俊发避雷还是暴雷,李俊艰难的抉择

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 杨宏彬 10.3w阅读 2022-07-23 17:41

文/乐居财经 杨宏彬

“俊发稳行致远大,厚德载物利四方。”李俊的微信朋友圈,常年挂着这句话。

然而当下,俊发在行稳致远的路上出了点岔子。这要从三个月前说起。

4月23日,俊发旗下孙公司“云南瑞玖房地产开发有限公司”发布了一则延长期说明,宣布中建投信托.安泉560号(俊发林泉雅苑)集合资金信托计划自动进入6个月延长期,至2022年10月23日止。

上一次信托的未兑付,俊发还有6个月的喘息机会,而这一次违约,似乎没有那么幸运。

7月22日,香港俊发地产有限公司(Hong Kong JunFa Property Company Limited)公告称,公司2.37亿美元优先票据下,有1303.5万美元利息应在2022年6月24日到期及应付,但目前暂未支付。

根据票据条款,香港俊发地产有限公司(以下简称“俊发地产”)有30天宽免期,支付利息及票据宽免期的最后期限为2022年7月24日。但公告显示,由于种种原因香港俊发地产有限公司可能于宽免期到期前不会支付利息。宽免期到期后,预期不支付票据将构成票据项下的违约事件。

截至公告日期,该违约事件并未发生。两天后的7月24日,是俊发付息的最后时点,是否会发生实质性违约,这两天很关键。

据了解,俊发地产是在香港注册的私人股份有限公司,为俊发集团有限公司(以下简称“俊发集团”)母公司,持有俊发集团100%股权。

俊发再一次走到了债务违约的边缘。其表示,集团正在评估其流动性状况、整体业务营运及经营环境,积极实施有效的流动性解决方案,同时,将积极与债券持有人交流,努力达成一致的解决方案。

一波又起

“所有准业主,业主,延期交付是我们的问题,在这里给大家致歉,我们一定会按照新的时间保质保量完成交付。”

许久未曾露面的俊发集团创始人李俊,在4月的“俊发红五月,业主媒体沟通会”上,做出了这样的发言。

当时的俊发,正面临着住房大面积延期交付的麻烦,李俊的出席,也多半被外界解读为稳定军心,但公司的流动性问题已然暴露。

然而,当时让李俊头疼的事情并不止这一件,信托融资逾期也同时发生。在沟通会上,李俊表示,由于双方沟通问题,中建投六个月宽限期的展期信托,没能通过。目前信托方已经同意,项目已经恢复销售,6个亿信托计划在到期未能偿还情况下也会由总公司偿还。

据了解,中建投信托.安泉560号(俊发林泉雅苑)集合资金信托计划开始发行于2020年10月20日,规模4亿元,产品期限18个月,融资方为云南瑞玖房地产开发有限公司,所募资金投向俊发集团昆明安宁的“俊发城”项目。

也就是说,按正常期限,该信托于今年4月下旬到期。根据云南瑞玖房地产发布的延长期说明,中建投信托于2020年10月陆续向公司放款27330万元,截止2022年4月23日,贷款余额为21897万元。

信托延期偿还的事情还未解决,美元债的利息违约又追了上来。俊发的经历可谓是一波未平,一波又起。据了解,此番面临违约的美元债为俊发母公司唯一的一只债券,票面利率11%,将在155天后到期。

而俊发集团则持有人民币债券两只,共40亿元。其中,18俊发01将在92天后到期。

为了缓解流动性压力,俊发无奈之下将资产摆上了货架。5月24日,俊发集团成功转让新螺蛳湾2宗面积约161.23亩住宅地,累计置换出26.65亿的现金流。而在此之前,俊发还转让过子公司深圳市俊发房地产有限公司5%股权,由广州唐鑫贸易有限公司接盘。

受阻的融资

被外界称之为“云南王”的俊发集团,最早创建于1998年,至目前已入驻大湾区、长三角、华中、西南四个区域的上海、佛山、广州、西安等14城,累计开发百余个地产项目。

值得一提的是,从偏居一隅的云南房企,扩步向全国版图,尚未完成上市的俊发集团,信托融资成为资金来源的重要部分,其与多家信托公司交流甚密。

2020年6月,俊发集团通过中铁信托成立银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划,产品规模4.4亿元,募集资金主要投入俊发海东俊园三期19-4地块。

当年9月,俊发集团为背后主体还发行了佳园400号集合资金信托计划(第1期)、佳园400号集合资金信托计划(第2期C类)。这是其通过平安信托发行的信托产品,规模分别为3.4亿元、5000万元,筹集资金用于俊发昆明观云海云中苑A6地块二期项目的开发建设。

但在去年,俊发的重要融资渠道却受到了阻碍。2021年初,俊发13.69亿商业物业信托受益权ABS终止发行。再加上2021年的宏观调控,融资端持续收紧,俊发集团从去年10月至今,没有获得一笔贷款。

在迫切需要资金的情况下,俊发集团也试图将物业板块推进资本市场。2021年6月27日晚,俊发七彩服务集团有限公司(简称“俊发七彩服务”)递交招股书,拟在港交所主板挂牌上市。截至2020年12月31日,该物业公司在管总建筑面积约为2800万平方米,签约提供物业管理服务的总建筑面积约为3130万平方米。

但结果也未能让俊发集团如愿。当年12月28日,俊发七彩服务招股书失效了。

融资端进展不如意,那解决流动性问题或可从销售端入手。可屋漏偏逢连夜雨,2021年,俊发大本营昆明房地产市场整体下行。克而瑞数据显示,去年昆明商品房供应较2020年下降36%,成交量较2020年全年下降22%。

公开数据显示,2021年俊发的总合同销售额达530亿元,同比下滑20%。惠誉预计,由于行业需求和市场情绪普遍疲软,2022年的合同销售额将进一步下降。

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来源:地产K线

作者:杨宏彬

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