乐居财经 魏薇 发自南京

  从南京起家到深耕长三角，规模并不大的银城国际有着自己的活法。

  3月30日，银城国际控股（01902.HK）召开2020业绩发布会。会上，公司总裁马保华表示：要做长三角区域优质的房地产开发生活服务商，在深耕大本营南京的同时把产品和服务做好，并继续深耕长三角。

  在这样的业务布局下，银城国际期内实现合约销售额232.08亿元，同比增长17.1%，创下历史新高。从2018年至2020年，其合约销售金额年复合增长率达55.9%。合约销售建面115.32万平方米，同比增长2.1%。

  2021年，银城国际将销售目标定在了300亿，较2020年增长29.3%。副总裁朱力表示有信心超额完成，目标本身并不是为了增长而增长，而是梳理了2020年年底银城国际旗下的整体项目以及可售货值的情况做出的决策。

  南京、杭州贡献60%销售额

  期内，银城国际实现营收106.8亿元，同比增长17.5%；毛利11.57亿元，同比下降21.8%，毛利率10.8%，同比下降5.5个百分点。净利润3.86亿元，同比增长7.1%，净利率3.6%，同比下降0.4个百分点；归母净利润1.83亿元，同比增长21.5%。

  毛利率水平的下降，主要是由于云谷天境项目的毛利较低所致，而收购的成本较高。对此，朱力表示，银城国际对于投拓方面会更加严控，在销售达成和去化率方面，严格按照标准来执行。

  银城的发展策略是坚持“立足南京，深耕长三角，辐射都市圈”。报告期内，银城国际在南京、苏南、淮海、浙江、安徽五大区域城市进一步深耕，共获取17幅地块，新增建筑面积216万平方米，新增货值约331.48亿元。

  截至去年末，银城国际的总土储为599万平方米，主要位于南京、杭州、无锡等长三角区域核心城市的核心地块。其中公司应占权益土储478万平方米，总可售货值555亿元，可售未售面积277万平方米。

  一直以来，银城国际坚持从多渠道进行拿地，招拍挂占比65%，收并购占比35%，平均拿地成本仅7052元/平方米。

  2020年，银城过国际通过持续加大新一线城市的销售力度，以南京为核心持续发力，使得5大区域市场合约销售更加均衡。作为重点布局的两个新一线城市南京和杭州，于2020年内合计贡献了近60%的合约销售金额。

  2020年，银城国际的开发效率进一步提高，四证齐全的平均周期缩短至3.8个月，首次开售的平均周期亦缩短至6.1个月，均较2019年缩短一个月左右。

  在未来的发展策略中，银城将继续专注于长三角地区开发优质住宅。在已进入的五大区域内，银城要做的不仅是产品的规划设计打造，同时还要把生活服务，康养服务以及其他的一些生活服务内容结合到产品中去，在社区形成服务特色，在长三角地区打造出良好的品牌效应。

  2022年全面进入“绿档”

  截至2020年底，银城国际的有息负债总额为143.7亿元，资金成本7.7%，以银行借款为主，占比约67.7%，信托及其他金融机构借款16.9%，美元债占比15.4%。期末净负债率为151%，现金结余为64亿元，较2019年大幅上升59.3%，现金短债比提升至1.16倍。

  就“三条红线”而言，管理层表示，2021年争取通过；两条红线进入黄档，2022年全面通过进入绿档。

  同时，银城国际在2020年的长短期比例显著优化，短债占比由2019年的47%下降至2020年的39%，财务结构进一步优化。同时，银城还密切关注着现金流安全自有资金回正周期控制在9个月以内，经营性资金回正资金控制在18个月以内。

  年内，银城国际分别获得穆迪和联合评级授予“B2”及“B+”的主体评级，展望均为稳定。银城国际于2020年6月及10月先后成功发行了1.4亿以及2亿美元的优先票据，均获得超额认购。

  管理层表示，接下来，银城国际将会持续控制负债规模，以“三条红线”的来决定公司的贷款结构。在2021年会利用集团整体的授信额度，将低成本的开发贷运用到项目中去。同时会拓展融资渠道，以股权类融资代替债权类融资，将整体负债规模控制在143亿元左右。