编者按：从6月21日起，乐居财经联合克而瑞证券推出【解债】系列策划，详解100家上市房企评级和债券走向，敬请关注。本期为系列㊲ ：新城发展

  文\乐居财经研究院 王垦

  7月30日，新城发展发布一则公告称：为拓展融资平台并扩大投资者基础，优化公司资产负债结构，新城控股集团股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”）筹划通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的 9 个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额以实现于新加坡证券交易所主板上市（以下简称“本事项”）。本事项完成后，公司预计将间接持有上述信托基金 51%-55%的信托份额。

  新城发展已根据相关规定向香港联交所递交关于建议分拆上市的申请，并于2021 年 7 月 30 日取得香港联交所关于该分拆上市申请的批准。

  分拆及上市事项完成后，假设超额配股权获悉数行使，新城控股（乃本公司拥有约67.05%权益的子公司）预期将间接持有该等证券的51%至55%权益。

  截止2021年8月10日，乐居财经根据克而瑞证券、Boomberg、Wind等数据查阅，新城发展存续的债券有32只（人民币20只、美元12只），总发行额455.03亿元，当期存续377.41亿元，短债占比44%。其中人民币短债占比31%，合计待还55.06亿元，美元短债占比13%，合计待还80.96亿元。

  存续的20只人民币债券，总发行额215.4亿元，当期存续额度137.78亿元，平均票面利率5.82%，年内将到期24.15亿元，占人民币短债的45%。

  其中2018年12月28日发行的“18新城控股MTN001”债券，将于2021年12月28日到期，到期日，如新城控股集团股份有限公司选择对这笔债券不赎回，将与投资者重新协商票面利率，继续发行，截止目前，这只债券发行10亿元，存续10亿元，暂无偿还。

  2022年是新城控股的偿债大年，截止2021年8月11日统计，新城控股2022年将到期52.51亿元，占人民币总存续额的38%，当期平均票面利率6.15%。其中短债比58.86%，待偿还总额30.91亿元。

  单笔待偿还金额最大的是2018年10月29日发行的“18新控05”债券，发行额21.6亿元，当期票面利率5.9%，目前这只债券存续21.6亿元，与2022年10月29日到期，离到期还有1.22年。

  存续的12只美元债券，总发行额37亿美元，当期存续额37亿美元，截止2021年8月11日，平均发行价994.8美元，彭博BVAL当期买价报价999.13美元，溢价4.33美元，当期平均票面利率5.86%，当期到期收益率5.04%。

  其中短债占比33%，合计金额12.5亿元，年内到期1只美元债券，发行主体新城环球有限公司，待偿还额3.5亿美元，当期票面利率7.5%，到期收益率3.93%。

  2022年到期3只美元债券，合待偿还额9亿美元，当期平均票面利率6.81%，当期到期收益率4.72%。2022年11月到期的4亿美元债券，发行主体为新城发展。其余两笔的发行主体为新城环球有限公司。

  2021年 3月31日，标普将新城发展控股有限公司(Seazen Group Ltd.，简称“新城发展”，01030.HK)及其子公司新城控股集团股份有限公司(Seazen Holdings Co. Ltd.，简称“新城控股”，601155.SH)（统称“新城集团”）的长期发行人信用评级从“BB”上调至“BB+”。标普确认新城控股的未偿有担保高级无抵押票据“BB”长期发行评级。

  新城集团的“稳定”展望反映了标普的观点，即该集团将严格控制支出，增加租金收入，以确保稳定的收益和杠杆率。

  新城集团扩大其经常性租金收入的能力将有助于改善其偿债能力。标普预测，“吾悦广场”零售商场的租金收入和捆绑合同管理费将从2020年的53亿元人民币增长到2021年的80亿元人民币以上。2020年最后一个季度开业的30家商场和2021年新开的26家商场将为全年收入做出贡献。相应地，标普预计新城集团的租金收入利息覆盖率将从2020年的81%提高到2021年的100%-110%。标普在正面可比评级分析中反映了其稳定租金收入的实力。

  吾悦广场租金收入能否持续稳定，将取决于较低线城市的执行力。这些商场的利润率高达65%-75%，入驻率高达98.5%。然而，在2020年底运营的100家商场中，只有22家商场运营时间超过3年，59家商场运营时间不足2年。此外，将吾悦广场定位为较低线城市的中端零售商场可能会降低收入稳定性，因为租户可能更容易受到经济周期的影响。标普认为，尽管COVID-19疫情期间，2020年租户销售额仍有20%的强劲增长，这在一定程度上抵消了上述风险。

  新城集团在房地产开发收入确认方面的增长或将保持稳定，具有很强的可见性。标普认为，该集团有相当大的合同负债和较强的执行能力。尽管在疫情期间，新城集团在2020年已经交付了价值接近1380亿元人民币的项目，实现了71%的强劲增长。截至2020年底，以合同负债为代表的已售未结的合同销售额超过2020亿元人民币。这将支持2021年和2022年收入分别增长5%-8%至1400亿元人民币至1600亿元人民币。

  在标普看来，利润率大幅下降的可能性较小。标普预计其2021年和2022年的毛利率将小幅下降至18%-20%，而2020年毛利率将大幅下降近9个百分点至21.6%。2020年利润率下降的原因是2017年和2018年大力扩张期间获得的高成本项目交付。此外，此前该公司不得不采取降价手段以确保现金流入。

  3月29日，新城控股集团召开2020年度业绩发布会。到场的除了新城控股董事长王晓松外，还有董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、高级副总裁兼财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏等。

  作为新掌门王晓松任职后的第一个完整的报告期，新城控股2020年实现营业收入1,454.75亿元，同比增长69.46%，归属于上市公司股东的净利润152.56亿元，同比增长20.56%；报告期末，新城控股总资产达5,337.53亿元，同比增长16.37%。

  报告期内，新城控股现金及现金等价物（含受制现金）624.24亿元，现金短债比2.61倍，覆盖短期债务，净负债率为35.61%，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%。