新房成交量骤降近6成!江北如何从低谷实现跨越

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 6.4w阅读 2022-08-08 18:34

  乐居新媒体 李杨 发自南京

  江北,让南京人,甚至苏北群众,又爱又恨。

  作为全国第13个、江苏省首个国家级新区,它拥有高起点的规划,未来的蓝图十分宏伟。

  也正是因为巨大的发展潜力,江北板块的投资客占比颇高,房价上涨空间被提前透支。在市场整体降温之后,江北的行情急转直下。

  成交量、供应量暴跌近6成!江北市场急速下行

  据统计,今年1—7月,江北(含浦口、六合及新区直管区)新房成交11461套,同比去年(26236套),跌幅高达56.3%。在供应量方面,今年1—7月,江北新房供应9045套,而去年前7个月,供应量达到惊人的21439套,是今年的两倍多。(数据来源:克而瑞)

  截至8月8日15:00,江北的新房库存达到18508套。其中,六合的库存去化周期超过1年,在全市,仅次于高淳和溧水,与江宁接近;浦口的情况略好,去化周期在半年左右。

  不难看出,在市场下行的情况下,江北的各大开发商也放缓了推新的速度,去库存成为主旋律。

  一路之隔单价便宜了5千!江北成交榜首竟不在核心区

  从项目具体的销售情况来看,今年前7个月,江北成交量最高的项目,并不在江核,而是浦口城南中心的天悦锦麟。该项目由新希望、大悦城两家房企共同开发,建筑总体量达到86万方,包括住宅、购物中心、酒店式公寓、商务办公等业态。其中,大悦城负责商业部分,新希望操盘住宅及其他。两家房企的合作,可谓是各取所长。

  客观地说,天悦锦麟于去年12月首开,如果以成交维度来进行排名,天悦锦麟相比今年二季度之后入市的项目,确实占据一定的周期优势。

1-7月江北新房成交量TOP20(来源:克而瑞)1-7月江北新房成交量TOP20(来源:克而瑞)

  不过,今年天悦锦麟也曾4次加推,共推出616套房源,根据南京网上房地产数据统计(截至8月8日16:00),项目销售(认购+成交)478套,去化率也近8成,放眼整个江北,乃至整个南京市场,天悦锦麟的销售业绩无疑处在第一梯队。

  回顾一下今年南京市场卖的不错的新房项目,不难发现有两种类型,一是高端改善项目,基本上位于河西、南部新城、新玄武等区域;另一类呢,主要是综合条件不错,性价比很高的品牌楼盘。

  显然,天悦锦麟属于后者。项目处于浦口城南河北岸,与江北核心区的青奥板块仅隔着一条浦滨路,几乎可以共享相关配套;交通方面,项目紧邻11号线森林大道站,直线距离约500米,目前11号线已经开建,计划2025年通车,未来通过换乘10号线,到达河西非常方便;教育方面,规划了九年一贯制的教育用地,今年上半年浦口刚和一中教育集团签约;商业方面,项目自带14万方的大悦城商业。

  回到房子本身,项目在售房源销许均价30278元/㎡,在1-7月江北成交量前五的项目中,价格最低,比一路之隔的江核青奥区域,便宜了5000元/㎡左右;

  天悦锦麟户型建面约97、117、135㎡,其中97㎡的三房两厅两卫户型,做到了三开间朝南,在这个面积段,功能性几乎做到了极致,加上2500元/㎡的装修包,总价300万出头,性价比的优势非常突出。

  未来房价4.5万+?江北欲从品质上跨越

  无论是天悦锦麟,还是二季度以来去化很不错的保利阅云台,它们显著的特点就是:综合条件比较优秀,产品性价比较高。不过,未来的江北房地产市场肯定不会局限于此,在品质方面,江北自然要有所突破,毕竟是国家级新区。

  2022年4月22日,江北核心区G03地块被颐居建设拿下,成交总价22.7亿,楼面价25169元/平,最高毛坯销售限价达到40000元/㎡,未来售价有望4.5万+。

  据悉,该项目将由颐居、仁恒、扬子国投共同开发,其中仁恒负责操盘。此前,仁恒仅在浦口汤泉合作开发过一个别墅项目,但在江北板块参与普通住宅操盘,尚属首次。仁恒在南京的口碑和号召力,不用多说;而从房地价差来看,G03项目也为仁恒预留了较大操作空间,有利于其打造高品质住宅项目。

  继4月土拍拿下江核G03地块后,颐居建设又在江北大秀一把实力!今年5月初,位于江核前湾的颐和·铂岸江璟公开建面约110、130㎡实体示范单元,项目铝板一体板外立面部分实景同步呈现,金属质感与一街之隔的青奥体育公园互为映衬,高级感十足。不得不承认,在提升产品力方面,颐居又一次走在了江北市场的前列。

 实体示范单元立面实拍图 实体示范单元立面实拍图

  而在第二轮土拍中,江北核心区三幅地块则未设毛坯限价(颐居G07、G08地块,保利G09地块),将实行差异化定房价。

  无论是毛坯限价的调整,还是品牌开发企业的引入,不难看出,江北在品质上突围的决心。而实力雄厚的国央企,显然要发挥带头作用,例如颐居建设、保利等等。

  除了江核,江北其他板块,也不会止步当下。在7月的第二轮土拍中,浦口国资竞得浦口城南中心G59地块,最高毛坯销售限价30500元/㎡,未来销售价格可能与江核看齐。据传,该项目也有可能引入品牌房企合作(例如仁恒)。

  江北,寄托了整个南京,乃至全省的希望。但从目前的情况来看,含着金钥匙出生的国家级新区,也还有很长的路要走。

来源:乐居新媒体

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