绿地的活水

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 李奕和 15.5w阅读 2022-08-09 07:00

  文/乐居财经 李奕和

  张玉良从没有像这样忙碌过。

  近段时间以来,他奔前走后,接洽境内外机构谈资产出售、与投资者保持良性沟通,时常还不得不现身说法,向外界释放关于绿地的利好消息。

  今年2月,已经66岁的张玉良再次当选为绿地控股董事长。这已经是他的第二次超龄服役。掌舵绿地30年,张玉良被公认为地产圈的拼命三郎,常一周工作六天,一年有一半的时间在飞机上。

  但面对绿地持续陷入的流动性压力,张玉良仍恨不得把一天掰开当两天用。幸运的是,眼看着连续的资产出售以及美元债延期之后,站在绿地背后的国资股东,终于忍不住出手相救。

  张玉良或许能稍微松口气了。

  8月7日,绿地控股(600606. SH)公告,为了保持流动性合理充裕,为保交付、稳民生等工作提供有力支撑,全资子公司绿地控股集团拟向股东上海地产、上海城投分别借款15亿元。

  两笔借款合计为绿地提供30亿元的流动资金,将以委托贷款方式发放,由绿地控股提供连带责任保证担保。借款期限为二年,年利率为6%。

  这一则公告可谓来的及时。因为在三天后,绿地就将有一笔3.5亿美元、利率7.97%的美元票据到期。此前在6月份到期的美元债,绿地方面已经作了展期。

  国资股东驰援

  房企遭遇流动性危机,背后大股东提供借款支持,不仅可以缓解企业阶段性的资金压力,同时也向外界释放了信心,表明股东看好企业的发展。可谓一石二鸟。

  去年以来,随着行业危机的爆发,出险企业中如富力、融创、当代置业等房企,多有获得来自大股东的资金支持。当中最大的一笔,去年9月20日,面临巨额债务压力的富力地产,就获得了董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力, 提供80亿港元股东资金。

  此外,2021年10月11日,在公告寻求将一笔美元债进行延期的同时,当代置业宣布,董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共8亿元人民币股东贷款,以帮助企业度过危机。

  一个月后的11月14日,融创中国公告,出于对公司的长远信心和长期支持,控股股东、董事会主席孙宏斌以无息借款的形式,向其借出4.5亿美元自有资金,以支持融创的经营发展。

  上述这些房企的股东资金,多用于房企债务的回购,一定程度缓解了企业的偿债压力。然而一个事实是,这些股东资金均出自房企老板或高管的个人行为,资金毕竟有限,持续性的资金支持存疑。而房企要走出困境,并非一早一夕之事。

  相比之下,绿地此次获背后国资股东的支持,实力方面或更有保障。两位股东中,上海地产持有绿地控股25.82%股权,上海城投持股20.55%。前者成立于2002年,注册资本300亿元,总资产超3000亿元。

  上海城投更甚,主要从事城市基础设施投资、建设、运营管理的它,旗下拥有城投公路、城投水务、城投环境、城投资产、上海中心、城投兴港6家子集团,以及城投控股、上海环境2家上市公司,注册资本达500亿元,总资产超6800亿元。

  上海地产、上海城投均由上海国资委实际控制。目前,两者合计持股绿地控股46.37%,远超第一大股东上海格林兰27.3%持股。

  值得一提的是,作为第二大和第三大股东,上海地产、上海城投这次开给绿地6%的借款利率,也颇为良心。

  乐居财经《地产K线》查阅了解,绿地目前的存续美元债,利率在5.6%-7.97%之间,其平均利率为6.42%。而在境内债中,去年1月,绿地控股曾完成发行两笔合计规模为26亿元的公司债,其票面利率也达到6.5%和7%。

  据了解,房地产企业目前的融资利率普遍在7%-9%之间。两相比较之下,绿地方面此次获上海地产、上海城投30亿元借款,利率都要更低一些。

  另一组对比或许更加强烈。去年1月,同样有着国资背景的中交地产,曾宣布向控股股东中交房地产集团借入款项不超过 100 亿元,其借款年利率达到10%,远远高于中交地产的一般融资。

  对于绿地而言,此次获得上海国资股东的巨额资金支持,其好处不仅以较低的利率获得了借款。另外,即使借款到期,面临的压力也更小,至少相比外界的债务,来自股东的借款在展期上也可做更多商讨的余地。

  如仍以中交地产为例,该公司2021年4月、7月、12月,还曾向中交房地产集团分别借款 20 亿元、11亿元、23亿元,随后在12月将部分借款进行展期。

  当中,包括中交地产借的26.8亿元、子公司中交地产南京的3.5亿元、子公司重庆中房嘉润的4.9亿元、子公司重庆中交西南置业6000 万元,均获得了两年的展期。

  这些债务展期,直接避免了中交地产的暴雷。

  “救急”美元债

  对于新获得的股东借款,绿地方面称,本次交易是国有股东支持公司发展的有力举措,有助于公司保持流动性合理充裕,为保交付、稳民生等工作提供有力支撑。

  同时,进一步促进转型升级,保障公司长期平稳、健康、可持续发展。

  一个事实是,虽然有国资背景撑腰,但绿地控股近段时间来的处境不可谓不艰难。今年以来,国内疫情多点爆发,宏观经济下行压力加大,特别上海封控期间,绿地的经营受到严重影响。

  据绿地方面此前透露,3月中下旬上海爆发疫情后对销售产生较大影响:全国50%售楼处关闭;合同销售额4月同比跌幅57%,5月跌幅继续扩大。今年上半年,绿地控股实现合同销售金额680.99亿元,同比下降58.5%。

  跟许多民营房企一样,销售端承压之下,绿地也面临较大规模的境内外债务压力。

  5月27日,在一笔4.88亿美元债即将到期前,绿地控股紧急寻求了该美元债持有人的修订和豁免同意。该笔美元债息票率6.75%,原于2022年6月25日到期。经修订后,美元债改为6月25日先行支付10%的未偿本金,剩余部分在2023年6月25日偿还。

  一直以来,即便民营房企暴雷不断增加,但国资房企被认为是较为安全的企业。并且无论是在拿地还是融资,近段时间的国资房企都积极冲在最前面。

  绿地寻求债务展期,出乎很多人的意料。也让外界对国资不会轻易“暴雷”的固有印象,有了改观。

  事实上,除了这笔4.88亿的美元债,乐居财经《地产K线》了解到,绿地控股目前仍在存续的美元债有10笔,合计规模37.7亿美元。当中,年内将有4笔合计规模14.2亿的美元债到期。其余的也将于未来三年到期。

  距离最近的一笔,“GRNLGR 7.974 08/10/22”美元债,就将在2022年8月10日到期。这笔美元债由绿地发行于2021年12月10日,发行规模3.5亿元美元,票面利率7.97%。

  因此,上海国资股东此刻对绿地提供30亿借款,也可以认为是一种紧急的驰援。

  数据显示,截至2021年末,绿地有息负债余额2406亿元,“三道红线”转为橙档。现金短债比为0.81;剔除预收账款后的资产负债率为83.7%;净负债率为91.6%。

  面对阶段性的偿债压力,今年5月,绿地控股曾召开固收投资人电话会议,对降负债、资产出售等问题做出回应。当中,绿地方面计划安排足够优质资产用来偿债,包括3年出售2000亿资产,每年500亿-700亿,包含自持商业、办公楼和酒店等。

  5月16日,绿地以合同总金额3.15亿美元,出售其纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼。而更早前的2月,绿地以4000万英镑的价格将伦敦西南部Wandsworth的兰姆公馆未完工部分予以出售,这也是绿地进军伦敦的首个项目。

  据了解,仅今年一季度,绿地控股就推出55个大宗项目,合计132亿元。但受疫情因素影响,这些交易的交割时间被迫延迟。针对6月到期的美元债,绿地方面表示,展期一年,且加入了一个认购期权,只要公司恢复偿付能力,就能全部赎回。

  根据8月3日,绿地方面披露的数据,该公司上半年进一步压降有息负债175亿元,自“三条红线”监管政策出台以来已累计压降有息负债1681亿元,有息负债余额已下降至约2201亿元。

  另外在推进稳增长、保交付、保进度等方面,绿地上半年累计完成交付面积934万平方米,共计约9万套物业,完成计划目标。其中,6月份成功交付52个项目,交付面积约470万平米。

来源:乐居财经

作者:李奕和

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