乐居新媒体 王盈盈 发自长沙  3月已过去近两周时间，长沙楼市在连续两个月跌入谷底之后，迟迟迎来了一些“小阳春”的迹象，但仍未回到去年同期水平。

数据：供销量持续上涨 仍不及去年同期

　　受制于楼市下行压力，加之近两年返乡置业客群减少，今年春节前后，长沙新房市场的供销量一度跌至谷底。3月8日，湖南中原研究院最新发布了2月长沙楼市月报，内六区供销量在1月的基础上低位再跌，2月长沙市内五区商品住宅累计供应37万方，环比下滑39%，同比下滑45%；成交48.88万方，环比下滑30%，同比下滑36%。

　　不过，具体来看，近期长沙楼市已开始出现回暖现象。3月第一周，长沙内五区一手住宅成交1482套，成交面积20.49万方，环比分别上涨29%、28%；一手住宅供应1046套，供应面积15.24万方，环比分别上涨2%、1%。事实上，自2月下旬起，长沙新房市场的供销量已经开始不断上涨，周度成交量更是已经连续上涨5周，达到了今年以来的新高。

　　但尽管市场热度有所回暖，却仍未达到去年同期水平，仅仅高于2020年疫情时期。在全国楼市低潮期的大背景之下，今年长沙楼市开局冷淡，后期的“金三银四”可能也难以实现往年水平。

表现：高端改善产品占稳市场

　　3月9日，克而瑞发布了2月长沙商品住宅排行榜，从各项目销售表现来看，长沙房地产市场上刚改型产品依旧为主流，但高端改善型产品无疑已经占据了市场相当一部分的关注度和成交量。其中，万科·瑧湾汇、北辰三角洲、万科森林公园、越秀·湘江星汇城、建发玖洲和玺、旭辉铂悦湘江、旭辉铂宸府等多个改善产品的销售额均名列前茅，多个项目的月度成交额超过了1亿元。

　　尤其是于2月20日首开的万科·瑧湾汇项目，推出1#栋建面225平的超高层住宅，全装修均价25370元/平，去化率98%。项目2月单盘销售额达到4.3亿元，一举登上2月长沙商品住宅排行榜榜首。项目周边交通、教育、商业等配套整体成熟，为目前长沙住宅价格天花板，整盘主打纯改善豪宅，在地段+品牌+品质+圈层影响下吸引全城高净值客户，整体去化表现亮眼。

　　长沙购房者对于高端改善型产品的认可度在近两年大幅度提升，改善需求持续爆发。目前长沙市场上的高端改善产品多为品牌房企开发，在品质保障、优越地段、成熟配套的带动下，高端改善产品大多入市即热销。近期开盘的改善产品主要为万科瑧湾汇和绿城招商·桂语雲峯两个项目，首开去化均在90%以上。

政策：利好消息频出 长沙楼市基本面未变

　　宏观层面来讲，近期全国各地多重利好政策出台，楼市积极信号释放，湖南各地也有不少利好消息出现：湖南省直住房公积金贷款准入改为“备案制”，为公积金贷款业务办理提速；株洲公积金贷款额度提高、二套房首付比例下调；郴州某项目推出“零首付”购房……

　　不过，长沙方面来看，近期可能并不会有如此大幅度的楼市政策调整出现。一方面，一季度为楼市销售传统淡季，长沙楼市热度虽然与往年相比下行明显，但随着开发商推盘节奏逐渐加快，市场仍有回暖的空间；另一方面，尽管目前长沙楼市存在一定的下行压力，但从供销、库存等方面的数据来看，长沙楼市的基本面仍处于较为健康的状态。

　　2月17日，长沙市房地产开发企业座谈会召开，市住建局通报了长沙房地产市场有关情况，2021年，全市新建商品住宅供应1955.78万平方米，成交2090.91万平方米，供销比保持在1:1左右，去化周期保持在8个月左右；房价稳定可控，房价收入比居于省会城市后位，房价指数变动幅度与人均可支配收入变动幅度相适应。

　　此外，有相关负责人在会议上提出，2022年，长沙将按照“因城施策”要求，分类调控、综合调控、精准调控，促进房地产业良性循环和健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

　　在整体调控之下，长沙房地产市场对抗市场下行冲击能力和抗风险能力较强，叠加产业培育、人口增长、房价优势、供求平稳等因素，预计房地产市场仍将继续保持平稳健康发展态势。后续随着楼市淡季的结束，房企的推货节奏正在逐渐加快，各个项目的营销节点也逐渐提上日程，长沙楼市回暖势头已现。

后市：3月份供应增加 市场回暖

　　后续长沙也将迎来今年的第一波推盘热潮，预计3月份长沙将有49盘集中入市，更有中建麓江府、万科半岛国际、保利和光尘樾、高桥壹品等备受关注的纯新盘蓄势待发。整体从产品来看，预推项目中高层、洋房、复式、大平层等业态均有，毛坯占比近47%。

　　其中，除多个改善大平层产品跃跃欲试以外，如旭辉国悦府等部分配套优秀的品牌刚需项目也备受关注。尽管近期楼市有所回暖，但项目间差异明显，除个别红盘项目之外，多数项目仍需要渠道带访。如今临近一季度结束，“金三”抢收也已然开启，在一季度业绩考核压力之下，房企后续或将加大促销力度，但除个别清栋项目之外，3月份住宅项目的整体折扣力度不会太大。