文/乐居财经 张文静

  洪国兵是技术出身，也是一位老越秀人，从区域到总部，稳扎稳打一步步坐上了首席产品官的位置。

  见到洪国兵，是在北京的一场行业论坛上，他刚结束演讲，步履匆匆。一个小时后，他必须去机场，赶回广州。洪国兵说话不急不徐，略带家乡湖北口音。紧密的行程间隙里，他向我们分享了一些关于TOD模式发展的思考。

  在越秀地产多年，洪国兵见证了越秀地产在TOD模式上的探索与演进。产品出身的他，对TOD价值挖掘的兴趣显然更甚于经济效益的追求。

  在他看来，一个好的TOD项目并不仅仅是为企业自身带来利润和经济收益，更重要的是为城市规划和区域发展带来价值。

  “一个TOD项目挣了很多钱，不代表它有意义。”TOD项目强调轨道交通带来的人流引入，如果无法顺畅实现这一点，这个项目在洪国兵看来就不成功。

  他理想中的TOD项目，非一个个孤立的站点，而是所有站点形成一个网络，不同站点在城市中承担各自的角色，价值互补。

  好TOD项目是“无感”的，即消除传统功能分区间的边界，打造有魅力、有粘性的无界社区，为城市片区带去活力。他以香港西九龙高铁站为例，进站、出站的同时可一路购物消费，实现交通、购物的无缝选择。

  “这就是TOD的魅力所在。”洪国兵说，只有打破边界，才能定义TOD的未来。

  TOD“往上走”

  当房地产行业步入后开发时代，房企亟待破局，寻求新增长方向。TOD模式因前景广阔成为房企争相涌入的赛道，万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企均已参与到TOD项目的投资开发中。

  越秀地产涉足TOD，早在1997年便已开始，只是彼时并未有明确的“TOD”定义和标签。据洪国兵透露，20多年来，越秀地产已在全国10多座城市开发了70多个泛TOD项目。

  TOD是一种以公共交通为导向的开发模式。具体而言，TOD模式是以公共交通站点为中心，400-800米划定半径，对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。

  中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据研究机构预测，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。

  截至2019年末，我国40个开通轨道交通的城市中，已有近一半城市出台与TOD相关的规划政策。其中，北京、上海、广州、成都等城市更是积极探索“轨道+物业”的TOD 开发模式。

  不过在洪国兵看来，TOD模式与城市发展阶段相关，并非所有城市都适合发展TOD。在越秀地产的调研中，他们发现，很多城市消费不起TOD。

  原因在于，轨道交通和TOD模式意味着聚集和效率提升，TOD项目成本必然高过非TOD项目，如果土地本身聚集效应所带来的溢价无法覆盖成本，那么TOD项目就是无效的。

  而在一二线中心城市，聚集效应明显，其所带来的边际效益巨大。当人口高度聚集，就必须有载体或方式进行组织。洪国兵认为，TOD就是城市发挥聚集效应的一个最有效的方式。

  “在经济发达地区，TOD不会往下走，而是往上走。”洪国兵说，TOD能够带来的效益是我们无法想象的。

  基于这样的逻辑，越秀地产目前主要布局广州，共有5个地铁车辆段上盖TOD项目。洪国兵介绍，未来越秀地产还将在广州之外拓展地铁车辆段上盖TOD项目。

  目前，越秀地产整体布局区域是“1+4”，“1”为粤港澳大湾区，“4”则包括华东、华中、北方和西南。“TOD发展和上述布局虽然不是完全一致，但基本同步。因为当下中国经济集聚区就这几个区域。”

  打破边界

  TOD不好做。TOD“老兵”洪国兵并不否认这一点，“每个项目做完都很愉悦，但做的过程很痛苦。”

  一直以来，关于房企抢滩TOD项目的难度与争议从未停息。TOD项目的开发建设前期投入高、开发周期长、投资回报慢、设计难度高，对开发商门槛要求很高。

  更关键的是，TOD项目的复杂性还体现在涉及政府、轨道公司、合作商、供应商等多个主体。在洪国兵看来，这是眼下开发商开发TOD项目最大的难点，即多主体间的合作机制问题。

  “政府有城市公共方面的诉求，地铁公司有资金、时间、运营方面的诉求，开发商有自己的诉求，背后合作商、供应商也有诉求。我们都必须协调和满足。如果没有一个互利共赢的合作机制，任何一件小事，都会影响到整体项目的推进。”

  在合作上，越秀地产颇有心得，越秀地产与广州地铁建立了深度战略合作，构建了从顶层的融资平台，再到土地一级开发、二级开发，最后到城市运营共赢的合作机制。

  越秀集团与广州地铁集团的合作始于2016年4月13日，彼时双方表示，将在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域达成全方位合作。次年，由越秀集团牵头，联合广州地铁集团、珠江实业等共同参与发起设立广州城市更新基金，总规模2000亿元。其中，首期“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元。2019年，越秀地产正式引入广州地铁成为其战略股东。

  截至目前，越秀地产与广州地铁合作项目有5个，包括星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城。部分项目已有所获，今年上半年，越秀地产TOD项目合同销售金额约76亿元，同比大幅上涨50.7%，星图和星瀚分别实现合同销售金额约25亿元和25.3亿元，分别同比上涨171.8%和139.7%。

  洪国兵直言，今日成绩的取得非朝夕之功，源于多年的积累。如果没有多年合作机制的摸索和对TOD价值的挖掘，就不会有这样结果的呈现。

  越秀地产计划将这种合作模式复制至全国其他区域。2019年，越秀地产已经与长沙地铁签署战略合作协议，但尚未有具体项目落地。洪国兵透露，最近越秀地产还在与其他城市洽谈。

  他坦言，洽谈是最难的阶段，花的时间最长，等模式一形成，合作机制建立，落地具体项目就会快得多。“因为每座城市都有自己的特殊性，进入一座城市首先需与当地相关方达成认知上的统一，进而形成合作互信。”

  有与广州地铁合作的成功案例在前，洪国兵对越秀地产TOD模式的拓展很有信心。他表示，建立合作机制是要保证共赢，其中最核心的基础就是创造价值。越秀地产在合作机制上有经验和基础，也有能力将价值挖掘出来，把蛋糕做大。

  赚慢钱

  洪国兵当天参加的论坛中，一位行业老总说了一句话，做TOD不是做房地产。房企做TOD必须转换思维和心态，由赚慢钱取代赚快钱。

  洪国兵认为这与房企本身的基础、经营逻辑和认知有关。TOD项目首先要能够赚钱，而非连慢钱都赚不到。衡量TOD能否赚钱的核心是有价值。

  TOD项目成功第一点是机制成功，第二点就是价值挖掘，要将其价值体现出来。如果能够做到价值创造，那么收益最终必然能够实现的，只是时间问题。企业是否认同并愿意去做这件事，就变成了一个选择的问题。

  洪国兵称，越秀地产将TOD发展当成重要战略之一，有自己的逻辑，是基于对自身能力、资源的认知，并形成了独特的机制和商业模式。

  TOD投入高、周期长、产出慢，为此越秀地产多个TOD项目前期是由母集团越秀集团培育孵化，待项目成熟再注入越秀地产。这种模式下，最初的土地资金等均由集团支出，等达到一定条件才会注入上市公司，为公司增值带来收益。2019年，广州地铁正式入股越秀地产，成为越秀地产第二大股东，也是战略股东。这都在一定程度上保证了越秀地产TOD项目在现金流和投入产出比。

  技术上，越秀地产专门成立了TOD研究院。除了首席产品官，洪国兵另一个职务就是TOD研究院院长。TOD研究院最早20余人，现发展至100多人。TOD研究院有两大功能，TOD项目价值挖掘判断和技术研究。

  技术上，TOD研究院通过引进全国行业专家，跨专业联动进行深层专项技术研究，将交通、结构 、减震降噪、景观等方面的技术成果运用至实际项目。

  在洪国兵看来，TOD项目更重要的是导进城市运营思维，未来TOD开发有三大趋势。

  总体逻辑将由“点状思维”逐渐向“网络思维”，由单站点TOD综合开发到多站点TOD联动开发转变，即向集群开发发展。在这种模式下，各TOD项目与轨道交通联动策划、建设运营，各项目价值互补、时序互补，最大化轨道交通与物业开发运营效益。

  同时，TOD综合开发要产业先行。洪国兵以日本柏叶新城为例，通过孵化、金融支持等各种方式，引入多产业，推动产业集群的形成和发展。产业先行，促进轨道交通与产业空间协同发展，从而激发城市活力。

  在洪国兵看来，未来TOD空间产品和服务将逐渐复合化，汇聚人流，将轨道交通价值转化为场所价值的砝码，形成活力枢纽，并带动整个片区经济的可持续发展。