电建地产“升格”

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 程孟瑶 9.5w阅读 2022-01-07 22:30

文/乐居财经 程孟瑶

与南国置业的百亿重组“失效”后,电建地产有了新的归处。

1月6日,中国电建(601669.SH)连发多条公告,披露了与控股股东中国电力建设集团有限公司(简称:电建集团)进行资产置换的进展。

公告显示,中国电建以持有的房地产板块资产(简称:置出资产)与电建集团持有的优质电网辅业相关资产(简称:置入资产)进行置换,差额部分以现金补足,交易拟采用非公开协议转让方式进行。

电建集团直接持有中国电建89.26亿股股份,占公司总股本的58.34%,是公司的控股股东,本次交易构成关联交易。而中国电建所持有的房地产板块资产,主要为旗下的电建地产。

资产置换之后,电建地产与电建集团的关系,将由间接子公司升级为直接全资子公司。股权层级上的“晋升”,让这家央企地产的“血脉”更为纯正。

不对等的溢价率

此次重组,中国电建置出资产包括电建地产、北京飞悦临空科技产业发展有限公司及天津海赋房地产开发有限公司等3家公司100%股权。其中,电建地产为中国电建所持有的房地产板块主要资产。

为了顺利实施资产置换交易,去年12月22日,中国电建还对全资子公司天津海赋房地产开发有限公司实施债转股,涉资163亿。按照市场价格将天津海赋债权兑换成了股权,把原来的“还本付息”转变为“按股分红”的性质,相当于完成了一个增资入股动作。

数据显示,近两年中国电建房地产板块收入正在下降。2021年上半年其房地产开发业务实现营业收入52.21亿元,同比下降32.09%,占公司主营业务收入仅2.58%;毛利率11.39%,同比减少8.14个百分点,毛利额占比2.29%。

2019年和2020年,中国电建房地产开发业务营业收入分别232.79亿元和217.9亿元,占比6.69%和5.43%,出现下滑趋势。

此次置出的3家房地产企业中,2家企业2021年1-8月处于亏损状态,合计亏损17.67亿元,剩余1家企业未公布业绩情况。而即将置入的18家公司,2021年1-8月大多处于盈利状态,合计净利润为1.03亿元。

置入资产则包括了电建集团持有的中国电建集团华中电力设计研究院有限公司、中国电建集团河北省电力勘测设计研究院有限公司、四川电力设计咨询有限责任公司、上海电力设计院有限公司等18家公司股权。

截止2021年8月31日,置出资产所有者权益评估值(扣除永续债)合计为人民币247.188亿元,置入资产所有者权益评估值(扣除永续债)合计为人民币246.53亿元。置出资产与置入资产的差额为人民币6534.26万元,电建集团以现金方式支付。

特别注意的是,置出资产账面总净资产为245.42亿,评估增值率约0.72%;置入资产账面总净资产为166.17亿,评估增值率为55.06%,两者相差超70倍。

其中,置入资产中的上海电力设计院有限公司是盈利性最强的一家,评估增值率为193.21%。高溢价之下,电建集团作出业绩承诺,上海院在2022-2024年度累计实现的净利润不低于人民币45595.24万元。

也就是说,这笔交易中国电建一举三得,在聚焦主业的同时,还获得6534.26万元现金,以及来自控股股东的业绩承诺。

对于中国电建来说,公司置入电建集团下属18 家优质电网辅业资产,整体盈利能力高于置出资产,有利于优化资产,增厚收益,完善产业结构,提高资产质量。

对此,光大证券表示,此次资产置换完成后中国电建资金实力和盈利能力将进一步增强,同时将拓宽融资渠道,看好其“十四五”期间在新能源发电运营资产领域的业务开拓,由于资产置换尚未实施,维持中国电建2021-2023年EPS预测0.58元、0.65元、0.72元。

随着该交易的披露。中国电建股价在1月7日上涨4.19%,报收8.71元/股。

南国置业股东产权变更

这笔交易的落地也让南国置业控股股东产权发生变更。

本次交易前,电建地产直接持有南国置业22.43%的股份,通过全资子公司武汉新天地投资有限公司间接持有南国置业18.06%的股份,电建地产合计持有南国置业股权比例40.49%,为南国置业控股股东。

中国电建持有电建地产100%股权,是南国置业的间接控股股东;电建集团为中国电建的控股股东,为南国置业实际控制人。

本次交易后,电建集团将直接持有电建地产100%股权,电建地产仍直接持有南国置业22.43%的股份,通过全资子公司武汉新天地投资有限公司间接持有南国置业18.06%的股份,电建地产合计持有南国置业股权比例40.49%。

1月6日晚间,南国置业公告称,本次交易不会导致公司直接控股股东和实际控制人发生变化,公司的直接控股股东仍为电建地产,实际控制人仍为电建集团,股权层级发生变化。

值得一提的是,南国置业此前曾是中国电建对电建地产进行重大资产重组计划的重组对象。2020年6月19日,南国置业曾拟向电建地产的股东中国电建、电建建筑,发行股份及支付现金作为对价吸收合并电建地产。

当时,这笔交易价格确定为112.75亿元,其中以现金方式支付对价12亿元,以股份支付交易对价100.75亿元。交易如果完成,南国置业将承继及承接电建地产的全部资产、负债、人员、业务、合同及其他一切权利与义务。电建地产注销法人资格,而中国电建将直接成为南国置业的控股股东。

不过在2021年9月26日,中国电建和南国置业相继发布公告称,因宏观环境变化等原因,交易事项尚未取得实质进展,以此宣告了重组方案到期失效,双方决定终止交易。

央企加速业务整合

“出清”旗下房地产板块资产,换以优质电网辅业相关资产的注入,也预示着中国电建进一步聚焦“主业”。

早在2010年,国资委曾要求除16家主业为房地产的央企外,其他78家不以房地产为主业的央企要逐步清退房地产业务,退出房地产行业。

当时的电建房地产,是准许保留房地产业务的16家企业之一。这些年来,国资委三令五申要求央企剥离房地产业务,但在房地产高利润的诱惑下,阻力重重。

近两年,随着房地产大环境的改变,房企凭借高杠杆、赚快钱的时代已经一去不复返。取而代之,在调控及高地价的挤压下,未来,低利润、赚辛苦钱成为房地产业的常态。

有业内人士指出,这或许也是中国电建为适应新的行业环境所做的必要调整。除此以外,去年以来 “退房令”的重启,也让包括中国电建在内的一些国企或央企,对自身业务做优化、调整、合并。

与中国电建和电建集团一样,中国能建、鲁能集团也分别与葛洲坝、广宇发展进行合并或置换进行剥离,表态“退出房地产业务”。尽管剥离地产业务的目的以及影响略有不同,但聚焦主业则是其中的关键。

2021年9月5日,广宇发展公告,拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。

同年9月3日,葛洲坝向上交所提交股票终止上市的申请。中国能建通过发行A股股票的方式换股吸收合并葛洲坝,承继及承接葛洲坝的全部资产、负债、业务、合同、资质、人员及其他一切权利与义务,葛洲坝注销法人资格。



来源:地产K线

作者:程孟瑶

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