乐居新媒体 方小末 发自青岛 

  “青岛楼市6月成交数据太疯狂了！但总感觉如同昙花，接下来的半年并不会这么乐观，很大可能也不会延续这么高的成交走势……”一位业内谈到青岛楼市半年总结时如是说。

  受多地疫情反复等超预期因素影响，2022年上半年，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。受此承压，今年以来，楼市积极信号频繁释放，据不完全统计，上半年全国楼市优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进入宽松周期。

  随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现，5月以来，青岛楼市新建商品房成交环比转增，市场触底回升。

  新房6月成交创近两年单月新高

  据卓易数据统计，2022年1-6月青岛新建商品房成交73407套，成交面积877.39万㎡，成交总金额1263.94亿，同比分别增长0.8%，3.8%和1.2%。

  而单从6月数据来看，青岛新建商品房成交29238套，成交总面积362.28万㎡，成交总金额521.8亿，创造了单月历史。环比5月分别上涨147%，166%和183%；同比去年分别上涨110%，130%和109%。

  融创中国连续多年登顶“销冠”

  从房企权益榜来看，融创中国蝉联榜首，销售总金额83.38亿，仅6月便网签35亿，含商办项目。具体来看，融创中心集中网签21.54亿，阿朵小镇12.15亿，腾讯双创小镇11.42亿，东方影都10.7亿；崂山融创壹号院5.23亿；融创影都壹號、影都学府都超过4亿。

  海信地产实现销售额55.48亿，其业绩主要来自于主城区崂山项目的贡献，具体来看，崂山海信君澜网签10.12亿，海信依云小镇5.62亿，海信灵山湾5.62亿，海信国际中心5.3亿，海信璞悦3.6亿，海信湖岛世家2.8亿。

  中国金茂杀进前三，销售总金额42.61亿。其中，崂山金茂府大云谷贡献了29.33亿，第二座金茂府中欧·金茂府刚开盘10天左右也网签了2.41亿，网签了77套。

  西海岸新区供销双热

  2022年上半年，近郊区为商品住宅供销热点区域，原胶南市、即墨区以及城阳区供销两旺，李沧区存量少，供销均衡，去化周期最短，市南区存量低，但价格高，去化慢，去化周期最长。

  具体来看，原胶南市、胶州市、即墨区和城阳区新建商品住宅成交量较多，分别成交152万㎡、 137万㎡、88万㎡和82万㎡，四区合计占全市 70%。其他区域成交量均在80万㎡以下，主城区成交量相对偏低。

  市南区均价63623元/㎡高居榜首

  价格方面，2022年上半年整体成交均价14685元/㎡，同比下降2%。分月度来看，整体价格走势波动较大，6月份网签价格环比上涨1.3%，同比下降7.1%。

  具体来看，市南区签约均价63623元/㎡，高居榜首；崂山区整体均价32308元/㎡紧随其后；主城区其他区域价格在18000-32000元/㎡之间，跨度较大；北城区和西城区价格集中在11000-17500元/㎡之间，郊区价格尚未破万。

  取消限制条件鼓励房企积极拿地

  土地端，青岛一直严格执行双集中政策，市场呈现明显收缩态势，市场分化加剧，直至6月局部松绑，主要通过取消产权型人才住房和商住用地捆绑、控制商住比、限溢价等，降低开发难度鼓励房企拿地，房企扎堆回归中心城区优质板块趋势明显。

  据锐理数据，2022年上半年，重点房企一级土地市场热度较高，华润、青铁取地溢价率高企。董家口置业、中海、天一仁和新入储规模超过20万方。

  但整体来看，房企的拿地积极性并不高，新房政策密集未传导至土地市场，房企拿地依旧谨慎。

  青岛的土地“两集中”改为全年4次，目前供应次数过半，两次供应43宗地，最后成交41宗地，成交总建面277万㎡，只相当于2021年全年的25%，土地市场大幅缩水。但二批次出现的知名房企比较多，包括万科、保利、华润、中海、海信、旭银、天一仁和等。

  楼市政策“渐近式”加码

  据不完全统计，今年上半年青岛共出台14次与房地产相关的放松政策，尤其是5月下旬到6月末，政策出台进入“密月期”，“添柴火式”的政策层出不停，目标直指改善客群、新刚需以及吸纳外地人来青成为新青岛人，不断刺激新的购买力。

  时间再往前拉长一点，从3月的即墨限售“5改2”到其他城区限售政策的跟进，然后针对“老破小”友好的公积金政策，到西海岸、城阳商办可落户上学……

  动静最大的是“603”政策调整：“一键三连”西海岸、城阳和高新区全面取消限购；同时限购区（传统四区剔除王哥庄街道）2年内有卖房记录可不受限购新买一套住宅；2年内连续缴纳社保或个税可在青岛买房，取消2年限制只要有12个月的记录即可……青岛楼市调控可谓“渐进式”的差异化放松。

  整体来说，青岛房地产市场依旧分化，有支撑性的主城区“强者恒强”，价格稳定，而边缘性的近郊和远郊实际市场“以价换量”操作多，但实际转化效果弱。有业内人士称，青岛房地产市场回暖仍需时间，若下半年政策放松持续加码，楼市表现或整体好于上半年，但全年难改下行态势，楼市目前最需要解决的是“信心”和“钱包”问题。