千亿目标尚未成功，中交地产内部却已经人员大换洗，提出目标的李永前也辞去了公司总裁职务。更不巧的是，计划刚刚推进两年，房地产行业却遇到寒冬，负债压顶，资金流受困，中交地产的目标怕是悬了，如今企业纷纷选择了自保为先，中交地产怕是也不例外了。

  中交地产发布了公司及控股子公司对外担保总额已超过归母净资产的100%的公告，且同一天还发布了对子公司提供担保的公告。

  在此之前，中交地产除了频繁密集的为子公司提供担保外，还多次向母公司借款。

  缺钱的的一大原因是中交早前宣布的千亿目标，虽然前不久中交地产销售额确实达到了当年目标，但利润反而有所下降。再加上激进扩张导致负债攀升，资金流拉紧，一度踩了“三道红线”中的两道。

  在房地产行业纷纷只求自保的大环境下，中交地产的千亿目标怕是已经难实现了。

  【担保额超过归母净资产】

  2月7日，中交地产(000736.SZ)发布公告，公司及控股子公司对外担保总额已超过最近一期经审计归母净资产的100%，对资产负债率超过70%的单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的50%，合并报表外单位担保金额已超过最近一期经审计归母净资产的30%，请投资者充分关注担保风险。

  截止2021年12月31日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额137.37亿元，占2020年末归母净资产的448.73%。对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为29.92亿元，占2020年末归母净资产的97.72%。

  虽说目前没有逾期担保，但担保总比重超过了归母净资产100%，可以说风险非常大了，但即便如此，中交地产近期依旧频频对外担保。

  就在公告发布同日，中交地产股份有限公司公告披露，全资子公司深圳中交房地产有限公司持有惠州中交雅颂置业有限公司99.95%股权，惠州中交雅颂由于经营需要，向中国建设银行股份有限公司惠州市分行申请贷款6亿元。

  中交地产就该笔借款提供连带责任保证担保不超过59,970万元，惠州中交雅颂就中交地产提供担保部分向中交地产提供反担保。

  根据公告披露，2022年中交地产向控股子公司新增担保额度共计147.59亿元，其中，向资产负债率70%以上的控股子公司新增担保额度140.89亿元，向资产负债率70%以下的控股子公司新增担保额度6.7亿元。

  就像中交地产公告中显示的那样，这并不是近期中交第一次为子公司提供担保了。

  就在不久前的1月26日，中交地产为惠州中交置业提供连带责任保证担保不超过99960万元。

  12月15日，中交地产为项目公司郑州滨悦房地产开发有限公司提供担保进展情况，涉及金额为人民币3200万元。

  10月26日，中交地产为全资子公司中交世茂担保不超过66,599.47万元，中交世茂向中交地产提供相应反担保。

  10月20日，中交地产为持有62%股权的子公司昆明中交熙盛，申请固定资产贷款不超过15亿元，中交地产为上述融资事项提供全额连带责任保证担保。

  除此之外，更早之前，中交地产还连续为8家资产负债率超过70%的子公司提供了担保以这些密集的担保公告可以看出，中交地产似乎有些缺钱啊。

  【多次向母公司借款扩张】

  除了频繁为子公司担保，此前的2021年中交地产向控股股东中交房地产集团借款了两次，两次额度都是不超过一百亿，年利率不超过10%。

  这也不是中交地产第一次向中交地产集团借钱，早在2017年中交地产就已经开始几十亿的借款了。

  后来，中交地产前任总裁李永前为中交地产定下了业绩目标，"2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上"，而想要扩张规模完成定下的千亿目标，资金的助力是不可或缺的，也是从目标定下开始开始，2019年之后向中交集团的借款金额也越来越大。

  2020年开始，中交地产开始与中交房地产集团签署年度借款框架合同。其中，2020年内借款额度为不超过80亿元，2021年内借款额度不超过100亿元。

  有了母公司的资金做靠背，中交地产便开始了扩张第一步。

  2020年，中交共新增土地30宗，较2019年的15宗增长100%，计容建筑面积增长176.90%至635.59万方，土地购置总价款535.80亿元。

  2021年中交地产仍保持较大拿地力度。据克而瑞数据显示，2021年全年中交地产新增土地价值411.5亿元，新增土地建面541.5万方，新增货值852.8亿元。

  得益于丰厚的土地储备，中交地产2020年销售额达到533亿元，同比增长81.37%，超额完成目标，但营收和利润总额则同比分别减少12.54%、18.26%。在冲击千亿的道路上，虽然销售额显著提升，利润反而略有下降。

  【负债承压，资金流收紧，利润骤降】

  据2021年第三季度报告显示，2021年7-9月，公司营业收入约为10.37亿元，同比减少48.80%；归母净利润约为-1.60亿元，同比减少199.04%。2021年1-9月，公司营业收入约为59.86亿元，同比减少25.43%；归母净利润约为180.69万元，同比减少99.37%。

  对于归母净利润的骤减，中交地产解释称本期房屋交付面积较上年同期有所降低，导致毛利润降低；期内新获取的项目数量及土地储备面积均大幅超过以往，多数项目尚处于前期开发阶段，新项目所需人员增加，导致管理费用增加；公司预计在本报告期达到预售节点的项目较上年同期增加，因此销售费用相应增加。

  在激进扩张之下，中交地产的现金流收紧，负债承压。

  截止2021年三季度末公司经营活动产生的现金流量净额约为-134亿元，较上年末减少5.65%。期内，公司一年内到期的非流动负债约为148.99亿元，较上年末增长156.07%；短期借款约为19.28亿元，较上年末减少约13.9%，合计168.27亿元，而中交地产的货币资金约为168.31亿元，只能算勉强能达到覆盖。

  除此之外，由于本期销售费用较上期增长45.75%达到4.11亿元，极速升高的销售费用挤压了利润空间。

  同时，中交地产的资产负债率为88.46%，净负债率为265.08%，踩中央行和国家住建部规定的“三道红线”中的两道。

  值得一提的是，今年春节前，由于销售业绩不理想，加上资金紧张，中交地产宣布，将扣发公司管理层和公司总部所有员工2021年度的年终奖。

  千亿目标尚未成功，中交地产内部却已经人员大换洗，提出目标的李永前也辞去了公司总裁职务。更不巧的是，计划刚刚推进两年，房地产行业却遇到寒冬，负债压顶，资金流受困，中交地产的目标怕是悬了，如今企业纷纷选择了自保为先，中交地产怕是也不例外了。

  文章来源：信息新报 文/天一