编者：疫情对中国楼市的影响，一是暂停，大约2个月交易冷冻；二是加速，一些楼市需求抑制后放开加速上行，一些楼市迅速触底反弹，一些楼市则继续下跌。

  继2019年之后，乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角，记录中国主流城市的2020楼市这一年。

青岛尖端科研人才最高可享500

  城市综述：2020年青岛楼市呈现先抑后扬态势，全年新建住宅成交12.2万套，均价14782元/㎡，均有微涨；二手房卖了6.3万套，涨14.27%。全年成交土地2649万方，吸金811亿，龙湖成最大“地主“。出台多项政策吸纳人才，尖端科研人才最高可享500万安家费。

  一、新建住宅成交12.2万套，均价14782元/㎡，均有微涨

  据锐理数据统计，截至12月31日，2020年全年青岛市共网签新建商品房（不含保障性住房）141420套，同比微涨0.4%；销售面积1658.36万㎡，同比上涨1.21%；销售总金额2455.51亿元，同比涨幅4.13%。其中，网签商品住宅122508套，同比上涨5.71%；销售面积1468.66万㎡，同比上涨5.03%；销售总金额2171亿元，同比上涨8.83%。

  成交均价方面，2020年青岛市新建商品房的网签均价为14807元/㎡，同比去年上涨2.88%；青岛市新建商品住宅的网签均价为14782元/㎡，同比上涨3.62%。

  通过全年数据可以看出，“6月”、“7月”、“11月”和 “12月”四个月份是2020年青岛新建商品房销售量最高的月份，成交量均值为15551套。2020年青岛新建商品住宅成交均价最高点出现在8月份，成交价格为15442元/㎡；成交均价最低点则出现在3月份，成交价格为14049元/㎡。

  通过青岛近六年新房成交套数走势图可以看出：2020年青岛的新房成交量与2019年持平，成交套数为14.1万套。纵观新房市场，2015年新房成交最低，成交套数为13.9万套，随之2016年成交达到顶峰，成交套数为21.2万套，之后开始缓慢下降。

  2020年西海岸位居区域成交首位，其次为城阳区、胶州市、即墨区。具体来看，西海岸“一枝独秀”，以压倒性的优势夺得了2020年青岛楼市的销冠宝座，全年新房共成交46281套，占比全市2020年新房总成交量的33%；城阳区在“共有产权”的加持下，2020年的表现也堪称“黑马”，全年新房共成交了30960套，稳居亚军；胶州市位居青岛新房成交第三名，全年新房成交18644套，占比全市新房总成交量的13%。

  具体到单盘来看，2020年青岛新房销售金额榜前三甲分别为融创中心、中欧国际城和保利大国璟三项目，销售金额分别为51亿元、45亿元、43亿元。销售面积榜和成交套数榜前三名分别为融创中心、中欧国际城和融创维多利亚湾三项目，其中，融创中心成交总套数3186套、销售面积38.32万㎡；中欧国际城成交2907套、销售面积34.1万㎡；融创维多利亚湾总成交套数2217套、总销售面积29.4万㎡。

  二、二手房成交突破6万套，上涨14.27%

  2020年青岛二手房挂牌均价整体稳中回落，12月份青岛二手房挂牌价稳定至21847元/㎡。据青岛网上房地产不完全统计，2020年青岛二手房市场全年共签约63125套，对比2019年（55244套）上涨14.27%，其中刚刚过去的12月网签6188套。

  2020年2月份楼市受疫情影响，网签量不过千；3月份起逐渐回暖；5月份起，月份网签同比均为上涨趋势。2020年7月份为全年网签量峰值，网签突破7000套。12月份网签6188套。2020年楼市最终以全年网签突破6万套收官。

  通过青岛近六年二手房成交套数走势图可以看出：2020年青岛的二手房成交量较2019年有所上涨，成交套数为6.3万套。具体来看，2016年二手房成交最高，成交套数为7.2万套，2018年成交量跌到新低，成交套数为5.4万套，之后又开始缓慢上涨。

  三、政策：尖端科研人才最高可享500万安家费

  落户政策：2月22日青岛“先落户后就业” 政策放宽到毕业学年在校大学生；3月3日山东发文推进城乡融合，放开青岛中心城区落户限制 ；5月山东全面放开高校毕业生落户限制；12月14日青岛发布落户新政意见稿，大幅放宽城区和全面放开县域落户；12月31日山东部署新一轮户籍管理制度改革，全面放开城镇落户限制，畅通城乡户口双向流动渠道。

  城阳共有产权政策：3月城阳实施共有产权房政策 ；4月城阳共有产权房政策升级， 5-7类人才在上马棘洪滩可” 零首付”购房 ； 6月城阳共有产权房政策再升级， 5-7类人才在城阳区购房亦可“零首付”；7月城阳共有产权政策收紧，“零首付”取消，客户首付需要自身缴纳21%以及政府的30%，方可办理；9月10日青岛城阳共有产权政策再升级，扩大人才认定范围，延长回购年限。

  人才新政：5月青岛鼓励驻青央企配建人才住房解决职工住房问题；6月青岛出台人才新政，最高500万安家费；9月11日起草《李沧区人才安居购房补贴发放实施细则》（征求意见稿），最高可享受160万；10月青岛“人才住房”申请条件放宽。

  这些政策对于吸引更多高校毕业生来青工作、生活，优化人才就业创业环境具有极为重要的意义。在一定程度上也活络了新房市场的供需矛盾。

  四、土拍全年吸金811亿，龙湖成最大“地主”

  据锐理数据，2020年青岛招拍挂商住地供应总面积2819万㎡，同比下降12%；总成交土地面积2649万㎡，同比下降9%；成交总额约811亿元，同比下跌16.2%；平均楼面地价为3056元/㎡，同比下降8%。单幅成交总价最高地块：中海19.35亿元竞得四方区1幅商住用地，建面18.69万㎡ ，为2020年“单幅成交总价最高” 地块。

  楼面地价最高地块：青岛海诺投资发展有限公司以总价0.70亿元获取市南新湛三路1幅住宅用地，以17000元/㎡的成交楼面地价成为2020年青岛住宅“楼面地价最高”地块。

  最高溢价率地块：山东玮星投资有限公司以2.52亿元获取原胶南市1宗住宅用地，以15.64%的溢价率成为2020年青岛“最高溢价率地块”。

  2020年拿地最多的开发商TOP3分别为龙湖、融创、和达。其中龙湖、融创两家开发商获取土地超100万㎡，龙湖拿地148万㎡，融创拿地112万㎡。排名第三的和达集团拿地93万㎡。

  2020年全市土地市场活跃区域主要为原胶南市、即墨区和胶州市，其中原胶南多板块齐发力，中央活力区、灵山湾板块土地供需市场火热 。

  从各区域平均楼面地价来看，各区域价格同比波动较大；主城区中市北区及崂山区价格下降，其他区域均为提升，市南区成交的2宗地块助力市南区位居2020年全市楼面地价首位；崂山区整体成交楼面价9363元/㎡ ，位居第二位；西城区及近郊区土地市场供销量大，地价同比下降明显，北城区价格小幅上升，远郊区域土地平均楼面地价有所上升，但仍处于低位。

  预计未来青岛西海岸、即墨、城阳等近郊区还将有不少板块的土地上市，新房市场或将持续扩容，但随着大量土地上市，这些区域新房市场的去化压力也将进一步加重。

  五、2020年房价收入比：7.8

  据锐理数据，2020年青岛市新建商品住宅的网签均价为14782元/㎡，以100㎡的房子为例，套均总价约148万元。据青岛统计局数据，2020年青岛市居民人均可支配收入4.7万元。

  由此，我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入（人均可支配收入乘以4-5），尝试估算下2020年青岛房价收入比，约为7.8。

  六、住宅租赁：租价同比下降 空房期延长

  2020年青岛市平均月租金为25.2元/㎡，同比下降9.3%。一位房屋中介接受对话时表示，2020年租房市场上房源的空房期相较往年变长，小面积房源出租率高，大户型房子空置时间长。

  就青岛最新各市区租金均价排行看，主城四区租金位列前四，其中崂山区租金全市最高，平均3799元/月/套；市南紧随其后，平均3299元/月/套；市北、李沧平均租金分别为2062元/月/套、1971元/月/套。在与不少租房同事交流中得知，邻近商圈和地铁的房子可以最大限度满足生活、出行需求，最为抢手，租金也相对较高。

  七、市场心态：购房者趋于理性，市场观望情绪浓厚

  2020年供需旺盛，价格增幅放缓，购房者趋于理性。据一位中介经纪人讲述，很多购房者在购房时会将心仪区域周边的楼盘考量一番，“货比三家”之后再做决定，有较强经济能力的购房者会优先选择主城区的房子。

  一位想买二手房的朋友从今年5月份开始看房，最开始看好的几个小区房主都表示不议价，到9月份以后，朋友关注的几套二手房价格均有不同程度的下跌，但是因为二手房报价变化频繁，波动幅度有些大，所以迟迟没有出手。

  八、展望2021年：“稳”字当头，房价涨幅继续收窄

  在2020年疫情的影响下，房地产行业经过短暂低迷后，遵循“房住不炒”的政策主基调，青岛楼市平稳前行，并在年底出现明显“翘尾”。就成交区域来看，西海岸全年都保持领先态势，并且在新房供应充足的情况下将持续吸引购房者目光。整体来看，2021年房地产市场预计将继续保持整体平稳、房价涨幅继续收窄的发展势头。

  本次调查采写人：董娜 李贞瑶

  2021年1月11日