文昌阁，是贵阳为数不多的文化地标，承载了很多贵阳人的老记忆。

  它的周边，以前是老贵阳最繁华区域之一，现在虽然人气不减，且有亨特商圈、喷水池商圈、大十字商圈等成熟的商业配套。

  但整体显得面貌老旧、建筑密集，与城市中心、“文化胜地”形象不符，这也让文昌阁周边改造成为云岩区绕不过去的工作。

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  连招3标，共涉及11.85公顷用地

  10月13日，贵州省招标投标公共服务平台发布了三则关于文昌阁城市更新项目的招标公告。

  其中，《文昌阁城市更新单元低效报告及共享方案编制竞争性磋商招标公告》和《市西路片区、文昌阁文化步行街地块三要件编制竞争性磋商招标公告》招标范围分别为：按照《贵阳市城镇低效用地再开发管理暂行规定》《贵阳市棚户区城中衬改造共享资源规划导则》的要求，协助贵公司完成申报城镇低效用地项目申报的“三要件”（可行性研究报告除外）。

  按照《关于贵阳市加快推进城市更新改造的实施意见》（筑府办发[2020]19号）的要求，协助贵公司完成申报城市更新项目申报的“三要件”（可行性研究报告除外）。

  详细内容都包含：地块现状分析（基本情况、现状照片、存在问题、相关规划情况等）；划定合理的城镇低效用地范围；现状建筑初步测算，作为详细摸底的基础；对项目前期开发投入进行改造成本测算；协助完成征询改造意见；协助完成摸底调查报告；协助完成项目共建共享方案（资金预测、工作目标、推进计划、共建共享内容等）。

  项目东临文昌北路、南至中山东路、西抵蔡家街、北达规划省府路，总用地面积9.36公顷（140.40亩）。

  而《文昌阁体育中学地块城市更新项目三要件方案编制竞争性磋商招标公告》中的地块北临东新路、南至中山东路、西抵文昌北路、东接宝山北路，项目总用地面积2.49公顷（37.35亩）。

  这些招标内容也预示着，文昌阁城市更新工作又有新进展，但公告中并未透露如拆迁、旧改等具体更新细节。

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  改造规模超300万方，棚、旧改能否按目标进行？

  实际上，在今年5月份更为重磅的文昌阁单元规划就已经发布。公示显示，文昌阁单元规划范围北抵延安东路、东临宝山北路，南至中山东路，西靠中华北路。单元规划用地面积约91.47公顷，建设用地91.26公顷，其中城市更新用地约53公顷。

  单元建设容量控制在348.88万平方米，其中保留修缮157.84万平方米，拆除99.63万平方米，新建169.04万平方米，微改22万平方米。综合容积率3.8，规划人口36400人。

  规划提升路网密度，配建2所高中、2所初中、4所小学以及社区卫生服务中心、托老所3处等配套设施

  此外，还公布了9个地块的规划细则，涉及商业、居住、中小学等建设用地内容。

  这样的大规模的棚改、旧改，不可能一蹴而就，需要有实力的房企协助、足够的时间建设。

  所以，在规划文件正式发布之前，云岩区早早就在进行招商引资，也有不少房企对文昌阁城更项目感兴趣，且不断有消息披露。

  2019年7月，云岩区与阳光城集团签署含开发文昌阁周边改造地块在内的战略合作协议。

  2020年7月-11月，云岩区就打造文昌阁历史文化街区相关事宜四度与佳兆业集团举行座谈。其中，11月云岩区与佳兆业集团控股有限公司举行座谈，双方就文昌阁历史文化街区合作开发细节进一步磋商洽谈。

  但以上这些商谈目前都没有公布最终的结果，也期待在不久之后官方能释放出具体的信息。

  同时，今年房地产行业进入政策密集调控、行业整合的时期。尤其是下半年，各类政策的出台、大企业爆雷等等事件，让多数房企保持谨慎态度。这一点从最近土拍市场的“哑火”就可以看出来。

  据了解，截至10月11日，15个城市已完成第二轮集中供地，挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。

  在贵阳市场上，不论是9月16日南明城市发展集团拿下的青云路地块，还是9月29日花溪城南置业和中铁置业集团贵州有限公司联合拿下的十和田城更用地。亦或昨天南明城投以9亿左右的价格拿下九州巷地块，都进一步佐证了当下土拍市场低迷的现状。

  面对文昌阁单元这样庞大的改造项目，如果没有房企愿意拿地，单靠地方政府出资，近几年根本没有完全改造的可能。

  别看云岩区现在的财政收入是贵阳前几名，但需要用钱的地方真的太多，光是各种拆迁补偿都是一笔巨大的款项。所以在没有找到合作者之前，文昌阁的改造只能慢慢来。

  此外，近期有关文昌阁单元的消息，只有民生路的改造。云岩区显然是将民生路作为改造开发的先行试点来看看效果，至于后续拆多少、改多少，或许还要看效果及贵阳市场的表现。

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  增加主城用地，彰显市场活力

  作为云岩核心地段、有文化底蕴的改造项目，文昌阁单元改造工作跟人民大道沿线一样引人关注，云岩区政府也在坚定推进。其背后的部分原因可能有以下三点：

  首先是地少。云岩区是贵阳仅有的两个老城区之一，也是面积最小，人口最多的城区，而且建筑以棚户区、城中村、老旧小区为主，用于开发建设的土地少得可怜。

  所以，云岩区想要搞新的基建、配套、住宅等，最好的办法就是大面积地拆除重建。比如三马片区的各条道路、房地产项目，比如新开盘入市的新城云岩吾悦广场，甚至是现在的沙河街停车场项目，都是在以前建筑的废墟上建设起来的。

  规划用地面积约91.47公顷、处于云岩核心区域的文昌阁单元，理所当然成为改造开发、供应土地的重点项目。

  其次是区位、资源好，优先级别高。文昌阁单元规划范围北抵延安东路、东临宝山北路，南至中山东路，西靠中华北路。

  在这个范围内，就有5条城市主干道，地铁1、2号线的便利交通。有省府路小学（含一分校）、十九中、师大附中、贵阳中医学院第一附属医院、贵州省人民医院等教育、医疗资源。

  还有喷水池商圈、大十字商圈、亨特商圈，更是有文昌阁这个400多年历史、位列中国十大名楼之一的文化地标。

  购房者买房，不单单是买一个居住的地方，更多的是买配套、买资源。这样区位优质、资源丰富的城市更新项目，吸引了足够多的购房者关注。

  最后就是不得不改。文昌阁存在了400多年，如今已然成为贵阳文化重要的组成部分，有独属于贵阳人吃喝玩乐的氛围。不过，周边建筑因成型早，基本是密集的老、旧建筑，城市面貌比较差。

  要实现文昌阁具有文化价值、历史价值和商业价值的、体现贵阳人文复兴和城市复兴的城市形象和城市地标的示范性步行街，就不得不把建筑、面貌重新做规划。

  如果文昌阁单元能够顺利进行开发，不仅为贵阳一环内提供了大量的城市建设新用地，更是对贵阳楼市有重大的提振性作用，证明即使是目前贵阳市场整体低迷，但从长期来说，贵阳仍然被看好。