北京进深 徐迪 中铁建通州新盘花语璟云进度慢了下来。

4月29日拿地，5月20日公示总平图，6月20日取得建设工程规划许可证。

满打满算不到两个月，已具备预售条件。

这个节骨眼儿上，项目进度突然停顿了一拍。规证到手1个月，样板间还没开放。

比它早拿地20天的八里桥朝棠揽阅已经取证了，认筹非常火爆，据说那个69小三居的神户型已经被抢光了。

对于刚需客群来说，这个户型功能性太强，多成员家庭上车的不二之选，同区域同总价段没有竞品。

花语璟云的起步户型做到了94㎡，门槛略高。

其实以花语璟语的地块素质来说，临铁优势+规模限制，也是个妥妥的刚需盘。

坏就坏在，这块地的楼面价被抬得太高了。

土拍现场经历了215轮叫价，中铁建地产以22%的溢价率拿下这宗2万㎡出头的地块，单价达到3.58万/㎡。

旁边的招商云璟揽阅楼面价是2.86万/㎡，金隅花溪云锦2.5万/㎡。

目前，两个项目的成交均价分别是：5.84万/㎡、5.48万/㎡。

如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到6.5万元/㎡。

做同样的产品，显然无法实现这个程度的差价。

最终，中铁建地产决定拿出他的高端产品系“花语”。

但市场对这个位置的高端项目接受能力，目前看十分有限。

除上述两个今年新入市的楼盘，周边还有不少在售项目，近两年的成交均价都没有突破6万。

招商璀璨公元5.7万；能建京玥兰园更是连5.5万都没站上，近两个月成交价已跌破5万。

主打大户型的纯改善盘新城基业颐瑞府均价接近6万，但取证快2年了，只网签了66套，还有超六成房源在售。

花语云璟在它2万多平米的迷你社区里，炫技空间实在有限。

园林几乎是没有发挥余地的，能把架空层、会所、邻里中心等配齐，已是十分难得。

中铁建还是拿出了很大诚意，力求把这个项目打造成“小而精”的品质社区。

01

项目建设用地约1.27公顷，总建筑规模约3.38万㎡，其中地上计容建面2.17万㎡，容积率1.7。

规划6栋4-16F住宅楼，共202户，户均面积不到110㎡。

受容积率指标限制，6栋住宅楼中，仅有西北角2#楼做到了45米的限高。

其中西单元14层，东单元16层，整个首层都做了架空层。

另外的5栋楼均为11层以下洋房产品：

1#楼为5F/7F；3#楼5F；4#楼10F；5#、6#楼为11F，6#西边两个单元为4层洋房。

依托通州最低的容积率，花语璟云打造了通州罕有的4层洋房，仅两个单元16套，单套面积100㎡左右，中铁建似乎想做出一个反主流的小户型豪宅社区。

隔壁的云璟揽阅有大约一半的房源是90平米以下户型。

或许出于总户数不多的考量，花语璟云放弃了90平以下纯刚需户型，集中精力做好100-120平米面积段，也是尽量与云璟揽阅产品定位做出差异。

1.7的容积率原本是项目卖点之一，但因为地块南向有遮挡，楼栋距离用地红线过远，导致小区实际容积率被拉高。

当然，相较云璟揽阅和花溪云锦2.2的容积率，花语璟云还是更加低密。

楼栋朝向偏西南，楼间距比较宽裕。南北两侧楼栋距离用地红线较远，减少了临街感。

特别是南侧，为了避免东南角一栋超高层建筑的遮挡，退到红线内12米的距离。

这样一来，造成了不少面积的浪费了，为了弥补，东西临街楼栋退线只有两三米。

02

室内扩容空间方面，南向有通面宽跑道式阳台，进深1.5米；北面有设备平台；部分端户房源有侧边飘窗。

得房率BUFF三件套也配齐了，整体赠送尺度不输云璟揽阅。

只不过云璟揽阅的赠送面积已经达到10%红线上限，花语云璟加赠后得房率预计也在90%左右。

1、94㎡三居两卫户型，赠送11.8㎡，建面使用率超过91%。

南向通面宽阳台送一半面积5.6㎡，侧边飘窗送3.45㎡，北向设备平台2.75㎡。

对标招商云璟揽阅89三居户型，格局类似。

花语璟云阳台面积大，云璟揽阅飘窗面积大，整体赠送面积差不多。

2、106㎡中间户/110㎡边户，为小区主力产品，户型占比一半以上。

106户型阳台赠送6.2㎡；设备平台进深收窄至0.78米，只有2.26㎡；总计赠送9.1㎡，建面使用率87%。

110户型多了主卧侧边飘窗1.8㎡的赠送，另外整体面宽增加，使得阳台面积也加大。

总赠送面积达到11.575㎡，建面使用率88%。

3、124㎡中间户/126㎡边户。

小区最大户型，共56套，全部房源都集中在2#楼，这栋楼是小区唯一的小高层，首层架空。

124户型赠送约7.6㎡，实际使用率87%；

126户型赠送约11.25㎡，实际使用率83.5%。

通州梨园板块的三个新盘的案名皆占了云字，产品上也不乏相似之处，都是为“好房子”量身打造。

三个项目合计为北京城市副中心供应了近千套四代宅。

八里桥的朝棠揽阅，一个项目就有900多套房源。

此外还有中建玖合副中心站8合1地块，目前还没出设计方案，但从面积上来看，23.7万㎡的规模，约等于10个花语璟云。

而且从地块条件来看，中建玖合项目是具备豪宅基因的，前排河景大户型做利润，后排中小户型做流量保成本。

这个超级大盘的方案一出来，恐怕会让花语璟云的处境更加被动。