文/乐居财经  李奕和

  进入三月以来，信达地产因股价涨幅多次偏离常值，备受市场关注。

  自今年3月21日至4月1日期间，该公司股票区间涨幅达97.89%。而同期上证指数跌幅0.97%，地产板块（申万一级行业指数）涨幅15.08%。其股价波动严重偏离大盘和行业板块。

  为此，信达地产多次发布《股票交易异常波动公告》。其于4月1日称，股票于3月30日、3月31日、4月1日连续三个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情形。

  信达地产声明称，公司不存在应披露而未披露的重大事宜。

  事实上，与股价涨幅“偏离”的，还有信达地产最新披露的2021年业绩。

  2021年度，该公司实现营业收入221.05亿元，同比下降14.53%；归属母公司净利润8.15亿元，同比下降45.74%。若以扣除非经常性损益的归母净利润计算，信达地产更下跌超91%。

  此外，在地产行业不确定性风险增强的眼下，这个昔日的“地王收割机”也面临持有现金减少、关联方存大量资金占用及营销、利息费用增加等问题。

  3月21日以来股价开启了一轮上升通道后，信达地产在清明假期回来的首日出现下跌。4月6日，其收盘价8元/股，下跌5.10%。当日成交量236.32万手，成交额20.72亿元。总市值228.15亿元。

  营收、利润“双降”

  从业务布局上看，信达地产进入北京、上海、广州、深圳、佛山、杭州、无锡、合肥、天津、青岛、重庆、成都等近三十个城市，已形成核心城市、深耕城市和辐射城市兼顾的业务布局。

  2021年，该公司共计实现销售金额325.18亿元，公司累计实现销售面积133.09万平方米。其中，合作项目权益销售金额71.51亿元，代建项目销售金额6.7亿元；合作项目权益销售面积25.56万平方米，代建项目销售面积1.4万平方米。

  期内实现结转收入金额（合并口径）202.90亿元，结转面积（合并口径）137.36万平方米，报告期末待结转面积（合并口径）118.07万平方米。

  信达地产方面曾为2021年定下销售210亿、回款190亿的目标。据此来看，该公司都顺利完成了。2022年，其计划签约销售额230亿元，回款额200亿元。

  销售及回款目标得以实现，然而，信达地产的一部分财务指标却有不同程度的下跌。报告期内，该公司营业收入221.05亿元，较上年同期258.64亿元减少14.53%，这是近十年以来，营收首次出现同比下降；归属母公司净利润8.15亿元，较上年同期15.02亿元下降45.74%。

  数据显示，信达地产归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅1.04亿元，相比2020年的11.96亿元，更大降91.27%，创下近十年最低纪录。

  究其原因，该公司期内录得非经常性损益金额7.11亿元，当中主要包括收到补偿款5.65亿元，以及金融资产投资收益1.12亿元。补偿款主要为合作方终止合作协议而做出的补偿。

  期内，该集团的三个房地产项目合作方未能按原合作协议履约，因此2021 年，信达地产与该等合作方达成合同终止协议，获得赔偿款5.39亿元。

  其中一笔，2021年3月，信达地产曾公告，其终止与福州泰禾丽创置业就上海宝山新城顾村A单元10-03地块及10-05地块的合作关系。仅该合作协议的终止，信达地产增加了3.45亿元的非经常性收益。

  一个事实是，非经常性收益往往产生于偶然，具有极大的不确定性，并不可持续。其对公司利润的贡献越大，说明信达地产主营业务面临较大压力，业绩的持续增长存疑。

  现金减少近半

  政策调控，房企债务暴雷不断，地产行业经历艰难的2021年。为了加大营销力度，加快去化，房企用在营销等方面投入以及对渠道的依赖，成为侵蚀利润的“大杀器”。对信达地产而言，亦是如此。

  年报显示，2021年的“三费”中，信达地产在销售费用、财务费用的两个指标，均有不同程度的增长。该公司期内销售费用4.05亿元，同比上一年增长3.22%。财务费用11.79亿元，同比更增长了26.48%。

  具体而言，在销售费用一项，信达地产在过去一年用在中介上的费用2.77亿元，占总销售费用的68%，同比增长了12%；财务费用一项，信达地产实际的利息支出28.98亿元，当中有14.77亿元的利息资本化。

  2021年，信达地产期末融资总额330.06亿元，整体平均融资成本5.44%。其中包括应付票据、一年内到期的非流动负债在内的短期有息负债92.18亿元。

  为偿还债务，信达地产期内支付了现金197.68亿元，这使其报告期内录得筹资活动产生现金流净额为-41.07亿元。此外，在三项现金流指标中，信达地产投资活动产生现金流净额也为-90.27亿元；经营活动产生的现金流净额则下降63.16%至27.12亿元。

  期内，信达地产支付的保证金以及往来款、管理销售费用等其他与经营活动有关的现金合计112.3亿元，同比大增870.92%。

  这让信达地产期末现金及现金等价物余额从2020年的208.44亿元下降50%至104.22亿元。

  手持现金大幅减少的情况之下，信达地产也存在较大资金被占用的情况。年报数据显示，该公司的其他应收款25.13亿元，同比2020年的7.5亿元，也大幅增长了234.83%。

  该部分其他应收款中，欠款方的前五名主要涉及往来款、土地开发保证金以及其他押金，合计16.81亿元。其中，与信达地产有关联的有芜湖喜信企业管理和合肥业涛置业，两欠款方的其他应收款合计10.7亿元，款项性质均为关联方往来款。

  现金支出如流水，信达地产期内也维持较高额度的土地投资。报告期内，该公司新增储备计容规划建筑面积175.73万平方米，比2020年的112.92万平方米还要多。至2021年末，其储备项目计容规划建筑面积237.87万平方米。