乐居新媒体 郭振玉 发自海南 行业竞争加剧以及本土市场形势突变，是海南本土房企面临的主要问题。自2016年以来，房地产行业收并购热度持续高居不下，对于房企而言，收并购已经成为实现战略调整和维持规模增长的有效路径。

  去年九月，双大集团下属全资子公司海南双枫置业有限公司，与国瑞置业旗下海南国瑞房地产开发有限公司正式签署股权合作协议，双大集团成功获取万宁国瑞城项目。自此海南双大集团开启海南东部地区战略发展新布局。

  合“股”共赢

  海南双大集团自2007年成立，先后投资人民币近90亿元，迅速在三亚、五指山、保亭、琼中、万宁等地独资或合作开发了涉及旅游、商业、地产和酒店等领域的12个高品质项目产品。据海南双大集团官网信息显示，该集团有6个项目以股权收购的方式进行开发建设，4个项目以股权合作方式开发建设。仅一个项目通过竞拍，当时以1500万的价格获取原祥泰大厦项目（现三亚双大国际酒店）。

  2007年底，“双大投资”通过股权收购，获取五指山和园项目土地，启动在海南岛的第一个地产开发项目。2009年11月30日，“三亚双大投资有限公司”增资扩股，变更为海南双大集团有限公司。同年12月6日，海南双大集团有限公司第一届股东大会召开。自此，双大集团正式登上企业发展舞台。集团成立后，将房产超市业务调整为对内营销为中心。

  随着公开市场土地资源日益紧缺，并购正在成为很多房企获取土地资源的重要渠道，以前是到处参加招拍挂，对赌高价地，现在的房企更加愿意用低成本、低风险的收购手段来增加土地储备。双大集团成立后陆续通过股权收购等方式不断扩张自身的储备，先后获取山湖湾、保亭七仙御园、野奢世界、海棠香居等项目。

  海南双大集团除了股权收购外，还以股权合作的方式的方式与其他房企开发销售地产项目。早在2007年10月便与卓达合作，开发销售卓达巴哈马“自由港湾”项目。之后与省农垦合作，在保亭获取保亭商业街、自驾车宿营地项目。在2010年5月通过股权合作，获取琼中半山和园项目。

  竞争优势不明显

  海南双大集团成立至今将近15年，在土地储备方面并不充裕，远落不及目前房地产行业竞逐规模的发展势头。目前双大集团在售项目仅1个，正在规划设计中项目也仅有1个，正在待建中的项目则为0个。也就是说，目前双大集团仅拥有2个项目。而且，这2个项目均位于海南。

  在双大集团与国瑞集团合作之前，所开发的区域中，除了三亚，其他重点开发地区已成为本地限购区域。这也是双大从去年开始，转战海南东部地区的一个重要原因。在多数中小房企冲刺规模的背景下，双大集团现在市场规模较小，且集中本土市场，与快速发展、全国化布局的行业形势形成了明显差别。

  据克而瑞研究中心发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，2021年TOP200各梯队房企销售增速罕见负增长3.5%。其中，2021年TOP10门槛超1100亿元、TOP30门槛已达千亿。另外，TOP200房企的门槛则继续保持在50亿元左右。

  当前中小房企把规模维持在300亿元以下，仍然有一定的生存空间，但想把规模做上300亿元，对投资布局、融资能力、内部管控等要求极高，因此难度较大，这个区间是目前房企发展的瓶颈。而对于尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

  市场严峻

  海南双大集团作为本土中小企业，对本地的政策熟知度和营销资源会了解得比较多。但是在面对外来企业时，由于外来企业对拿地成本有较大的优势，这也致使了本地企业在拿地方面的竞争加剧。

  除此之外，海南双大集团在市场环境以及行业竞争中也处于劣势方。

  尤其是海南自贸港建设政策宣布以后，越来越多的大型品牌房企布局海南市场，严重冲击了本土企业的生存空间。另外，近几年楼市调控持续升级，也让房企的销售推进和市场扩张受到阻碍。

  2018年4月底，海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，明确实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海实行区域限购。五指山、保亭、琼中和三亚，基本覆盖了双大集团项目所在的市县。

  在土地市场上，尤其是海南人才引进政策开始，海南各个市县近两年安居型商品住房用地逐渐增加，尤其是去年11月，海南发布“十四五”期间全省将建设25万套安居房、保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户的消息，万科、保利等开发商纷纷调整战略，抢夺安居房市场份额。这与双大集团收并购扩展的发展模式大相径庭。

  从去年土地市场来看，未来企业拿地机会点在于贴合自贸政策，以开发+运营的策略取地，以“城市赋能”的高度，深入探索产业价值，适当拿地。

  综合目前房地产市场的表现不难看出，双大集团这种中小型房企的境况大不如从前，生存环境越来越难，如何在融资不畅的环境下谋求生存空间，已成为这些中小型房企不得不思考的重大命题。