文/粤进深 严明会

传了好久的深圳宝中瑧誉府，看来真的要上市了。

最新消息，保利瑧誉府将在8月2日开放全新样板房。

预计8月底开盘入市。

从去年9月拿下地块，至今近一年。

这个宝中备受期待的新盘，可算来了。

据传，项目将首推1栋二单元。

产品面积为约114㎡、123㎡的4房；

以及138㎡、143㎡的4 1房。

精装交付。约200户。

为什么说这个新盘备受期待？

皆因保利瑧誉府的亮点确实不少。

1）位置

项目位于宝安区新安街道，紧邻腾讯企鹅岛，产业支撑强；

周边还有深圳壹方城、欢乐港湾等高端商业；

距离地铁11号线宝安站约800米，交通路网便捷。

2）产品

新规产品，最高使用率据称能到106%；

4梯5户，专梯入户，有入户花园；

3）景观

这也是市场最为看重项目的一点。

随着项目西侧原本150米的商业地块调规成学校。

保利瑧誉府瞬间秒变海景盘。

这些利好因素的叠加，让市场对项目满怀着期待。

那项目有没有不足，其实也是有的。

但在这之前，我们还是先来回顾下项目的整体情况。

去年9月，保利置业以28.2亿拿下宝中A001-0219地块。

溢价率35.5%，折合楼面地价约5.22万/㎡。

地块没有配建、没有售价限制、没有70/90户型限制。

可以说是，真正让商品房售价决定权回归市场。

项目的开发主体为深圳市保金房地产开发有限公司。

成立于2024年10月，也即保利置业拿下地块后不久。

其由惠州市保置房地产开发有限公司100%持股。

最终由保利置业集团实际控制。

项目公司的董事长、经理为黄伟容。

整个保利瑧誉府，占地面积约9997㎡。

总建面80240平方米，容积率5.4。

其中规划住宅51890㎡，商业2000㎡，物业服务用房110㎡。

项目共2栋住宅塔楼，其中：

1栋一单元44层，1栋二单元45层。

总户数410户，停车位455个，车位比1:1.23。

因为是新规产品，专梯入户，又有海景。

项目吹捧的人不少。

这里，进深君也谈谈保利瑧誉府的不足。

1）户型

单个户型上看的话，其实没有太大的问题。

毕竟新规产品，布局方正，飘窗、阳台，赠送也大。

但四个户型看下来，进深君发现一点。

123平的户型，餐厅的位置，其实略显局促。

可能存在与过道争空间的情况。

具体大家自行看图。

2）楼栋

项目虽然有不错的梯户比。

但要知道，保利瑧誉府还是做到了5户的设计。

意味着，夹在楼栋中间的户型。

必然跟前后的户型，存在遮挡或对视的可能性。

比如，143平的公卫、“ 1空间”的窗户；

与123平的主卧卫生间、衣帽间窗户可能存在对视。

而138平的厨房、餐厅窗户；

也跟123平的主卧卫生间、衣帽间有对视嫌疑。

不过，这也都是多户型设计楼栋的老问题了。

不管是新规还是旧规，只要户型多了，都很难规避。

除非你只做两户、三户，那就另当别论了。

3）小区

整个小区只有两栋楼，绿化园林这些空间肯定要局促一些了；

5.4的容积率，相对近段时间深圳新拍土地，舒适度也没那么好。

4）周边

项目的西南面，虽然能看到海景和企鹅岛；

但广深沿江高速，和新规划的学校也在这一面。

噪音问题，也要后续实地住进去才能感受到。

特别是一些低楼层的户型，可能会受一定程度影响。

最后讲下价格。

保利瑧誉府的旁边，就是中铁阅臻府。

这个项目楼面地价约4.14万/㎡，比保利瑧誉府便宜1万左右。

项目去年7月入市，备案均价8.59万/㎡。

因此，保利瑧誉府单价预估在9-10万/㎡。

具体开盘加上折扣，可能还会有优惠。