编者按：从6月21日起，乐居财经联合克而瑞证券推出【解债】系列策划，详解100家上市房企评级和债券走向，敬请关注。本期为系列 ㊱   ：宝龙地产

  文\乐居财经研究院 王垦

  近期，宋都股份的一份回复函，让退地事件再次登上热搜。

  回复函中提到的“12号地块”，虽没有退地，但宋都直指宝龙存在“失约”情况，一时之间，宝龙陷入舆论漩涡。

  宝龙地产相关负责人对外宣称：“我们确实签订了备忘录，但并非是正式合作协议，并且因为条件未谈拢，最后合作没有成功。”

  据了解，宝龙有很长一段时间没有在杭州拿地，公司高管曾坦言，“杭州的地很难拿”。因此，宝龙在杭州市场通常以合作开发的方式为主。

  此次，有关“12号地块”，宝龙地产计划与宋都地产展开合作，是通过浙江宝龙锦城企业管理有限公司（以下简称“浙江宝龙”）。而浙江宝龙并不是宝龙全资子公司，其有30%的股权掌握在浙江新硕置业手中。

  12号地块的拿地成本相较于其他地块来说并不高，若浙江宝龙与宋都地产按五五开的方式开发，双方承担的土地价款分别为4.5亿元左右，由于浙江宝龙不是宝龙地产的全资子公司，宝龙地产在此次合作中所承担的费用可能更少。

  近几年来，宝龙地产多次宣布进击"千亿"。2018年，总裁许华芳定下目标"2020年冲击1000亿"。实际上，2020年合同销售额815.5亿元，同比上升35.1%，距离千亿仍有不小的空间。今年年初，宝龙地产将2021年目标定为1050亿元。

  为了达到规模目标，宝龙地产在补充“弹药”这件事上似乎十分急切。为了补充土储，2020年，宝龙地产经营现金流量净额大幅转负为-120.13亿元。

  今年上半年，宝龙在耗资121亿元拿地后，7月6日与13日，又接连斩下温州市、福州市两块地。频频拿地的背后，公司的资金也存在一定的压力。

  然而，宝龙地产年内发行的两笔公司债并未募满。

  2019年，宝龙实业获证监会核准发行总额不超过50亿元（含50亿元）公司债。今年1月，宝龙实业对这笔债券进行第一期发行，计划发行上限为25亿元的公司债，最终发行规模为10亿元，票面利率6.6%。

  3月，宝龙实业发行该许可下的第二期债券，原定发行规模不超过20亿元公司债，实际发行规模15亿元，最终票面利率6.5％。

  在连续两期没募集满公司债之后，第三期，宝龙实业缩减了募集金额仅4.7亿元（含4.7亿元），票面利率5.7%，6月10日，宝龙实业称已结束本次募集，实际募集金额4.7亿元，最终票面利率5.7%。

  截止2021年8月11日，【2019】2147号文件所许可的50亿元公司债，已发行29.7亿元，平均票面利率6.23%，剩余20.3亿尚未发行。

  随后，30天内，宝龙控股两次向银行借款，用于债务再融资，共借得资金4.1亿美元，平均票面利率3.25%。

  2021年7月9日，宝龙控股（作为借款人）、东亚银行有限公司澳门分行及澳门国际银行股份有限公司（“澳门国际银行”）（作为授权牵头安排行及协调人）、融资协议载列的 金融机构（作为初始贷款人）及澳门国际银行（作为代理（“代 理”））以及协议的其他方就金额最多为等值200,000,000美元（包括增量融资）的42个月定期双币三层贷款融资（“定期贷款融资”）订立一份融资协议（“融资协议”）。定期贷款融资用作为本集团现有债务进行再融资及为一般营运资金融资。按照融资协议的条款及条件，各个利息期间的定期贷款融 资利率为下列各项的总和：(i)每 年3.25%；及(ii)(a)就甲层信贷融资或丙层信贷融资而言为香港银行同业拆息；或(b)就乙层信贷融资而言为伦敦银行同业拆息。

  一个月后，宝龙控股（作为借款人）再次发起贷款。中国银行（香港）有限公司、交通银行（香港）有限公司、东亚银行有限公司及香港上海汇丰银行有限公司（“汇丰”）（作为授 权牵头安排行及协调人）、融资协议载列的金融机构（作为初始贷款人）及汇丰（作为代理（“代 理”））以及协议的其他方就金额最多为等值210,000,000美元（包括增量融资）的42个月定期双币双层贷款融资（“定期贷款融资”）订立一份融资协议（“融资协议”）。定期贷款融资用作为本集团现有债务进行再融资。按照融资协议的条款及条件，各个利息期 间的定期贷款融资利率为下列各项的总和：(i)每 年3.25%；及(ii)(a)就甲层信贷融资而言为 香港银行同业拆息；或(b)就乙层信贷融资而言为伦敦银行同业拆息。

       除近期的银行贷款外，乐居财经根据克而瑞证券、Bloomberg、Wind等数据了解到，宝龙地产存续的债券有24只（含分3期发行的公司债），其中人民币债券15只、美元债券8只、港币债券1只。总存续额281.42亿元。

       截止202年12月31日期末，宝龙地产现金余额（不含受制现金）253.38亿元。

  存续的15只人民币债券。发行总额158.1亿元，当期存续总额126.11亿元，平均票面利率6.45%。年内到期3只债券： “16宝龙03”、“19宝龙01”、“21宝龙SCP001”。到期总额14.51亿元，平均票面利率5.85%。

  其中“21宝龙SCP001”超短期债券于2021年1月26日发行，2021年10月23日到期，发行金额4.4亿元，票面利率5.7%。

  算上同在1月发行的公司债，2021年1月，宝龙地产共获得14.4亿元资金。

  本月24日到期的 “16宝龙03”债券，剩余应偿还额0.11亿元，当期票面5.25%。

  存续的8只美元债，总发行额22.7亿美元，截止2021年8月11日，存续22.7亿美元，当期平均票面利率5.5%，到期收益率5.52%，年内到期1只美元债券。

  2021年9月8日到期2亿美元，当期票面利率4.88%，到期收益率4.69%。除2021年发行的超短期债券外，中长期债券的票面利率没有比这笔更低的了，存续的2019年-2020发行的债券，平均票面利率6.5%，高于本只债券1.81%。

  2021年，宝龙地产发行3只美元债券，其中2只为364债券，总发行额6亿美元，平均票面利率4.26%，平均到期收益率5.51%。

  2021年4月14日发行的2亿美元364债券，票面利率低至3.9%，到期收益率仅5.45%。

  存续的港元债券仅1只。2019年7月26日发行的10亿港元债券，于2021年1月26日到期，当期存续总额10亿港元，票面利率6%。

  综合以上数据，宝龙地产当期存续债券总额281.42亿元，年内总发行总额（不含银行借贷）82.96亿元，年内到期35.78亿元，短债比29%。

  3月25日，标普将宝龙地产控股有限公司(Powerlong Real Estate Holdings Limited，简称“宝龙地产”，01238.HK)长期发行人信用评级从“B+”上调至“BB-”。同时还将其未清偿高级无抵押票据的发行评级从“B”上调至“B+”。

  标普上调了宝龙地产的评级，因标普预计该公司稳健的销售业绩、优于同行的盈利能力以及来自投资物业的经常性收入不断增加将在未来12个月内维持其改善的财务状况。

  在未来一至两年内，宝龙地产的利润率可能会有所下降，但仍将远高于其他同行。

  由于土地竞争激烈和持续的价格限制，该公司的利润率收缩符合行业趋势。2021-2022年，宝龙地产的毛利率可能只会小幅下降，从2020年的36%降至30%-33%。这是因除公开土地拍卖之外，该公司还建立了其他土地补充渠道，如收购商业和住宅综合项目(2020年收购了60%的可售资源)，以保持其土地成本的竞争力。

  标普预计宝龙地产将继续利用这些替代渠道来进行土地补充，因其加强了品牌和与地方政府的联系，并增强了商业混合用途项目方面的专业能力。该公司现有土地储备的平均成本仅为2020年平均售价的23%左右。

  截止2020年12月31日，财务报告期内，宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为69.9%，净负债比率约为73.9%，现金短债比为1.23。处于绿档。

  业绩说明会上宝龙地产表示，未来两年，公司净负债率和现金短债比保持在绿档肯定没问题，但是扣除预售账款后的总负债率控制在70%以下还是有压力，不过未来管理层有信心控制在70%以下。

  但是通过财务报表，乐居财经发现，宝龙地产的永续债高达5.2亿元。永续债实际为债，但在会计处理上被计入权益，可有效降低负债率，但对利润形成较大侵蚀。