蚊型物企穿越港交所火线

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 徐酒眠 4.7w阅读 2022-04-26 15:48

  文/乐居财经 徐酒眠

  历时302天,两度递表,施中安旗下的第三个资本平台终于拿到了港交所的“入场券”。

  4月22日晚,众安集团(00672.HK)刊发公告称,已获附属公司众安智慧生活服务有限公司(简称“众安智慧生活”)告知,其已就建议分拆向港交所提交聆讯后资料集。招商证券国际、中泰国际为其联席保荐人。

  成功过会,众安智慧生活一只脚已经踏进资本市场大门。不过,与王健林万达商管二次递表时间相撞,施中安的“第三胎”物业上市梦进入“预产期”的喜讯,在市场上似乎被冲谈了几分。

  与此同时,资本市场也没有给施中安正向的“道喜”反馈。4月25日,新一周交易股市开盘,众安智慧生活关联的两个上市平台众安集团与中国新城市(01321.HK)股价均走低。

  截至当日收盘,其母公司众安集团股价跌去1.67%,报0.295港元/股,总市值约16.63亿港元,市盈率(TTM)为18.59。兄弟公司中国新城市股价跌幅更高,为2.73%,总市值约21.52亿港元,市盈率(TTM)为“亏损”状态。

  资本市场表现的期待情绪似乎并不高。除了市场大环境影响之外,众安智慧生活自身的基本面情况,也为资本市场增添了几分疑虑。

  一方面,今年通过港交所聆讯的4家物企中,众安智慧生活的规模体量最小,1180万方的在管面积与1710万方的合约规模,被大部分上市物企甩在身后;同时,在目前披露财报的上市物企中,其营收水平“吊车尾”,仅高于德商产投服务。另一方面,众安智慧生活自身独立性较弱,超七成收入来自关联方。

  在管面积仅新增100万方

  “或许在不久的将来,众安旗下将会有第三家上市公司。”早在五年前,施中安就透露欲造物业上市平台。蓄谋已久,却没有赶上分拆物业上市最大的风口。

  经过四个多月大刀阔斧的资产腾挪,去年6月24日,众安智慧生活首次递表。彼时,距离港交所宣布盈利规定调高计划刚过去一个月,冲击“末班车”的意图明显。以其当时披露的财务数据来看,并未达到港交所上市的新规要求。

  首份招股书失效过去仅一个多月,今年1月30日,众安智慧生活再次递交了上市申请,相关经营数据更新截至2021年12月31日。以最新财年计算,相关数据达成了港交所新规要求,但众安智慧生活的规模与已上市物企相比,依旧处于尾部。

  最新招股材料显示,截至2021年12月31日,众安智慧生活在管总建筑面积约为1180万平方米,在管项目74个,涵盖国内6个城市及两个省份;同期,总合约建筑面积约1710万平方米,合约项目108个,覆盖国内17个城市及7个省份。

  而截至2020年12月31日,众安智慧生活在管项目共有73个,在管总建筑面积约为1080万平方米;同期,合约项目共有89个,总合约建筑面积约为1380万平方米。

  在向港交所发起冲刺的2021年,众安智慧生活的在管面积仅新增100万平方米,合约面积新增330万平方米。

  在目前上市物企中,众安智慧生活的在管规模与烨星集团(01941.HK)相当。在披露2021年在管面积的47家物企中,排在第41位。

  近八成收入来自关联方

  规模体量较小的同时,众安智慧生活对关联方的依赖程度也较高。

  2019年-2021年,众安智慧生活来自关联方的在管建筑面积约为590万平方米、600万平方米,以及660万平方米,分别占同期总在管面积的62.0%、55.3%、55.7%。

  同期,众安智慧生活来自关联方所开发的物业项目收入分别为1.41亿元、1.82亿元、2.29亿元,分别占同期总收入的78.0%、79.0%及77.5%。

  业务发展依赖地产关联方,而其母公司众安集团能够为物业输送的业务又相对有限。2021年,众安集团全口径签约金额不过287.8亿元,远落后于同期房企的平均水平。同时,截至2021年12月31日,众安集团的土地储备总建筑面积约为1048万平方米。

  在马太效应日益凸显的物管行业,若母公司后备力量不足,物企独立性又弱,未来则很难做大做强,还可能面临被头部物企蚕食的风险。

  筹备上市,众安智慧生活在名字中虽植入了“智慧生活”的因子,而其业务划分与大部分物企并无两样。其三条业务线分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。其中,物业管理服务是最大的收入来源。

  2019年到2021年,众安智慧生活的收入分别为1.80亿元、2.31亿元、2.96亿元,三年复合年增长率约28.1%。同期,物业管理服务收入分别为1.60亿元、1.83亿元、2.05亿元,分别占总收入的88.6%、79.5%、69.4%。

  与此同时,在物企大步增拓非住宅物业的大潮中,众安智慧生活的非住宅物业规模增拓缓慢。2019年到2021年的三年间,非住宅物业在管面积仅增11.9万平方米。截至2021年末,其非住物业在管面积为110.3万平方米,在总在管面积中的占比不到10%。

  对应的,来自住宅物业的物管营收占比则出现了提高的趋势。2919年-2021年,其来自住宅物业的物管收入分别为1.13亿元、1.29亿元、1.54亿元,在物管总收入中的占比分别为70.5%、70.5%、75.3%。

  施中安持股57.89%

  与多数房企分拆物业上市不同,施中安加固了众安智慧生活与众安集团的母子关系。

  重组递表之前,众安物业分散在众安集团以及中国新城市旗下的各个子公司,没有统一的运营主体。

  筹备上市的资产腾挪中,众安智慧生活以1.05亿元,收购了中国新城市旗下浙江润州、杭州众宏及余姚众力的全部股权。

  资料显示,这三家公司主要在浙江提供商管服务,与此同时,它们还是中国新城市在商管领域的全部业务。换而言之,众安智慧生活冲击港交所,也是打包了“物管+商管”,不过商管业务的成色在业务数据上并没有具体体现。

  重组之后,众安智慧生活与众安集团的母子关系更进一步,与中国新城市的关系渐渐疏远。

  招股书显示,重组后、IPO完成之前,众安智慧生活由施中安间接持股57.89%,众安其他股东持股42.11%,同时众安智慧生活也就成为了众安集团的全资子公司。

  分拆众安智慧生活上市,59岁施中安独揽大部分股权的同时,也亲自坐镇执行董事兼董事会主席,负责监督集团业务发展、制定及实施业务战略。

  为他辅助分忧的三位执行董事,是众安集团的老将,追随施中安的时间都在十五年及以上。

  其中,43岁的孙志华最为年轻,其作为首席执行官,负债集团业务战略的制定及实施、日常管理及营运。其履历表显示,自2001年7月加入众安集团,在物业行政及管理拥有逾20年经验。

  60岁的卢建国作为副总裁,负责集团日常管理、营运及风险管理。他2000年3月加入众安集团,在物业管理及物业开发行业拥有逾21年经验。此外,47岁的徐建颖加入众安集团时间最短,不过也超过了15年。她被委任为财务管理中心总监,负责集团财务管理。

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