乐居新媒体  任时建 发自秦皇岛

  “疫情影响外地客户进不来，我们这个原本是文旅盘，只能卖给本地刚需。”

  “秦皇岛城市化率达60%，刚需购买力不足。而改善性需求受疫情冲击，经济不好，预期收入下降，不敢买了。”

  4月迄今，这个城市已领先全国取消限购2个月了。房价却仍在不停下跌：特价房、供抵房频出，二期比一期卖得更低！

  政策频出，市场却不见底。什么政策才能救楼市？这个严峻的问题摆在每一个三四线城市面前！ 

    二期比一期降了2000多

  6月5日，朋友圈经纪人一则海报”远洋海璟宸章，一期优质工抵房源，95.81㎡，单价11220元/㎡，总价1075000，预购从速！”

  海璟宸章位于秦皇岛海港区主城区，属于主城的热门主力盘，2020年9月底开盘，总共1086户，开盘时12500元左右。一年又8个月后，对外价格涨到13500元/㎡。但却在限购取消后，释放了所谓“工抵房”，11000元/㎡多的价格比对外公布的13500元/㎡便宜了2300元，比开盘价低了1000元多。

  降价不止一个。

  位于秦皇岛海港区杜庄的兴桐鑫城，5月底推出特价房，5月27日有仅售6666元/平方米的特价，还送产权车位；5月29日，又有5985元/平方米的特价，朋友圈经纪人广告号称“最低5万买南北通透两居”。

  据了解，目前兴桐鑫城公布的售价在7800元/平方米。部分房源已经降了1900元/㎡。

  海港区北部的盛秦北苑二期，目前在售精装房8500元/㎡，毛坯房仅售7700元/㎡。2020年底，盛秦北苑一期价格为10000元/平方米，项目二期居然比一期售价降价2300元/㎡。

  事实上，2021年底开始秦皇岛北部与西部相继降价，降价幅度在1700-2300千元/平方米左右。6月份前后，一些热门楼盘还放出抵账房信息，降价幅度在2300千元/平方米左右。

  领先全国2个月取消限购

  4月1日，秦皇岛市房产交易服务中心公众号发布“关于购房资格核验要求和收件材料变更的通知”后，二手房解除了限购措施。

  这意味着2017年的两份文件《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》、《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》随之废除。

  这座旅游城市执行5年之久的新房、二手房限购措施在4月全部解除。

  这要领先全国各主要城市摆脱了限购近2个月时间。

  比如佛山在6月2日晚，解除禅城、南海、顺德的8个镇街区域限购，保留三个街区限购；南京在5月30日，才偷偷放开了江宁、栖霞、雨花等重要区域的限购，仅保留核心四城区。

  全域限购解除，全国人民都可以去秦皇岛购房，无疑对楼市是重大利好。

  4月8日，乐居新媒体对话到东北的曲大妈，她表示，限购的解绑让她很高兴，她第一时间联系了在秦皇岛的亲戚，询问哪个小区适宜养老居住。“我年纪大了，想要买一个养老房子，北戴河无疑是一个好的选择，毕竟很多亲戚都在这边了，以前需要12个月以上社保的要求，现在不用啦，我可以直接看看喜欢的房子就行了。”

  但两个月过去了，结果是秦皇岛房价还在跌，未见底！

  这是为什么？

  成交8年新低，但价格8年新高

  限购取消的一个背景是2021年度秦皇岛楼市新房成交套数以及面积达到近八年最低值。

  2017年限购令的发布，当年成交面积比2016年大跌39.2%，而2021年成交面积仅108.26万㎡，

  比2016年未限购前成交面积减少了126万㎡。

  换句话说，限购取消前的此刻，几乎是秦皇岛历史上成交最低位置之一。

  需要注意的是，2021年秦皇岛的均价在13430元，这个价格是8年以来历史高点。

  所谓量在价先。当成交缩量到一个极限，历史过高的价格必然迎来一轮价格的回归。

  也就是从数据看上，秦皇岛的楼市周期还在一个价格开始下跌的通道里。

  到了2022年，据秦皇岛天悦机构策划透露，4月秦皇岛成交4.5万㎡，5月份成交数据6万㎡，相较1-3月份有一定增量。但增量恐怕还是来自以价换量。

  4月迄今，限购放开仅仅2个月，并没有外地购房者涌入秦皇岛买房，市场向下的趋势如何能改变？

  在市场中，开发商又是怎么看这两个月和部分楼盘主动降价的呢？

   疫情影响外地客户，本地刚需不足

  “近俩月市场成交较为平淡，限购取消并没有为秦皇岛楼市带来太大气色。”某项目营销总监L告诉乐居新媒。

  “第一点是受疫情影响，老百姓手里资金不足，没有很大的信心出手购房；第二点，抛除疫情，秦皇岛城镇化已达到规划预期的60%以上。”

  这就是说，秦皇岛市场刚需客户较少，急需购房人群紧缺，更多的是改善型客户，但改善型客户的担忧和第一点想契合。因为经济原因，手里资金较少不敢轻易出手。他这样解释。

  据他介绍，近俩月市场上有稍许增色，但更大的原因是个别的楼盘的以价换量，大部分项目比较平淡。

  “疫情其实影响的不光是开发商，疫情下家庭财富和个人财富其实也会缩水，购房信心就会有一个很严重的影响，尤其像我们这种改善型的，非第一居所的楼盘可能影响更明显。”一家全国知名品牌的开发商销售总告诉乐居新媒体。

  “我们虽然说一开始项目定位是主打文旅，但实成交的情况，我们这边70%都是本地客户。可能2020年底开盘正好赶上疫情，北京客户过不来。”他说。

  “开发商降价，其实是为了让一些本来买房费劲的人也能搭上这班车。”他说。

  关于如何刺激才能让购房者恢复信心，开发商想法很一致：最需要复苏的是客户的购买力，那就得让他们先挣着钱，刺激他；但现在消费在降级……楼市松绑反倒作用不大。

  谈到秦皇岛房价还会跌多少？开发商们觉得应该快到底了，但他们也承认”购房者还没觉得楼市到底”。

  6月5日，秦皇岛又出台相应救市政策。大约有7条，包括放宽开发预售门槛，并鼓励给民企开发贷，支持绿色建筑等。

  在增强购房需求这块的重要政策包括：首套20%、二套30%的最低首付比例，按揭利率减20个基点；公积金最高贷款额度，单人调整为60万元，家庭夫妻贷款最高80万元等。

  这些新政有用吗？

  一位购房者回答，“没钱购房，购房者信心不足，虽然首付降低贷款额度提升，但对于今后的生活压力会很大。对于个别楼盘的降价会去看，但也会觉得推出的降价房源不适合自己目前的需求，观望者较多。”