文/北京进深 林振兴

6个月达到百亿销售额，北京润园迎来收官之作。

近期，北京润园三期取得预售证，覆盖24栋住宅楼及5#地下车库，拟售单价区间9.16万—15.02万元/㎡。

住宅加权拟售均价约10.59万元/㎡，住宅总货值约41.7亿元（不含车库）。

如果说，北京润园一、二期用平层走量、院墅拔利润，整体均价7.3万/㎡；

那么，三期就是”是利润天花板"，84套纯院墅，起步建面730㎡，往上还有1015㎡、1040㎡进阶款。

最绝的是，它还有6套建面约2080㎡的楼王别墅，直接把北京别墅价格锚拉到新层级。

位于中间位置的6套别墅，堪称顶尖藏品，建面约2080㎡、实际可用面积达2700㎡的“超级院”。

南向面宽22.2米，层高4.5-5米，单层400㎡ ，全部框架结构，至少7套房的空间。

配10个车位，地面有超600㎡的南向大院。

这一次取证，华润先放出西半边的3套2000 ㎡别墅，分别是：

• 72#，面积2199.77㎡，预售均价150168.70元/㎡，预售总价约3.30亿元；

• 83#，面积2054.91㎡，预售均价133237.81元/㎡，预售总价约2.74亿元；

• 93#，面积2080.78㎡，预售均价131441.20元/㎡，预售总价约2.74亿元。

除了以上楼王梯队（13万 /㎡，3栋），北京润园三期还包含两个梯队：

主力梯队（10—11.4万/㎡，7栋）：101#、85#、84#、103#、102#、111#、110#。

走量梯队（9.2—9.9万/㎡，14栋）：76#最低9.16万，其余密集分布在9.4—9.9万/㎡。

这个梯度本身就是一个定价声明：9万/㎡出头保去化流速，13—15万/㎡拉资产锚点。

这个打法，早在一二期就已经跑通（截至9月初）：

洋房平层产品均价约6.6万/㎡，门槛低、去化快，负责把客户拉进售楼处；

复式成交均价约7.3万/㎡，产品有亮点，溢价适中，承上启下；

院墅成交均价接近8.9万/㎡，利润担当，撑起整个项目的毛利率天花板。

“高低配”说起来轻巧，但要在同一个项目里同时运营多个价格段，需要极强的销售管控力。

每个台阶对应一类客群、一种心理预期、一套说辞体系。这不是拍脑袋定的，是客研、产品、定价、话术一条链拧出来的。

更令外界惊叹的是，北京润园期期涨价，非但没劝退客户，反而越涨越火。

北京润园一期洋房预售均价6.9万/㎡。3月，二期9栋洋房取证，备案均价达到7.43万/㎡，较一期涨了5000 ，部分空墅房源单价甚至突破9万/㎡。

此次，三期直接将最高备案价拉到15万/㎡。

华润这份底气，不是凭空来的，有两层硬核支撑。

1. 需求已验证，现金流足够安全。

一二期网签368套，去化近九成，住宅网签金额超90亿，加车位、附属库房(戊类)合计近98亿，对60.24亿地价的覆盖率超160%。

简单说，三期可以慢慢卖，不需要用价格换周转。

2. 十余年断供的稀缺性。

中央别墅区低密净地断供多年，容积率1.01、限墅令后2080㎡别墅在市面上根本没有对手；

北边一路之隔的2001/2002地块也被华润置地收入囊中，此时备案价拉高，就是在给自家兄弟盘铺价格地基。

回头看，北京润园，是华润置地的一场“意外之喜”。

如果时间倒回今年2月27日，没人会把顺义温榆河地块，和销冠画上等号。

彼时土拍场上，市场情绪冷淡、房企谨慎观望，华润置地最终以60.24亿底价兜底摘地，楼面价约3.5万/㎡。

它一共规划111栋住宅楼，19栋8层洋房 92栋双拼别墅，房源总数量480套左右。

据说当时内部的心态很微妙：硬着头皮拿的，做好了打三年持久战的准备。

结果呢？无心插柳，柳成荫。

自2025年12月5日开盘以来，北京润园一路狂飙，登顶北京楼市销冠，也让华润置地狠狠赚了一笔。

如果三期收官顺利，北京润园会不会成为近十年北京最稳的顶豪现金流样本？

答案是：已经是的。