追不回的地产贷款

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 曾树佳 5.5w阅读 2022-04-14 09:01

文/乐居财经 曾树佳

近来的业绩会上,银行上市公司们,都不约而同地谈到了自身在地产领域的“踩雷”经历。

平安银行率先叫惨,其涉房业务以华夏幸福、宝能为主,其中金额最大的是54亿元的宝能城项目,将马上进入司法拍卖执行环节;招商银行的违约客户,也是主要有华夏幸福和恒大,只能静待债务重组方案的落地。

银行对房地产业务既爱又恨,涉足地产能为其经营提供很大的助力,但同时也充满了难以预料的高风险,尤其在当下调控基调持续的情况下,更是要严防这头“灰犀牛”。

精明的银行们,向来提前洞悉市场,计算损益,但这波地产的整合震荡潮,确实让他们产生了“敏感”的防范,因为谁也不想总是过着“讨债”的日子,为计提损失、坏账而提心吊胆。

他们做出了一致判断:短期内房地产行业仍处于风险的上升和释放的阶段,因此要等地产销售回暖,并重新审视融资对象,才能提高资金的安全性。

涉房不良贷款超千亿

到了年报季,地产行业对于银行的影响,都在财报中体现得淋漓尽致。

有统计数据显示,目前13家具有代表性的银行主体中,就有11家的房地产对公贷款不良率,在去年下半年有所提升。期内,恒大暴雷拉开了房企风险蔓延的序幕,不良率的提升,正反映了同期地产信用问题的发酵。

按照相关规定,银行将借款人还款能力出现明显问题、无法足额还本付息、采取法律程序仍无法收回本息的贷款,归为不良贷款。

2021年,工农中建四大行房地产不良贷款余额超过1100亿元,同比新增超408亿元;房地产不良贷款占全部不良贷款的比例为10.87%,而2020年该项数据为6.95%,上升明显。

同期,四大行房地产行业的不良贷款率全部升高,工商银行、建设银行、农业银行、中国银行的房地产不良贷款率,分别为4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除了建行,其余3家银行的不良贷款率在业内均处于较高水平。

通常而言,银行不良贷款金额增多或贷款无法追回,都会对银行后续发展带来严重伤害。2021年,工商银行对房地产业不良贷款额增加了176亿元,在四大行中位居首位,而其房地产业的不良贷款率从2020年的2.32%猛增至2021年的4.79%,增幅同样在四大行中居于首位。

工商银行副行长张文武在业绩会上指出,“工商银行2021年出现房地产贷款不良率阶段性上升,主要是少数风险大户贷款劣变导致”。据媒体报道,工商银行是恒大的第三往来银行。

同时,工商银行在财报中表示,严格落实国家房地产领域政策导向,稳妥实施房地产审慎管理要求,继续对商业性房地产投融资实施限额管理,密切关注各地区房地产市场风险变化情况,严防高杠杆扩张房地产集团客户风险。

而在房地产行业不良贷款率方面,中国银行则连续两年位于四大行之首。2021年,中国银行房地产行业不良贷款346.94亿元,房地产行业不良贷款率达5.05%。这两个指标,在四大行中都居于首位。

在中国银行的2021年末十大借款人中,第10名借款人是一家房地产公司,借款余额是220亿元。此外,公开资料显示,中国银行是佳兆业第一往来银行,是融创中国的第三往来银行,是恒大的第十六往来银行。

值得注意的是,工商银行(4.79%)和中国银行(5.05%)的房地产行业不良贷款率已经高过各自平均利息(4.08%),业内人士表示,这意味着这两家银行给房地产行业的贷款,可能难以贡献盈利。

不良率还将抬头

除了已经暴露的风险之外,一些潜在的风险也不容忽视。

在银行界,常将借款人目前有能力偿还贷款本息,但存在一些可能对偿还产生不利影响因素的贷款,称之为关注类贷款。去年下半年,13家银行的关注贷款率上升0.04pct至1.59%,部分也是由房地产拉升的。

银行在公司贷款、债券投资、非标业务等不同涉房业务中,面临的风险敞口各有不同。

对于主要由房地产开发贷款构成的公司贷款,银行基本严格以项目土地及其在建工程抵押,违约损失率往往较为可控;而目前国内商业银行,对于境内外债券投资参与度均不高,但违约损失率却较高。

在非标业务方面,银行会以自营投资、代销等方式参与。自营投资的违约损失率也较高,代销产品因大多由投资者自负盈亏,保持着较低的违约损失率。

据中信证券估算,目前房地产行业有息负债规模约21万亿,其中包括13.9万亿的房地产对公贷、3.2万亿的境内外债券融资、4万亿的非标融资。

而银行通过表内外业务参与地产敞口,在房企贷款、债券投资、非标投资、非标代销中的风险敞口分别为13.9万亿、3177亿、1万亿、5000亿,体量并不小。

不过,据测算,银行业地产信用风险损失约为4349亿,占银行业年度减值计提的比重为22.6%,总体仍较为可控。只有当房企接下来的销售有所回暖、融资环境适度放宽,银行业才能迎来房地产业务风险的下降。

但银行们仍做好了继续面对困难的准备。银行方面人士日前做出判断:“目前整个房地产行业仍处于风险的上升和释放的阶段,因此整体的行业性的不良率还会进一步的上升。”

农行高层也坦言,“从短期内看,行业的预期尚在修复之中,市场销售投资下降趋势还未扭转,前期负债水平较高的房企和困难房企,资金链紧张局面尚未有明显缓解,预计这部分企业后续仍然面临一定的风险暴露压力。”

由此看来,各家银行对地产趋势的判断,是相对一致的。

敏感的神经

银行与地产商的债务纠葛与诉讼博弈,仍在持续上演。

2月下旬,在淘宝网资产竞价网络平台上,有一场公开挂牌竞价引人注意。拍卖标的为中原银行对深圳市皇庭投资管理有限公司(简称“皇庭投资”)的信托受益权,起始价为1.9亿元,但最终却无人问津,竞价失败。

在此5年前,中原银行以自有资金3.99亿元,认购了皇庭国际定向资管投资项目集合资金信托计划的优先级,后续偿还了2.09亿元,仍有1.9亿元未偿还。这1.9亿里,既包含了债务本息,还包含了134.78万元的诉讼费。

这项信托计划,总规模为5.33亿元,除了中原银行外,还有一家公司认购了1.34亿元的劣后级信托,最终通过安信证券进行场内股票质押,资金流向了大股东皇庭投资。

皇庭国际与中原银行曾协商过债务的解决方案的。据中原银行的相关人士披露,皇庭也想买中原银行持有的权益,但是给的价格有点低,后者并不愿意给,所以在推动诉讼的同时,也希望卖给合适的投资者。等判决生效,然后申请强制执行。

交易价格方面,上述负责人表示,其向总行申请在原基础上打九折出售,但直至挂牌前后还没有批复。由此可见,中原银行也希望快速将债权出手,扔掉这块“烫手山芋”。

光大银行也有类似的苦恼。它将手中的不良金融债权资产包——宁波东港喜来登大酒店6.6万平米物业,以3.5亿元的起始价挂牌拍卖。但4月初显示,该项挂牌已流拍。

资料显示,标的物担保方式为抵押/质押+保证,债权本金7.87亿元,未偿利息1.05亿元,本息合计约8.91亿元。债务人包括宁波东港波特曼大酒店有限公司、宁波东港大酒店股份有限公司及浙江宇大航道工程有限公司。

金融机构持有抵押物,一般都不怕债务人还不上款;但一旦有违约情况发生,他们就得开启资产变现或司法程序,耗上一些时日,这也是他们不愿看到的。因此,在地产调控环境下,银行变得尤为谨慎。

民生银行公布年报显示,去年其对公房地产业授信业务余额为4734.44亿元,比上年末下降1169.47亿元,降幅19.81%。该举措便是银行收缩规避风险的缩影。

放款主体绷着敏感的神经,才有了去年7月,广发银行宜兴支行申请诉前财产保全,请求冻结宜兴市恒誉置业、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

法院认为,广发银行宜兴支行以情况紧急,不立即申请保全,将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由,向该院申请诉前财产保全符合法律规定,便通过了这项申请。此事轰动了地产圈。

后来,谨慎的华夏银行佛山分行,眼见佳兆业流动性承压,未经监管各方同意,擅自将佳兆业相关项目的商品房预售款从专用账户划出,也是金融机构反应过度的体现。

上述类似的例子,并不少见。尽管银行们如履薄冰,但他们仍受到了地产的拖累。

针对性“开闸”

早在2020年底,中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定,将金融机构分为5档,针对每档分别设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。简单来说,就是严控银行资金投向房地产业务。

从那时起,银行就开始放缓了给地产商输血的节奏,并在地产风险蔓延时,把“伞”收回来,迅速切割风险。然而,银根的收紧,进而引发羊群效应,发生金融机构“挤兑”,波及房企平稳经营。

行业出清到一定阶段,边际调整、改善也会随之而来。

去年年底,监管层鼓励商业银行支持房地产收并购就已初现端倪,人民银行和银保监会联合发布一纸通知,提及“鼓励银行稳定有序地开展房地产行业的并购贷款业务,着重扶持优质房地产企业的兼并收购出险项目。”

于是今年以来,招商银行,兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”,积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召,形式除了提供并购贷,还有发行并购债券等。

据乐居财经不完全统计,至3月份,银行提供并购贷款融资额度已达870亿元,发行并购主题债250亿元;与此同时,房企方面也在积极发行并购债,融资约139.9亿元,总计超1200亿元。

银行从以往“广撒网”的投资,转变为有选择地明确投资企业,他们主要向国企、央企,以及优质的民企,如碧桂园、美的置业、旭辉、新希望地产等开放融资渠道,提高业务开展的安全系数。

除了为未来的资产安全筑底之外,剩下的便是等待地产行业的转暖。

不过,行业的转向一直遵循着“政策修复-销售修复-信用修复”进程,目前还只是停留在第一阶段。按照预测,5、6月地产销售的“小阳春”才会到来。

从目前来看,“因城施策”框架下,各地政策调整与优化已在持续推进,不仅预售资金监管有放松的迹象,项目并购和AMC资产处置,也在加速进行。

而金融端的按揭利率、公积金贷款标准同样有所调整,如果接下来需求端限售、限购、限贷政策有实质性放松,那地产的“春天”或许会提前到来,银行们也将长舒一口气。

来源:进深News

作者:曾树佳

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