华侨城断舍离｜闯关㉓-乐居财经

华侨城断舍离｜闯关㉓

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院徐酒眠 3.7w阅读 2022-02-18 09:33

编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。

文/乐居财经研究院徐酒眠

2021年最爆的地方是哪里？北京环球影城绝对能占一席之地；2021年最火的女明星是谁？上海迪斯尼的玲娜贝儿肯定当仁不让，出道即是顶流。

站在“南迪北环”神仙打架背后，本土主题乐园的背影分外落寞。而早在32年前就打造了国内第一座主题公园“锦绣中华”的华侨城，在IP打造上颇有一套。

有人说，时间会是本土主题乐园的一剂良药，尤其是本土乐园运营方多为房企。

2021年，国内房地产市场步入调整通道，房企生存发展模式正在剧变。站在命运的分叉口，尽管行至硕果丰收，显然还有漫漫长路要跋涉，但举旗文旅，谋生求变，华侨城似已决心昭昭。

“元宇宙将彻底改变文旅供给侧的超重资产模式、彻底颠覆行业的游戏规则。”

作为未来数字化转型的大方向，科技巨头正在纷纷入局元宇宙，华侨城也在加快抓住这一风口，“公司对于元宇宙的发展非常重视，目前正在积极跟踪与研究。”

事实上，在疫情持续影响、金融监管政策的叠加，房地产行业流动性吃紧、债务暴雷频频的背景下，华侨城不仅在经营方面展现出了较强的韧性，同时较为良好的财务状况，也保证了华侨城能够以稳定的节奏持续进行拿地扩张，稳步推进文旅布局。

据1月13日的投资者电话会议透露，截止目前，华侨城旗下共有27家景区、26家酒店、1家旅行社、6家开放式旅游区和 1 台旅游演艺。

而在2022年元旦假期，华侨城参控股景区、酒店及开放式旅游区合计接待113.3万人次，为2020年同期123%的水平。其中，欢乐谷集团累计接待游客量、营业收入同比2021年分别增长64%、56%，实现 2022 年“开门红”。

修枝聚焦主业

进入2021年尾声，华侨城的“卖卖卖”还在继续。随着密集的股权与资产转让，华侨城的文旅属性也愈加突出。

2021年12月24日，北京产权交易所披露的信息显示，华侨城转让的上海鲲鹏置业有限公司50%股权被泰康人寿保险有限责任公司接手，该笔交易已在12月22日成交。该笔交易挂牌价格为4.86亿元，最终成交价格为5.11亿元。

事实上，华侨城可以说是2021年内“卖子”最频繁的国字头房企之一。在11月份，华侨城已经挂牌了5个子公司。

据乐居财经不完全统计，华侨城单在2021年第四季度里挂牌转让股权的价格合计超过37.59亿元；而在2021年9月以来，其转让了至少12个股权和债权项目，累计已公布金额超过41.46亿元。

对于频频转让资产公司股权，华侨城也不止一次向外界作出回应，资产置出是根据战略规划前提以及业务发展需要作出的调整。这种做法有利于聚焦主业，提升文旅核心竞争力。

截至目前，华侨城旗下已有27个景区、26家酒店、1家旅行社、6家开放式旅游区和1台旅游演艺。

此外，在主题公园方面，西安欢乐谷陆公园、襄阳奇幻谷、乐清欢乐水陆公园等5个项目正在积极推进中；在开放式旅游区方面，华侨城在南京、中山、湛江、滁州、巢湖有6个项目正在推进中。

资产转让除了是聚焦主业外，华侨城似乎也有回笼资金之意，尤其是在业绩下滑的情况下。

据其第三季度报告披露，华侨城转让股权的现金净额为4938万，同比去年的103万增长了近47倍。

2022 年 1 月 29 日，华侨城发布业绩预告，报告期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润预计在31.88亿元至41.32亿元，比2020年同期下降67.42%-74.86%；扣除非经常性损益后的净利润为20.05亿元至29.49亿元，比2020年同期下降69.55%-79.29%。

对于业绩下滑的原因，华侨城解释，一是疫情的反复对地产项目的工期进度造成较大影响；二是下半年受政策导向及资金趋紧的影响，部分地方对购房贷款审批更加严格；三是受调控政策影响房地产行情下行，加之疫情反复等因素影响，下半年消费者对购房多持观望态度。

2021年华侨城的结转项目的毛利率下降幅度较大。对此，华侨城解释，一是受房地产调控政策影响，公司近年拓展的项目毛利率普遍在行业平均水平；二是公司内部结转结构和结转区域的占比变化，深圳地区高毛利率项目已于2020年结转完毕。

拿地有的放矢

卖了30余亿的股权与资产，华侨城把更多的钱投入在了土地收购中。

于近日，市场信息显示，华侨城以股权收购形式，摘得成都大邑安仁古镇120.68亩涉宅地。

而在2021年整年，华侨城新增土地储备项目18个，土地总面积约为232.82万平方米，土地总款为281.28亿元，权益对价为162.82亿元。其中，文旅综合用地6个，权益对价合计28.76亿元，拿地成本约为2569元/平方米；余下的分别是商住项目用地7个，住宅项目用地4个，娱乐用地1个，商办用地2个。

2021年12月，华侨城新增2宗土地，其中包括漳州华侨城欢乐美港D03项目和西安曲江太平堡项目，分别为商住用地和商办用地。

数据显示，2020年，华侨城拿地总额208.07亿元，其中文旅综合用地占27.59%。2021年，华侨城拿下的地块中仍有约20%是文旅综合用地，土地价款为51.41亿元。

在招拍挂拿地中，华侨城表现出了作为央企超强的勾地能力。2021年5月，苏州首次土地集中出让现场，在数十家房企角逐中，华侨城一日内独自连下3城，出资85亿元，实力可谓碾压全场。

文旅产业回报周期更长，需要大量的资本输血，非常考验现金流和融资能力。2021年房地产债务暴雷不断，华侨城则显得游刃有余。

截至2021年第三季度期末，华侨城账上的货币资金有486.25亿元，比上年末减少了19.63%。货币资金减少，同时华侨城一年内到期的非流动负债与短期借款合计为184.05亿元，比上年末减少了-32.01%，短期内的偿债压力也比较小。

此外，截至2021年第三季度，华侨城的经营活动产生的现金流量净额有所优化，为13.64亿元，去年同期为-22.39亿元，同比增长了161%。华侨城表示，是因为其内公司地产、旅游综合板块销售回款情况良好，并能覆盖本期项目拓展的大额投资。

文旅营收提速

梳理华侨城挂售出来的资产项目，大多是房地产、商管行业低利润的资产。而频繁“卖子”的背后，是华侨城房地产业务营收占比的缩减与华侨城文旅营收提速。

2021年度，华侨城累计实现合同销售面积398.8万平方米，较2020年同期下降13%；合同销售金额824.7亿元，较2020年同期下降21%。

而2021中期业绩报中，华侨城实现营业收入230.14亿元，同比增长34.41%；实现净利润23.66亿元，同比增长15.09%。其中，旅游综合业务实现收入189.22亿元，同比增长89.93%。文旅业务的营收增速和占比都很可观。

同期，华侨城旅游综合业务收入占比多达82%，而房地产业务收入占比仅18%；而在2020年，华侨城旅游综合收入、房地产业务收入占总收入的比重分别为52.74%、45.49%。

从深潜到浮出，过去几年，华侨城一直是旅游综合、房地产收入平分秋色。而到2021年，华侨城的文旅气息远胜过从前。

在其控股股东华侨城集团“文化+旅游+城镇化”的战略引领下,华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，坚持文旅引领,夯实企业核心竞争力。

与此同时，在文旅IP开发方面，华侨城也正在不遗余力依托民族文化开发节庆IP。例如，在云南，华侨城深挖云南民族传统节庆，将“大理三月街节”“德宏泼水节”“巍山火把节”打造成具有国际影响力的文旅节庆IP。

此外，华侨城云南文投集团聚力当地民族文化与旅游的高度融合，创新打造出了《阿诗玛》《鹇》《梦幻腾冲》等诸多精品演艺剧目，年均演出超过3000场，年接待观众超120万人次。

在华侨城的文旅业务，欢乐谷无疑是核心。华侨城表示，将继续打造主题公园产品体系，在一线和强二线城市继续布局欢乐谷连锁主题公园；同时也将继续巩固城市文旅综合体发展成果，总结欢乐海岸、欢乐港湾、欢乐海岸PLUS系列产品经验，在一线和强二线城市探索复制欢乐海岸系列产品。

当下，基于现实世界和虚拟空间的元宇宙，从游戏、社交等泛娱乐体验延伸到各种现实场景的线下线上一体化，人类可以在元宇宙中打破时空的限制，获得突破生理极限的不同人生体验。而这也已被纳入华侨城文旅发展的未来。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

作者：徐酒眠

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