地产链上的130倍PE

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 吕秀伦 7.4w阅读 2021-11-10 10:19

  文/乐居财经 吕秀伦

  受楼市情绪和房企暴雷双重重击,地产股跌跌不休,连带建筑股、物业股,都无一幸免。

  在这“一片惨绿”的当下,有一家地产链条上的公司市值却巍然不倒,它就是中国工程造价行业的大哥大——广联达(002410.SZ)。

  它是地产催生的另类“猛兽”,从上市之初的 56.7 亿元增长至目前762亿元,市值增长近 14倍,且最新市盈率高达132倍,远超行业同类公司。

  有人说,广联达是影响房企命运的棋子;还有人说,房企们离不开它。它是房企、建筑等企业必不可少的工具,犹如搜索中的百度、打车软件中的滴滴。

  不过,在广联达耀眼业绩的掩盖下,一些问题似乎被自动忽视了。

  例如,地产暴雷声不断,如果服务的房企倒了,广联达的业务是否会受到影响?不断兼并购投资,它的财报扛得住吗?以及广联达的金融业务为何参杂着二代生意,是否涉及关联输送交易?

  地产朋友圈

  阔别117天,终于又有物企上市了。11月10日,京城佳业正式登陆港交所,而它身后基石投资者名单中,站着一位房企熟悉的老朋友——广联达。

  就在不久前,另一家老旧小区改造巨头愿景明德的新增股东名列中,也出现了广联达的身影。其全资子公司广联达创元认缴出资额1497.95万元,持有0.9302%股权,排在股东序列第15位。

  这家靠着做开发商软件生意而成长起来的企业,被称之为“影响房企命运的棋子”,它致力于为工程项目建设提供信息化产品和服务。

  广联达参与地产生意,除了以基石投资者身份认购京城佳业,以及入股愿景明德意之外,它还深度参与国内首家地产产业链股权投资基金——绿民投基金。

  该基金成立于2015年,是依托当代置业和喜神资产的战略股东背景,形成联合管理的基金平台,定位于绿色房地产产业的另类投资与资产管理业务,聚焦绿色地产投资与产业链上下游的PE/VC投资。

  当然,广联达与房企合作远远不止于此。今年8月,广联达与筑友智造科技牵手,通过香港子公司出资 2.88 亿港元认购后者发行的3 亿股股份,成为筑友智造科技的第二大股东;此前,还与广联达与景瑞地产等房企签署战略合作。

  而眼下,广联达还试图与房企“抢生意”,参与公开市场的土地竞拍。

  今年8月,广联达公告称,拟使用自有或自筹资金以总计不超过 3.4亿元的价格,在重庆、广州及河北等地择机购置适合公司业务发展的土地,作为公司业务转型升级、战略布局的建设用地。

  投资收购“后遗症”

  广联达不仅热衷与开发商“联姻”,它还大力拓展与投资同赛道企业。

  9月1日,广联达盯上了新三板企业同是科技。该企业成立于2003年,注册资本4829.92万元,是一家大型基础设施工程建设与运营安全管理的专业服务提供商。

  据公告显示,广联达创元以自有或自筹资金5000万元对同是科技进行增资,增资完成后,广联达将直接持有同是科技25%股权。截止目前,同是科技的股权结构仍未显示变更。

  此次投资也是一笔关联交易。在股权上,同是科技由刘国彬、天津广联达融汇致远投资合伙企业(有限合伙)、刘语平、上海芃其麦投资中心(有限合伙)(“芃其麦”)、杨晓燕分别持股34.83%、25.79%、14.04%、12.63%、12.38%。

  其中,广联达融汇致远的二股东正是广联达创元,其持股27.6074%。加之,广联达董事、高级副总裁王爱华、高级副总裁汪少山担任同是科技董事,故同是科技为广联达关联方。

  更早之前的5月,广联达创元还与广济惠达投资管理(天津)、昆山兴华投资咨询中心(有限合伙)、仁恒易资产管理(天津)共同出资设立天津广联达建筑科技合伙企业(有限合伙)(简称“广联达建科”),拓展建筑科技领域投资渠道。

  广联达建科初期认缴出资总额为2亿元,其中广济惠达出资1.2亿元,持股65%;创元投资出资7000万元,持股35%;昆山兴华投资出资2000万元,持股10%;仁恒易出资1000万元,持股5%。

  不断买买买、投投投,使得今年前三季度,广联达营业成本比去年同期大增77.71%,约4.46亿元;同期,销售费用高达约10.11亿元,同比增长79.11%;管理费用约7.32亿元,同比增长约28.04%。

  截止今年三季度,广联达经营现金流为4.78亿元,同比下降53.34%。

  因为大力拓展数字施工业务以及其他的增值业务、创新业务,广联达的投入一直在加大,销售费用、研发费用增长比较多,对利润的蚕食也十分明显。

  反观过去5年,广联达业绩甚至在一段时间内陷入了“增收不增利”的怪圈。

  2016年-2020年,广联达营收节节攀高,分别为20.39亿元、23.57亿元、29.04亿元、35.41亿元、40.05亿元。同期,净利润却犹如坐过山车,分别为4.23亿元、4.72亿元、4.39亿元、2.35亿元、3.3亿元。

  这三年,广联达的毛利率也跌跌不休,从2018年的93.42%下滑到2020年的88.49%。可见,能不能赚到钱,还得看营业费用控制能力强不强。

  关联神秘二代

  广联达不仅是国内工程造价行业巨头如此简单,它的触角早已延伸至金融领域。

  在金融业务布局上,广联达旗下有6家类金融业务子公司,包括广联达数字科技(深圳)、广联达商业保理、北京广联达小额贷款、广州广联达小额贷款、北京广联达金融信息服务、北京广联达征信。

  主要业务模式为,广联达类金融业务子公司向银行提供由数据风控模型及推荐模型筛选出的申贷方,并提供担保,银行基于申贷方主体信用、数据风控模型及担保措施,对其进行授信放款。美其名曰,“助力解决小微企业融资难题”。

  以北京广联达小额贷款这家公司为例,去年6月,张建平将旗下北京云建信科技有限公司728.6股质押予它;去年年底,王玖玉也将旗下内蒙古征信服务有限公司质押予北京广联达小额贷款,换取3250万元。

  值得注意的是,王玖玉在今年3月被列为限制高消费。广联达这笔钱是否能顺利拿到,目前也仍是一个未知数。

  截止7月12日,广联达类金融业务子公司合计对外担保金额为1.4亿元。

  天底下没有免费的生意。广联达相应收取信息服务费等费用,同时,在由担保公司提供担保情况下,广联达类金融业务子公司通常还需为其提供反担保。今年上半年,其数字金融业务实现营收2864.35万元,与去年同期基本持平。

  在广联达类金融业务子公司中,还隐藏着二代身影。他藏在一个叫做广联达数字科技(深圳)有限公司(简称“广联达数科”)中。

  表面上看,这家公司披着“数字科技”外衣,却做着金融业务,其成立于2020年5月,初始注册资本500万元,最初由广联达100%全资控股。

  去年圣诞节,广联达数科通过增资扩股的方式,引入新股东天津和福高鑫企业管理合伙企业(有限合伙)和北京小广久垚企业管理合伙企业(有限合伙);紧接着今年1月,注册资本由833.3333万元猛增至5000万元。

  目前在股权上,广联达数科、和福高鑫、小广久垚分别持股60%、35%、5%,各出资6亿元、3.5亿元和0.5亿元。

  其中,和福高鑫由刁志中和天津广济兴远分别持股99%和1%;小广久垚则由刁志中、温鑫、天津广济兴远、李伟分别持股96%、2%、1%、1%。穿透可知,天津广济兴远背后,由刁志中和儿子刁程远各持股99%和1%。

  刁程远为尺寸资本创始人兼CEO,跟其父一样,对建筑行业未来技术趋势保持敏感性和关注度。他本人是研究生学历,毕业于马里兰大学,掌握工程管理和土木工程理论,熟悉中美建筑行业相关法律、金融及财会知识。

  虽然,刁程远未在上市公司广联达中持有任何股份,但他旗下众多企业的成立却离不开父亲的庇护。换言之,刁志中不仅将广联达的生意在不知不觉中牵线给儿子,还出资帮忙儿子扩展事业版图。

  截至目前,他名下共计有12家子公司,其中5家都是与父亲刁志中共同出资设立,分别为天津广济兴远企业管理、天津广济鑫程企业管理合伙企业(有限合伙)、天津和福鑫程企业管理、上海涌湛企业管理合伙企业(有限合伙)与和福兴远资产管理(天津)。

  值得关注的是,刁程远、刁志中、和福兴远资管卷入了与北京东方麦德胜投资的民间贷款纠纷中,该案已于10月22日在天津市第三中级人民法院公开审理,目前尚未出炉审判结果。

  下海创业

  广联达在国内建筑工程造价行业已身居C位,这与掌舵者刁志中密不可分。

  这位驰骋商界多年的60后老炮,是那个年代少有的高材生,1985年,刁志中毕业于沈阳航空航天大学计算机系。

  如今回头看,80年代时刁志中便选择计算机专业,不得不佩服,眼光超前。毕业后,他进入到北京石化工程公司工作,担任工程师一职。

  想必,计算机科班出身,再加上此后的工程师工作,这为他此后创业方向在某种程度上奠定了基础。

  上世纪90年代末,刁志中丢掉国企“铁饭碗”工作,怀揣着“让预算员甩掉计算器”的创业初衷,在北京海淀区成立广联达。

  创业早期,刁志中主要为房企开发钢筋统计软件、图形计算工程量软件,以自主开发造价软件赢得了市场。2010年前后几年,广联达在刁志中带领下,迅速发展,迎来了辉煌时期,公司收入飙升。

  2010年,广联达成功上市,成为建设工程领域信息化产业第一家上市软件企业,实现工程造价软件行业国内第一。

  在广联达前10大股东中,刁志中、香港中央结算有限公司各持股16.01%、11.79%,陈晓红、王金洪、涂建华、UBS AG各持股4.58%、4.3%、3.85%、3.13%,高瓴资本管理有限公司-中国价值基金(交易所)、MERRILL LYNCH INTERNATIONAL、安景合、王晓芳各持股2.5%、2.04%、1.91%、1.68%。

  这其中陈晓红、王金洪、涂建华、安景合均为公司高管或前高管,而王晓芳则是知名牛散。

  在刁志中的带领下,广联达走向了国内行业巨头领军者的地位。

  然而,就是这样领域内巨头企业,却面临市场端的诟病。例如,有爆料者称,今年6月,广联达通过网络恶意锁定了全部正版软件做的造价文件300多个,多次和其协调未果,造成公司业务无法正常运营。

  还有网友称,一年前购买的广联达加密锁只要2000多元,价格已经涨到了8000多元一个,涨了好几倍;有用户反映自己买的正版计价锁是付了1-2万买断费的,忽然就变成了升级收费的软件。

来源:乐居财经

作者:吕秀伦

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