为扭亏蓄力,富力“透支”了一个数据

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地产K线 杨宏彬 8.8w阅读 2022-08-09 10:29

文/乐居财经 杨宏彬

历经了4个多月的延期,富力2021年财报姗姗来迟。

8月7日,富力地产(2777.HK)发布2021年经审核的全年业绩。期内,富力地产实现营业额762.3亿元,同比减少11.25%,毛利为-21.67亿元,归母净利润-164.69 亿元,同比大幅下降282.89%,每股亏损 4.389 元。

截止2021年末,富力地产的总资产为3985.42亿元,同比缩水9.87%,归母权益为701.88亿元,同比下降21%。

在年报开头部分,富力承认公司2021年取得的业绩是“低水平”的,其认为,由于入账均价售价较低以及存货估值的一次性撇减,毛利率下跌,以及由于较高的营运开支,导致集团录得亏损。年内,富力地产已采取了加速出售资产以及主要股东提供借款的方式,稳定经营的现金流。

对于2022年的展望,富力表示,将继续应对经营的不确定性,专注于物业预售,作为产生流动资金的主要动力。同时,公司有超过200个预售项目,预期带来2,200亿元的可售资源。此外,富力在2022年将继续出售非核心资产,补充运营资金。

“预扣”150亿资产减值

2021年,富力的合约销售额为1,202亿元,较2020年同期减少了186亿元。销售总建筑面积941万平方米。平均售价每平方米人民币8,300元,入账建筑面积831万平方米。

根据财报,富力的协议销售来自198个项目,分布在国内27个省份。以及海外的4个国家,共112个城市。从城市能级来看,一线及二线城市贡献的销售额为67%,三线及以下城市贡献的销售额为31%,海外贡献的销售额为2%。就业态而言,总协议销售的70%来自住宅、6%来自别墅、24%来自商业及其他,包括写字楼、公寓、商铺等。

可以发现的是,富力在国内销售情况并不理想。国内开展销售工作的7大区域中,有6个区域的销售额同比都是下降的,其中华东地区降幅最大,达37%,其次是西北区域,降幅为29%。唯一销售额有增长的区域为华南地区,增长率仅3%。

与国内的销售情况对比起来,富力海外的销售进展似乎更为顺畅。期内海外的销售额为29.13亿元,同比增长25%。

一方面是销售承压,另一方面是成本的增加。富力的主要成本为销售成本,2021年为783.98亿元,较上年度增加20%。该数值已经超过了富力2021年的营业额。

年报中提及,2021年度富力在存货及金融资产中,一次性撇减资产价值约人民币150亿元。其中,就存货作出减值拨备约人民币129.86亿元。

仅资产减值这一项,便承担了90%以上的利润缺口,这是造成年内亏损164.69亿元的主要原因。

长痛不如短痛。巨额的资产减值虽然造成当期亏损,但富力颇有一步到位的意思,提前预扣了资产减值,为今后的业绩恢复留出了空间。

富力表示,随著行业状况开始回稳并逐渐恢复正常,预期2022年资产价值不会如过去十二个月般进一步恶化。此外,因售价随著市况复苏,集团将能够产生收益以抵销存货估值撇减。

这段话里,富力做出了两个“承诺”。首先,2022年不会计提巨额资产减值;其次,即便仍有计提,但收入可以抵消相应减值,不会造成亏损的局面。这可以看作是,富力在为扭亏蓄力。

2021年富力在拿地方面十分谨慎,新增土地资本开支总额仅为30亿元,较2020年减少80%。在4个城市和地区收购共5幅地块,新增土地的总可售面积大约83.7万平方米。

截止2021年底,富力土地储备为总建筑面积约6471.9万平方米,其中总可售面积约4996.7万平方米分布在国内外94个城市和地区。富力预计,集团所持有的土地储备资源于未来数年可产生7,131亿元的可销售资源。

违约298.83亿元

富力年报最惹人关注的点,当属核数师留下的保留意见。通过这一纸意见,市场将富力的债务情况看的一清二楚。

核数师的保留意见中写到,截止2021年12月31日,富力地产的银行借款、境内债券、优先票据及其他借款总额为1,371.71亿元,其中700亿元的债务将于未来12个月内到期偿还,而截止2021年末,富力所持的货币资金(包括受限制现金)为211.04亿元,短债缺口将近500亿元,偿债压力较大。

而事实上,富力在2021年就已经出现了违约行为。截止2021年末,富力地产无法按预定还款日期偿还若干银行及其他借款70.07亿元,而自2022年1月至年报获批准当日,富力地产无法偿还的借款为100.29亿元,更糟糕的是,因为上述借款的未偿还,导致富力298.83亿元的银行及其他借款已违约或交叉违约。同时,多家贷款人已起诉富力。

上述情况显示富力地产的经营存在重大不确定性,因而核数师出具保留意见。

而根据富力自身的披露,截止2021年末,公司的借款总额为1,288.4亿元,融资来源包括银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券,以及信托贷款及其他,分别占46%、25%、11%及18%。

其中,一年内到期的借款最多,占比总借款的48%,约为618.43亿元。若按此计算,富力仍至少存在407亿元的债务缺口。

幸运的是,富力向债权人成功寻求债务展期。据悉,已有49.44亿美元(约331亿元人民币)的优先票据(2025年、2027年和2028年到期),债权人可以选择以实物形式支付未来两年的利息。

销售乏力叠加融资收紧,2021年富力通过出售资产积极自救,这让债权人看到了富力的求生意志,也是成功将债务展期的原因之一。2021年12月,富力出售广州富力国际空港综合物流园的余下30%股权予初始黑石集团,合并初始购买交易按73亿元出售100%资产。

值得一提的是,大股东也向富力伸出援手。2021年9月20日,富力公布收到李思廉及张力提供的合共80亿港元的无息财务支持。

多方努力下,富力的净负债率从2019年的199%下降至2021年的130%,尽管尚未“达标”,但趋势正在向好。

来源:地产K线

作者:杨宏彬

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