金地集团董事长凌克

  乐居财经  王若君 发自深圳

  曾经的“没落贵族”金地集团（600383.SH，以下简称“金地”）正在通过大量合作开发实现规模飞跃。

  2016年迈过千亿门槛之后，时隔三年，金地再以合约销售额2106亿元的成绩提前完成曾经立下的flag。

  年报显示，金地2019年实现签约销售金额2106亿元，三年复合增长率达35.9%，超额完成三年冲击2000亿规模的目标。同期，实现营业收入634.20亿元，归属于上市公司股东净利润100.75亿元，分别同比增长25.1%和24.4%；实现每股基本收益2.23元，同比增长24.58%。

  “2020年总体目标制定还是会争取保持一定的增长”，对于后疫情时期公司复工复产情况，金地方面表示，截至4月中旬，金地集团在建工程操盘项目整体复工达100%，随着疫情逐步得以控制，公司预计受疫情影响后移的需求将逐步得到释放。

  合作开发占比高

  年报显示，金地2019年签约面积1,079.0万平方米，签约金额2,106.0亿元，分别同比增长22.9%及29.7%，复合增长率达35.9%，实现了三年翻番。

  规模增长带来了营收与利润的优异表现。营收同比上升25.1%至634.20亿元，归属于上市公司股东净利润同比上升24.4%至100.75亿元，加权平均净资产收益率20.14%，同比增加了1.48个百分点。

  不过，从投资收益来看，2019年金地的投资收益同比增长46.33%至59.76亿元，其中来自联合营企业的投资收益约50.18亿元，占总投资收益的83.97%，比上一年增加了约12个百分点。

  此外，财报显示，2019年金地的少数股东权益为282.75亿元，同比涨41.18%，归属于母公司的股东权益合计为540.94亿元。其中，少数股东权益/归属于母公司的股东权益=0.52，可见金地为了实现规模冲刺，联合开发的比较仍比较高。

  大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用，但是合作开发毕竟是把双刃剑，近年来，金地因权益土储占比偏低而饱受争议。

  截至2019年年底，其土储总面积为5233万平方米，其中权益土地储备约2,802万平方米，权益土储比例约53.54%。而在当下的主流房企中，权益占比大都在70%以上。

  据华泰证券的最新研报，2018年以来，金地拿地权益比持续回升，2019上半年新增土储权益比例大幅回升至59%，带动存量土储权益比较2017年低点提升3个百分点至54%。

  “随着深耕核心城市进入收获期，金地的综合毛利率在逐年稳步提升，相比龙头和行业平均水平明显领先，仅次于华侨城和金融街”，华泰证券认为，随着拿地权益比的提升，金地盈利规模和质量有望延续稳健增长。

  经营性现金流转正

  不断优化整体债务结构，使金地继续保持了融资成本优势。

  在负债结构方面，报告期内金地一年内到期的计息负债合计350.5亿元，占比为37.0%；一年以上计息负债597.1亿元，占比为63.0%；在偿债能力方面，报告期内，金地持有货币资金余额为451.42亿元，现金覆盖倍数达1.29，现金利息覆盖倍数达3.5，短期流动性保持充裕。

  根据克而瑞统计，2019年末50家房企的加权净负债率约为77.93%。而同期，金地的净负债率为60.24%，远低于行业平均水平。

  在融资成本方面，由于2019年整体融资环境持续保持收紧，以及原有低成本的公司债陆续到期，房企的平均融资成本上升明显。克而瑞数据显示，50家典型上市房企的平均融资成本继续上升至7.13%。

  在这样的背景之下，金地先后完成了30亿元超短期融资券、14亿元资产支持票据、5.5亿美元境外债的发行。2019年金地加权平均融资成本仅为4.99%，已连续四年低于5%。

  金地亦在加强现金流管理。年报显示，金地的经营活动产生的现金流量净额在此前连续两年为负后，2019年回正达78.99亿元；筹资活动产生的现金流量净额则是每年为正，2019年录得51.14亿元，大幅减少76.03%。

  截止2019年末，金地持有的货币资金余额为451.42亿元，现金覆盖倍数（货币资金/短期借款+一年内到期的有息负债）达到1.29，现金利息覆盖倍数3.50，短期流动性保持充裕。