金茂第二曲线|闯关㉒-乐居财经

金茂第二曲线|闯关㉒

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院吕秀伦 3.6w阅读 2022-02-17 11:19

编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。

文/乐居财经研究院吕秀伦

李从瑞很忙。不久前，他与廊坊市委书记杨晓和在京举行工作座谈，双方就金茂览秀城项目，及中化产业园推进过程中存在的重难点问题，进行了细致沟通交流。

在2021年，诸如此类的官商会晤都是50岁李从瑞的工作常态。例如去年2月，他现身唐山，就项目开发建设与地方政要进行交流；两个月后，他现身保定，就国际医疗基地项目、体育新城项目等方面合作与地方政要进行沟通。

去年7月，甚至网传李从瑞带队与恒大夏海均谈判部分大湾区项目打包收购。不止如此，忙碌的不仅是李从瑞，还有其治下的金茂。

在地产寒冬下，多数房企选择“躺平”、收缩战线，而金茂却逆势在全国频频拿地，规模不断扩大，无不彰显出这家央企的韧性。

区别于其他国资房企，李从瑞曾不止一次于外强调，金茂是国企中的民企，央企中的外企。2021全年，金茂实现了2356.03亿元销售，同比增长1.95%。

要知道的是，去年地产寒冬之下，2021年全年百强房企销售增速罕见负增长，截至12月末累计销售操盘金额同比降低3.5%。在如此严峻形势之下，金茂实现高质量发展有何增长密码？

超2300亿

2021年最后一个月，金茂在拿地方面仍动作不断。12月6日，江苏镇江丹阳拍出10幅地块，其中7幅地块由金茂摘得；紧接着8日，金茂竞得锦江区白鹭湾新经济总部小镇片区56亩住宅用地；同月21日，金茂以14.86亿元竞得湖州吴兴区商住地。

曾经热衷于在一线城市核心地段争夺高总价、高单价、高溢价地块的金茂，去年以来在二三四线城市城市获取土储，且溢价率并不高，甚至以底价竞得。李从瑞曾表示，“（金茂）不抢地，是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。”

除了招拍挂，金茂在拿地上还依托城市运营、城市更新、收并购等多种方式低成本拿地，去年上半年的平均溢价率仅16.3%，低于行业平均水平。

机构数据显示，2021年全年，top 100房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5%。中国金茂以451亿元权益拿地金额排名第13位，权益拿地面积534万平米，排名第16位。总体来看，中国金茂拿地量处于上游。

一方面，金茂在拿地上转变发展思路，规避高溢价地块；另一方面，它还杀伐果断，丢掉“拖油瓶”项目。去年9月，青岛第二轮土拍拉开序幕，金茂收获颇丰，它与海尔组成联合体，斥资32.7亿元共摘得5宗地块。

几乎同一时段，金茂着手清理着另外的青岛项目，其旗下青岛方嘉置业有限公司90%股权被挂牌转让，底价24.28亿元。转让原因，直指方嘉置业亏损。

在地产圈，数十亿的股权转让并不少见，但金茂仅用两个月就找到了接盘方。据乐居财经了解到，股权转让完成后，方嘉置业由青岛青悦汇及中国金茂分别持有90%及10%的股权，双方将合作开发中欧国际城的B6和D11两宗地，案名为中欧国际城|滨江悦。

在这笔交易中，金茂一箭三雕，即回笼超24亿现金，收获（税前）利润4.59亿元，以及拿到了一笔1.53亿元无息借款。

在资金运用和控制上，金茂一直保持着高度自律。“三条红线”保持零踩线，中国金茂在去年上半年的净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，剔除预收款后的资产负债率68.92%。

同期，金茂整体融资成本下降至4.01%，在行业内处于领先态势。同时，其在期内的利息费用同比减少23%至31.47亿元，利息资本化开支同比减少44%至28.74亿元。

俗话说，背靠大树好乘凉。作为中化旗下企业，金茂不仅可以获得良好资金支持，还有央企作为信用背书。

在融资闸口还未完全放开之际，去年12月初，中国金茂拟发行8亿元超短期融资券；2021年10月，中国金茂已完成20亿中票发行，票面利率为3.65%。而在票据赎回方面，去年12月，中国称，方兴光耀已全部赎回本金总额为5亿美元债券。

发力第二曲线

城市运营作为金茂的一大特色，是该房企业务的核心。所谓城市运营，便是在一线城市周边，及二三四线城市非主城区进行整体规划开发。

去年12月20日，金茂南太湖产城融合项目案名发布，金茂南太湖未来之窗正式登临湖州。而今年上半年，金茂新获取长沙雅塘创新生态城、贵阳清镇金茂水晶智慧新城、南昌赣江新区中医药国际生态科技小镇等3个城市运营项目。

截至去年6月底，金茂城市运营项目累计达到30个，2021年全年计划新获取8个，预计三年后城市运营将为金茂贡献60%的新增土地储备。

在城市运营领域的深耕，金茂远不止于此。去年6月，金茂耗资重金14.81亿元收购了中国宏泰29.9%股份及1.23亿美元可转债。实际上，中国宏泰主要业务与城市运营息息相关，金茂正是看上了这一点。

截至去年年中，中国宏泰拥有一级开发及产业市镇项目面积总计5797万平方米，旗下主要有8个产业运营项目，分布在廊坊、石家庄、鄂州市等地。

通过此次投资，金茂与中国宏泰实现了强强联合，招商运营经验互利共鉴，城市运营商实力得到不断壮大。

居安思危，思则有备，有备则无患。早在2015年，中国金茂宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商，城市运营已成为其发展的“第二曲线”。

众所周知，城市运营前期资金沉淀量大，“回血”周期长。对此，金茂相关管理层曾表示，金茂对城市运营项目的选取近乎苛刻，基本定位在大城市周边，这也是金茂未来城市战略中的一部分。

去年年中报显示，金茂城市运营及物业开发收入约249.02亿元，较2020年同期增加151%。

发力商业

相较于城市运营的主打招牌，金茂的商业版图则颇具“隐秘”色彩。

去10月底，金茂商业招商发布会在上海举行，这个被“雪藏”的板块被正式拉入视线。在城市运营的战略定位下，截至10月底，金茂商业旗下现有16个项目，管理面积约达180万平米，重点布局上海、天津、杭州、南京、长沙、苏州、宁波等一二线城市。

作为金茂旗下商业产品线，“览秀城”是绕不开的话题。截至去年年中，开业及筹建览秀城项目达7家。

览秀城，由中国金茂董事长宁高宁在对中国金茂旗下商业项目的开发理念阐述和案名构想中提出，寄托了对于金茂商业旗下商业项目漂亮、秀丽、神奇的寓意。

2021年5月，南京金茂汇正式升级为金茂览秀城，焕新开幕仪式上，中国金茂总裁李从瑞等一众金茂高管出席，足以见得重视程度。南京览秀城实现换标升级，开业首日客流量突破11万人次。

除了览秀城，金茂还拥有以“J·LIFE”、“金茂汇”为代表的知名零售商业品牌。

截至2021年中，商务租赁及零售商业运营收入较2020年同期增加9%；酒店经营由于2020年同期受疫情影响导致2021年收入增加128%。其他收入主要包括物业管理、楼宇装修、绿色建筑等地产相关业务的收入，较2020年同期增长76%。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

作者：吕秀伦

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