如果给龙华上塘片区的建筑定一个主色，那一定是各种色值不一的金色。或许只有对颜色及其敏感的人才能在浓密的、深浅不一的金色建筑群中辨认出金茂府。

  不过，刻意寻找的乐居君还是在飞驰的4号线地铁上远远感受到了金茂府不一样的气质，浅金色的建筑在深圳冬日的艳阳蓝天下，透露出端庄优雅。 

  高架桥上的4号线日复一日地运载着从“宇宙中心”出发、去别处工作的人，而金茂府则伫立在轨道旁，俯瞰都市丛林里穿梭的落日飞车。

  曾经的龙华地王，逐渐收敛光芒。金茂遁入鹏城，与圳同尘，陪伴城市逐步向上生长。

  下注深圳，步履未停

  今年11月25日下午，深圳第三轮集中供地圆满收官，深圳本年度的土地出让落下帷幕。细看参战的房企，金茂出现在了第一、三轮土拍现场，而第三轮多宗土地摇号的情况下，金茂选择了旁观。

  而在去年同样的月份，金茂参与了堪称深圳近二十年来最大规模的土地出让。

  2020年11月23日，深圳一次性集中出让8宗分别位于宝安西乡、沙井、龙华大浪、坪山以及光明的居住性用地。金茂参与了多宗土地的竞拍，最终在下午场以上限价12.72亿元揽下光明A641-0028宗地。这是金茂是第二次在深圳拿地，该地块便是今年9月份入市的光明金茂广场/金茂公园里项目。

  金茂今年虽未在深圳摘地，但并未缺席，其下注深圳的决心并未因龙华地王项目折戟而收敛。

  除去决心和眼力，金茂步履未停的背后，要有资金支撑。

  据金茂2021年中报显示：中国金茂上半年收入248.6亿，同比增长135%，营收实现强劲反弹。

  截至2021年6月末，中国金茂剔除预收款后的资产负债率68.92%，净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，“三道红线”全部达标，属于绿档房企。

  在房企频现暴雷的寒冬里，金茂用业绩散发出金色暖光。

  然而不可忽略的是，金茂的毛利率同比下降12.2个百分点，仅为20.3%。金茂的毛利率自2018年达到峰值后，下滑趋势明显。2016年到2018年，中国金茂毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%，然而到了2019年，其毛利率跌破30%、下滑到29.4%，2020年进一步下滑至20.2%。

  同时伴随的，还有一路下挫的金茂股价，2020年1月17日，中国金茂股价创新6.46港元/股的历史高位之后，便一路下行。2021年12月16日，金茂报收2.35港元每股，最新市值为298.16亿港元。

  究其原因，早年高歌猛进的“地王收割机”，也不得不解决“历史预留”问题。毛利率的持续下降，正与消化以往“地王”项目相关。

  当高歌猛进的“地王收割机”遇上限价调控，售价无法达到预期，结转该类项目直接导致近两年毛利润的下滑。

  龙华地王的“历史预留”问题

  2009年，金茂在土拍会上因拍下北京广渠门15号“地王”一举成名，此后数年又摘得上海大宁地王、北京丰台区单价地王、宁波地王、杭州总价地王，以及南宁、深圳地王等项目，金茂“地王收割机”就此远扬。

  2016年6月，金茂又以“地王”身份首次登陆鹏城。当时龙华金茂府项目所属的A816-0060地块被电建和金茂联合体以总价82.8亿、楼面价约5.68万/㎡的价格一举拿下，成为继中海锦城地王之后新的龙华地王。该地块除了耀眼的楼面价数字外，还顶着深圳、乃至全国首宗“现房销售宗地”的头衔。

  古语有云“亢龙有悔”。此后几年，深圳人对金茂府的期待逐步演变为质疑。临近入市，“生错地方”、“错配”的地段论甚嚣尘上。

  彼时，深圳人更倾向于将龙华视为居住中心，而非深圳核心区域，网友们质疑龙华不具备诞生豪宅的气质。

  2019年11月24日/周日晚间，金茂府在争议声中突击开盘，官方宣称当日销售161套，后有自媒体曝光销控，真实数据为151套，总共665套房源，第一次开盘去化不足3成。

  龙华金茂府首次开盘遭遇滑铁卢。

  另一方面，金茂府的开盘价直接捅破龙华10万+/平均价的天花板，成为“龙华之巅”。

  处在“龙华之巅”的金茂府，销况、入伙以及相应的配套建设等，一切都是焦点。

  曾经的地王，一次又一次经历舆论的洗礼。

  据金茂2021半年报显示，上半年龙华金茂府累计签约35.2亿，表明项目在持续销售。

  据12月15日的深圳房地产信息网显示，龙华金茂府至今依旧有63套现房在售，其中包含总价6700多万的510平顶复，而今距离首次开盘已有2年时间，距离拿地也已5年有余。

  今年9月，金茂府还遭遇了业主“集体退房”风波。金茂府业主写了一份《龙华金茂府集体退房请愿书》，列出6条退房理由，其中包含当年承诺引进的华东师范大学附属龙华学校未能如期开学、装修等问题。

  金茂也及时在公众号上就教育配套问题做出了回应。

  而今年曝出金茂府装修质量问题的，不止深圳一地。2021年初，南京多个金茂项目因装修问题遭遇业主投诉，5月，青岛中欧国际城金茂悦因质量问题遭众多业主投诉，9月，北京未来金茂府同样被业主爆料存在各种质量问题。

  2019年11月6日，龙华金茂府入市之前，其官方公众号“金茂深圳”发布了一篇文章《这个金茂府啊，就不会妥协》，从产品角度介绍了深圳龙华的超级金茂府。

  然而值得玩味的是，入伙之后，业主们又曝光处各种细节问题。

  金茂，不妥协？

  回溯几年来的文章，会发现金茂当年南下深圳时的意气风发，如今已收敛了光芒，当初气势汹汹的宣传风格如今也转为低调内敛，同时也不失稳健。

  2019年1月11日，金茂深圳发布了第一篇文章《中国金茂来了，深圳即将崛起一座超级金茂府！》，后续《比肩深圳湾、香蜜湖，深圳中心崛起新兴豪宅区》，而如今是《优越人居，值此金茂》、《“以恒心，致恒长”，做品质服务的笃行者》......

  金茂遁入鹏城，与圳同尘，以城市运营者的身份与一片区域共生长。

  同时金茂在新的地块上，试水产品线下沉，金茂于光明引入了相对亲民的产品线。

  不过在今年深圳新房海量供应的市场背景下，金茂开发的刚需盘销况也不尽如人意。

  金茂在去年获得的光明宅地上落地了金茂的“悦系”产品—金茂公园里。今年九月获批预售269套建面约88-115㎡三到四房住宅，均价约5.17万/㎡，总价约438万/套起，

  然而9月17日的意向登记人名册上仅有175批客户入围，中签率超过了100%，9月19日正式选房。目前开盘已近三个月，依旧有房源在售。

  金茂如何在鹏城抱持光亮？

  这要考验开发商的品牌运营能力，以及抛开固有身份标、拥抱本土的适应力。