文/北京进深 林振兴

吴强（化名）看中了一套500万的北京新房，本来还在算月供，转头发现昨天能谈下来的97折，今天连98折都不给了。

现房新政像一把突然拉上的闸门：后面的地要现房销售，开发商回款周期拉长、上新速度大幅放缓。

眼前这些还能预售的盘子，一夜之间成了最后一批老玩法的“绝版”，卖一套，就少一套。

买家也醒了——同板块以后，成本更高、房子更晚交、供应还更少，那现在手里的优质预售盘，不就是卖方市场上的“硬通货”？

所以别看开发商嘴上迷茫，北京楼市暗地里已经卷出了另一种疯狂：

不少新盘开始悄悄涨价、收回折扣，不是喊口号，是案场里真金白银在重排牌桌。

但要划个重点：新政之下，涨价从来不是普涨行情，只是少数派游戏，基本集中在三类项目：

要么是去化爆火、现金流安全主动抬价；要么是产品梯队升级、货值迭代自然涨价；要么就是邻盘拱火、地价更高的防御性涨价。

01

新政落地后，北京楼市的底层逻辑彻底变了。

绝大多数房企主动放下溢价执念，开盘一改往日高价姿态，主动让利走量，首开放出一批限时折扣。

但要厘清一个核心真相：它本质不是让利，是投石问路。

先用优惠门槛把流量引进来，测试板块购买力、客群接受度。

一旦去化数据跑出来，确认市场承接力足够，立刻收回折扣，观感上就是“涨价”。

这其实不是房价真疯了，是低价诱饵退场，价格回到开发商想要的锚点。

在石景山，龙樾璟序把这套操盘逻辑玩到极致。

9月19日，首次取证16栋，共714套房源，拟售均价约6.21万元/㎡-7.89万/㎡。

9月22日开盘，当天干出 664套、41.32亿元。

开盘19天，龙樾璟序成交转签率100% 。这个转化速度，在北京今年是数一数二的。

到现在，首批取证房源已网签708套，成交均价57062.86元/㎡，成交额超36.5亿元。

而它这块地，拿地成本才22亿。

紧接着，10月29日，二批次房源取证，4#22套、备案均价拉升至7.13万/㎡。目前已网签20套，成交均价58084.15元/㎡。

短短一个多月，新批次房源每平涨 1000 ，还照样有人买，完美诠释越涨越火。

它的亲兄弟——位于昌平的龙樾海序，也是这个套路。

5月10日取证，共837套房源，5月16日开盘。凭借亲民首开价格，仅一个半月，项目网签668套，是北京上半年成交套数最多的项目。

截至目前，首批取证房源已网签817套，成交均价54194.01元/㎡，成交额超42亿，地价覆盖率超150%。

9月，龙樾海序加推最后一栋13号楼，共计70套。目前网签55套，成交均价55149.49元/㎡，比此前涨了约 1000元/㎡。

这是房企涨价最硬核的底气。当网签、去化达到预期，地价覆盖率跑通，房企手里现金流充足，不用靠打折快速回血。

02

涨价很多时候不是同户型同楼层调价，而是推盘梯队切换。

说白了，这是一场精心设计的货值分层游戏。

先推走量款，位置一般、临路、低楼层的房源；

后面取证加推高价值房源，全是楼王、景观楼、中间层、不临路这类。

产品底子本身就贵，备案价跟着上抬，属于货值分层，不是单纯同品涨价。

最典型的范本，就是通州的中建玖合·运河玖院。

9月、10月批次房源的拟售均价8.03-8.15万/㎡，而去年9月首批房源的成交均价6.18万/㎡。

注意结构因素，新批次是0811地块临河楼栋，200㎡以上滨水大户型，同项目90—126㎡中小户型基本售罄。

备案价上移一半是产品升级，一半是红盘底气。该项目累计网签1426套、销售额破122亿，2025年北京双料销冠。

同样的打法，北京润园演绎得更加极致。

一期洋房预售均价6.9万/㎡。3月，二期9栋洋房取证，备案均价达到7.43万/㎡，较一期涨了5000 ，部分空墅房源单价甚至突破9万/㎡。

到了收官三期，玩法彻底升级。

项目主打纯院墅阵容，起步建面730㎡，往上还有1015㎡、1040㎡、2080㎡，加权拟售均价冲到10.59万/㎡，最高备案价一举突破15万/㎡。

华润这份涨价底气，不是凭空来的。

一二期网签368套，去化近九成，住宅网签金额超90亿，加车位、附属库房(戊类)合计近98亿，对60.24亿地价的覆盖率超160%。

像运河玖院、北京润园这类销冠盘，前期已经完成绝大部分去化，利润垫很厚，完全可以慢卖、做价值，没必要继续内卷价格战。

03

北京新盘涨价，除了热销抬价、产品升级涨价，还有一种防御性提价：被隔壁热销盘，硬生生拱出来的行情。

最典型的样本，就是通州招商的湖映天青。

它南边是中海玖树满和，3月取证开盘，总计578户，三四个月光速清盘。

而湖映天青，拿地价比隔壁玖树满和涨了7400元/㎡。地价先涨，房价不涨才怪。

玖澍满和成交均价在5万出头，湖映天青拉到5.53万/㎡，涨了4400元/㎡。

10月底，湖映天青收回2%的折扣。

湖映天青全盘346户，9月5日，首次预售证只放了325户。目前，该批次网签287套，成交均价55204.23元/㎡。

6#——正对宋风大门、首层架空的那栋，9月底取证加推，目前网签24套，成交均价进一步抬升至55839.93元/㎡。

这不是激进涨价，是成熟房企的余量控盘思维：不一次性倾销货量、不透支价格、保留核心优质资产，用循序渐进的推盘节奏，稳住项目长期价值。

昌平的观玺也是，它的成交楼面价比龙樾海序贵了4000 ，先天成本更高。

龙樾海序成交均价在5.43万元/㎡，而观玺一期10栋楼共785套住宅房源，拟售均价6.8万元/㎡。

其中，单价最高的6#楼王栋，顶配建面143㎡，次顶层房源报价达到7.6万元/㎡。

参考龙樾海序的折扣水平，观玺成交价可达到5.78万元/㎡。

所以，别看到的是“某些盘涨”，就以为“北京普涨”。

其实是：好货紧、烂货慌，均价被好货拽着走。