文/北京进深 林振兴

6月5日，北京海淀、石景山、昌平三地，同时上演土拍大戏。

唯有海淀，很争气，进入到了现场土拍环节。

但进深君不得不吐槽，海淀最近的土拍频率，真的比大姨妈还频繁。

前脚半壁店地块，刚被保利和建工联合体以45.45亿元、11.95%溢价率拿下；短短半个月后，更西边的宝山双子地块又登场了。

除了海开控股，来的都是海淀“生面孔”，包括中建壹品、金隅地产、中铁建和中能建。

他们中有的甚至从没在海淀拿过地，此次也跑来西边凑热闹。当然，不乏有房企是带着“补仓”任务来的。

此外，也有来“打酱油”的开发商——海开控股，全程都没举过一次牌。

首先登场的是宝山0016地块，它仅耗时短短13分钟，历经12轮，就结束了战斗。

场上唯有金隅地产和左后方的中建壹品，1v1单挑。

最终，中建壹品以27.78亿元摘得宝山0016地块，折合楼面价5.68元/㎡，溢价率1.76%。

休息10来分钟后，宝山0017地块开拍，上述五家房企负责人换了号码牌，又回到座位。

现场，金隅地产以一敌多，斥资33.64亿元摘得宝山0017地块，住宅楼面价5.73元/㎡，溢价率1.48%。

自从海淀土拍轨迹，从北向西转移后，开发商的热情也慢慢退却。

看半壁店和宝山双子溢价率也知道，大家变得更理性了。

让我们看看海淀上几场土拍的溢价率：功德寺双子15%、朱房双子：0030地块25.04%、0029地块17.33%，树村27.93%。

01

万亿海淀太拼了，加上今儿成交的宝山双子，它近一年已经破天荒成交了10宗地。

帝都人民不禁感叹，万亿海淀从未有过如此“慷慨”。在2022-2023这两年，它一共才掏出了5块地。

尤其是海淀西边，近段时间实在太热闹了。

半壁店、宝山之后，还有四季青西郊机场两块地，且已出现在五批次供应清单上。

尤其西郊机场地块，妥妥豪宅属性，位于海淀西山豪宅核心区域，北侧是香山壹号院、颐和金茂府，东北是西山美墅馆。

它们都是直接竞品，相隔不到几公里。未来，海淀西不可避免将上演一场抢客大战，无论产品还是价格都将卷到不行，

但在不少人看来，海淀西四环至西五环一带，去化压力其实蛮大的。

例如西边的印香山、香山樾，本来以为神盘的项目，但结果到现在还有不少房源。

而且，海淀西还要面临海淀北、石景山和丰台的“挑衅”。

别忘了朱房双子马上要开盘，还有中海树村也在马不停蹄赶来，今年海淀的新盘真的太多了。

02

朝阳喜欢打包卖地，海淀喜欢搞“双子”戏码。

继功德寺、朱房村之后，四季青双子地块也来了。

两宗地控高30米，局部36米，容积率2.1，预计是做9-11层洋房。且十分方正，有利于楼栋排布，适合做大面宽产品。

按照套均140㎡计算，东区约400套，西区350套。

具体来看，西侧0016地块占地2.4公顷，规划地上建面5.04万㎡，住宅建面约4.89万㎡。

0016地块内含1处社区卫生服务站，建面不低于550平方米；1处社区养老服务驿站，建面约1000平方米。

东侧0017地块占地2.86公顷，规划地上建面6万㎡，住宅建面约5.87万㎡。

0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800平方米；1座10千伏开闭站，占地面积300平方米；另有末端营业网点、通信接入机房、有线电视三级机房、再生资源回收站各1处，合计建面230平方米。

建筑设计要求，外立面材质需使用石材、铝板等。

宝山村地块的区位其实蛮不错，位于四季青镇西南部，地处四环至五环之间，石景山和海淀交界，临近阜石路及轨道交通6号线廖公庄站，交通便捷。

商业医疗教育配套上，有万达广场、锦绣大地批发广场、清华大学玉泉医院、首都师范大学附属小学（柳明校区）等。

此外，宝山村地块还有一个“书包”利好。

前段时间公布了新学校规划，由首都师范大学附属中学承办的九年一贯制学校，容纳36个班级。学校预计2026年10月开工，2028年6月竣工。

但它跟半壁店地块一样，周边城市界面相对较差，没有豪宅基因，尤其宝山村地块配套太依赖石景山了。