米，公区约29.9㎡（含餐区）；主卧开间3.3米、进深4.85米；两间次卧开间2.7米；双卫并列北侧，进深1.2米与1.7米；厨房近入户、开间3.4米、L型；阳台面宽6.1米；走道净宽1.2米、长4.8米，交通面积约5.8㎡。

两盘核心指标对照

七、客群适配

适配以房间数量与采光效率为第一诉求的家庭，不适配以公区社交、居家办公为核心诉求的家庭。支撑条件为三卧全南向、面宽差0.35米以内、交通面积3.2㎡、得房率86.9%；制约条件为竖厅3.3米开间、阳台晾晒与休闲互斥、买菜动线穿越餐厅。龙湖以6.1米横厅、独立玄关、厨房近入户取胜，适配公区社交与居家办公。同面积段取舍清晰：重卧室数量与采光选万科，重公区尺度与归家动线选龙湖。

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