土地让价 | 封面文章

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳、林振兴 13.2w阅读 2022-06-20 08:10

  文/乐居财经 曾树佳 林振兴

  “去年拿十八里店地块还要每平5.5万,今年足足降了1万”,吴迪(化名)是北京某央企投拓负责人,亲历了一年半的土地集中供地浪潮,他感慨眼下确实是拿地的最好时机,“不仅没有开发商敢肆意抢地,可以底价成交,还有政府主动让利。”

  不止北京,全国多数城市的供地名单中,都有放宽拿地标准、折价出让土地的举措,且力度不小。尤其是一些“回锅”地块的身价,降幅更是超过25%。

  相较于各地五花八门的楼市松绑举措,从土地上入手,让开发商更好地填补粮仓,才是最根本的“松绑”。

  而眼见有了利润空间,流动性尚可的房企再次敲起了算盘,计算投入产出比,以便做补仓决策。今年以来,包括上海、杭州等部分城市开始重现土拍热度,地产投拓人也重新忙碌了起来。

  但即便如此,还未走出寒冬的民营房企,仍较为审慎。连此前热衷的联合拿地方式,也并不多见。

  一位房企副总裁直言,虽然监管将拿地的门槛降低,但现在对于企业来说,拿地已经不是第一要务。“大部分开发商左手刚还完一波美元债,右手还要有富余资金维系保交楼,在疫情还未完全消散的情况下,肯定仍选择观望。”

  所以,今年首轮和二轮土地出让的主角,依然是央企、国企、城投以及荷包鼓囊的本地头部房企。

  地价跌了

  6月,北京堪称“王炸”的太阳宫地块,终于被摆在了集中供地的“货架”上。这是一宗位于三四环的稀有地块,此前已酝酿了一年多,备受关注。

  如今面世,不少地产商都摩拳擦掌,跃跃欲试,包括华润、中海、金茂、首开、保利、中建等7家房企都来了。其中,还有不少主体组成了联合体,比如首开+保利+建工、大悦城+厦门国贸、城建+华润等。

  原本,项目须遵守“北京套均建筑面积140平米以上的住宅楼栋拿预售证,需要8层以下的建筑施工进度封顶,8层以上的主体要完工一半”的规定。这无疑提高了房企的运营时间成本,使得包括绿城在内的一些开发商,半途退却。

  但在报名截止日前夕,有关部门却通知,装配式建筑可以不受上述政策的影响。听到这一消息,参与竞拍的开发商们,松了一口气。

  最终,中建二局以66.8亿元,触顶摇得太阳宫地块,项目成交楼面价约8.8万/平方米,住宅销售指导价为13万/平方米;建面达7.57万平方米,政府持有产权比例为10%。乐居财经据此计算,其可售货值大约88.57亿元。

  拿到地后,中国建筑的喜悦之情溢于言表,它还特地发了一则公告,称将“助力公司深耕北京房地产开发市场”。据它所述,太阳宫项目总投资约81.57亿元。由此计算,项目的净利率大略为8.6%。

  别小瞧8.6%的净利率,去年房企整体的净利率仅为6.2%。相较之下,在目前的大环境中,太阳宫项目有着较高的利润空间,确是值得一试。

  此外,经过2次“回炉”的十八里店1303-685、694地块,也终于在帝都二轮集中供地中成功出让,被金隅+住总联合体底价竞得,总成交价38.8亿元,楼面价4.5万/平方米。

  与之相邻的十八里店693地块,去年10月也是被金隅以37.6亿元底价竞得,只不过当时的合作伙伴是昆泰,楼面价为5.5万/平方米。

  值得注意的是,十八里店693地块和694地块的销售指导价同为7.5万/㎡,但仅仅间隔7个月时间,两宗地块的楼面价却相差了1万/㎡。对金隅后来的合作伙伴住总来说,可谓捡了一个大便宜,利润空间也更大些。

  不管是太阳宫还是十八里店地块都是眼下政府放宽拿地条件,为开发商“让利”的缩影。

  自去年下半年以来,调控收紧,暴雷如潮,就算是得以幸免的民营地产商,也在脆弱的资金链上如履薄冰,拿地身影渐隐。今年以来,地产暖风频吹,土地“折价出售”的例子比比皆是。

  不仅北京,隔壁的天津也出现了“面粉”降价的现象。

  例如,原计划出让的河西体北地块津西环(挂)2022-006号,起始楼面价23346元/平米。而该地块周边宅地最近一次成交是在2020年,鲁能以总价36.2亿元、楼面价30548元/平米摘得。

  令本地开发商们没想到的是,时过两年,地价直降7000多。

  再比如,在首轮供地中,广州部分地块的价格便较去年有所下降。其中,荔湾区陆居路AF020208、AF020245地块、南沙区2022NJY-1地块,起拍价较去年首次出让降幅均超20%,意在为房企提升利润空间。

  而在厦门,去年没有成功出让的集美新城2022JP03地块、后溪片区2022JP04地块,起拍价也由6.9亿、6.8亿,降至5.6亿、5.1亿,降幅分别为18.8%、25%。

  在福建另一个城市福州,晋安湖边上的2022-18地块原本在第一轮土拍被取消拍卖;但到了5月,当它出现在第二轮土拍的名单上时,起拍价已从32.51亿变为24.56亿,下调了7.95亿元,楼面均价则降了约7300元/平方米。

  没想到只历时三个月,这宗“回锅”地块的身价,便已达到24.5%的降幅。不仅如此,它最终还以底价24.56亿元成交,被厦门国贸竞得,对应项目案名为“湖映公馆”。

  此外,一些西南城市也在折价出让土地。例如,成都已公布第二轮土拍地块中的锦江区三圣乡109亩宗地,它于上一轮土拍中意外流拍,眼下再回拍卖席,其起拍楼面价由1.72万/平方米降至1.67万/平方米,清水限价也提升至3.3万/平方米。

  楼面价与限价之间,存在着1.63万元的房地价差,这不得不说一次巨大的“让利”。

  降低门槛

  公开市场土地出让门槛的“松紧带”,是随着房企拿地热度的高低而调整的。

  去年首轮土拍22城出让面积超1亿平方米,平均溢价率约14.7%,多地出现了抢地的现象,但第二轮土拍随即“收紧”了拿地条件。

  后来面临调控,民营房企拿地信心不足,土拍市场上大多由国资、城投公司托底,活跃度大不如前。于是从去年第三轮土拍开始,就有了放宽出让条件的种种迹象,而今年放宽的节奏则更为明显。

  据统计,今年第一轮集中供地,多地将保证金下调至起始总价的20%,溢价率则严控在15%以内,有些地区溢价率上限甚至下调至10%。而在去年首轮双集中,许多地区这一数据为30%,有的甚至达到50%。

  此外,付款周期有了适当的延长。比如重庆在付款进度方面,多要求1年内付清,较之前的3个月大幅延长,这给了房企资金腾挪的时间与空间。

  以往竞配建、竞自持的竞拍模式也不再盛行,今年各地普遍在限地价基础上,以摇号、抽签形式进行竞拍。该举措可以大幅降低项目建设及运营成本,为开发商减轻负担,以提升他们的拿地意愿。

  此前,厦门有2宗地、武汉有1宗地,便是“触及最高限价+摇号”成交。合肥也优化了竞价规则,它取消了在达到中止价后“竞装配率”的竞价方式,统一采用“竞报高标准建设方案”,同时降低保障性住房配建比例、减少捆绑配建地块的数量。

  而合肥之所以成为今年第一轮土拍的“热土”,也是因为该城市调整了部分地块的容积率,成为赋予房企更多利润空间的土拍范例。

  在各方面的“松绑”下,民企一看价格较合理,便提升了拿地的活跃度。

  3月底的重庆土拍,龙湖、海成、昕晖、保亿、天泰等民企与中海、华润、大悦城和建发等国央企站到一起,逐鹿13宗地块,共计建面147.1万平方米。最终,民企在重庆拿地块数占比38.46%,接近4成;成交金额方面,民企则占比22.16%,超过了两成。

  在杭州,4月25日当天,滨江历时14个小时,花费184.35亿元连夺11宗地,成为杭州2022年首批集中土拍的最大赢家。网友们对此次土拍纷纷咋舌,“杭州土拍,59块地全部拍出,800亿进账”“杭州这土拍多少是有点逆天,60块地还封顶了一大堆。”

  而近来,疫情之后缓过神来的上海,36宗地全部出让,总体揽金835亿,环比 2021 年三批次增长48%;平均溢价率为3.5%,较此前提升了1个百分点。同时,魔都的土地出让金额位居各城市首位,也是全国7座无地块流拍的城市之一。

  上海之所以能在土地市场上复原得如此之迅速,也得益于政府在土地上的“松绑”。

  首先,上海下调了土地监管资金额度,最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金,此前为不小于自有资金;换言之,新规则将保证金对应资金额度,从土地监管资金额度中扣除,降低房企资金压力。其次,此次供地完全采用挂牌形式出让,此前采用的是“招挂复合”的形式,参拍者需满足企业资质评分方可参拍。

  继续观望

  尽管很多城市在今年首轮集中供地中,调低拿地门槛、“让利”房企,但除了上海、杭州等重点城市表现比较高涨,其他城市土拍仍延续了去年第三轮的低热度。

  房企拿地上的谨慎态度,从溢价率和流拍率便可窥一二。例如,北京首轮集中土拍平均溢价率达4.5%,苏州平均溢价率低至3%,青岛、武汉平均溢价率达2%,广州溢价率仅1.2%,济南和无锡溢价率都在1%左右。

  一边,土地市场溢价率毫无起色;另一边,流拍率居高不下。包括,济南、南昌、成都、福州、南京、天津等城市均有多宗地遭遇流拍。

  尤其是天津,原计划出让的30宗地块,最终中止竞拍或流拍的地块占比高达80%。此外,济南受限于多宗地捆绑出让,房企拿地意愿不高,首轮出让的29宗宅地中便有13宗遭遇流拍,流拍率接近45%;而东莞推出的8幅地也仅成交2幅,由保利置业和武汉城建分食。

  当下,土拍市场还有另一个显著的趋势,选择联合拿地的房企越来越少了。

  机构数据显示,截至5月中旬,今年已完成首轮集中土拍的18个城市成功出让的336宗含宅地块中,只有33宗地块是由联合体竞得。也就是说,每10宗地只有约1宗为联合拿地。

  在过去几年,房企多以联合拿地实现规模突围。尤其在地价较高、寸土寸金的热点城市,拿地资金动辄几十上百亿,100%权益拿地风险系数较高。加之,集中供地对房企的现金流要求更加苛刻,报名地块越多,竞买保证金占用越多。

  显然,抱团拿地的方式更加温和,不仅可以分摊土地成本,分散投资风险,还能用更少资金撬动销售规模及市场份额。

  但眼下,市场下行、行业资金链脆弱已成不争的事实,所以开发商选择合作伙伴也更加慎重。如若合作方暴雷,不仅将影响项目进程,导致开发停滞,更严重的话,还会波及另一家房企的自身安全与稳定。

  例如,北京首轮集中土拍结束后,联合体拿地的比例已降至17.6%。要知道,2021年北京首轮集中土拍时,联合体拿地的比例高达53%。

  更为可怕的是,很多耳熟能详的开发商已经消失在拿地榜上许久。

  经历过去大半年的冲击,在保大还是保小的问题上地产老板们已经做出了抉择,他们纷纷通过减少或放弃拿地来御寒保暖。

  原因在于,买错一块地,少则亏一两亿,多则亏几十亿;但地产行业已经没有容错空间,一些房企往往就是因为差一两个亿而倒下,这其实就是半块地不到的钱。

  据机构数据显示,前5个月,百强房企中仅有34%房企在2022年有土地入账,超过6成房企一块地未拿。同期,百强房企拿地总额4681亿元,同比下降64.7%,降幅比前一个月扩大8.8个百分点。

  这里还有一个数据说明了一切:1-5月,百强房企整体拿地销售比达到0.15,投资态度无明显转变。换言之,在集中供地持续进行的情况下,房企投资仍保持非常谨慎的态度。

  另一方面,尚属安全区的房企同样也在收缩战线,在拿地上同样尤为谨慎。

  4月,碧桂园仅仅拿地0.22万平方米。要知道的是,去年碧桂园无论是拿地面积还是金额都是业内首屈一指,平均一个月拿地172亿元。而此前一向稳定的旭辉在4月也并未有新增土地储备。

  开发商拿地谨慎的最主要原因,还是在于近期疫情多次反弹的背景下,楼市成交萎靡不振,去化周期拉长,导致房企拍地积极性不高。

  今年前5月,百强房企累计实现全口径销售额2.64万亿元,同比下滑52%。同期,销售额超千亿元房企仅碧桂园、万科、保利发展3家,较去年同期减少12家;超百亿元房企有70家,较去年同期减少48家。

  另一边,开发商第二轮偿债高峰期也将到来。数据显示,6-7月,200家核心房企约有1755亿元债券到期。民企的情况更糟糕,到期债券占比接近7成。

  这意味着,虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低,但目前房企资金环境尚未得到本质改善,加之房地产市场降温,现金流依旧十分紧张,拿地的积极性并未被充分调动。尤其是民营房企仍处于偿债高峰,无暇拿地。


来源:乐居财经

作者:曾树佳、林振兴

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