文/乐居财经 范慧茹

  上市三年后的中期业绩发布会，滨江服务(03316.HK)董事会主席朱立东带领一众高管出席，业绩会采用线上音频直播的方式，虽未见到其人，声音却铿锵有力。

  8月26日上午10：00，151位投资人、分析师以及媒体人士准时守在业绩会前，朱立东作为业绩情况的主讲人首个发言。

  “今年以来对于物业服务行业来说是具有巨大挑战的一年。”朱立东坦言，“一方面作为上游行业的房地产企业，雷声不断，对相关物业服务企业造成巨大的冲击；另一方面疫情不断，对正常的生产经营业务拓展，经营成本也造成不小的压力。”

  在此艰难的行业环境下，滨江服务依旧取得了较为稳定的成绩，“基本完成了半年度的各项目标任务。”

  截至2022年6月30日，滨江服务总营收取得8.315亿元，较去年同期的5.912亿元增加40.6%；毛利为2.622亿元，较去年同期的1.952亿元增加了34.3%；毛利率为31.5%，较去年同期的33%下降1.5个百分点。

  期内利润为1.924亿元，较2021年同期的1.465亿元增加31.4%；公司权益股东应占期内利润为1.903亿元，较2021年同期的1.45亿元增加31.2%。

  不少投资者在看到财报后，表示超过预期。不过对于业绩表中个别下滑的几项数据，眼尖的投资者也直接点出，如5S增值服务收入收缩、毛利率微降等，并借着这次业绩会向管理层询问原因。

  此外，针对投资者关心的焦点问题，如收并购、源泉税、中期股息、全年目标指引等，管理层均一一进行了解答，整场发布会历时一个小时，干货满满。

  第三方在管首次超过关联方

  上半年，滨江服务在外拓领域显示出了向上的势能，在管面积与去年同期相比，取得了42.4%的增长速度，达3543.9万平方米。

  独立第三方在管面积首次超过关联方供给面积，取得1843.7万平方米，占总在管建筑面积的52%，较去年同期上升8.6个百分点。2022年上半年，其新增在管建筑面积550万平方米，其中来源于独立第三方占比达到72.7%。

  对于未来第三方在管面积是否会进一步提升的问题，朱立东肯定道，第三方面积增长是一个必然的趋势。

  同时他坦言，因为还没有找到好的兼并购的标的物，而按照董事会要求的有质量的对外拓展，增长的幅度要看下一步的情况。不过朱立东也给出了目标指引的大概时间节点，“我们在今年年底或者明年会把我们新一年度的增长目标进行一个指引。”

  在今年上半年没有收并购的辅助下，滨江服务凭借内生和外拓两手抓的路径，依旧取得了不错的成绩，第三方在管面积首次超过关联方面积，便是很好的佐证。

  事实上，物企收并购浪潮正逐渐消退，越来越多的物企变得理性，碧桂园服务等头部物企不约而同地在并购上踩刹车，分配更多精力进行投后管理。

  朱立东在业绩会上透露，滨江服务也曾对相关的标的进行了实质性的了解和尽调，但是标的物质量层次不齐，账面和实际差距相差较大的标的有很多。他判断，未来的兼并购，至少是中小型标的的并购规模会越来越小。

  优居服务激增442.6%

  管理规模与营收，对于物企来说，实际上是唇亡齿寒的关系，源源不断的规模扩充，才能带来更多的收入增长。

  在规模的助推下，滨江服务营收取得40.6%的同比增长。从具体业务类型来看，物业管理服务实现收入5.356亿元，占总收入64.4%，同比增加46.9%；非业主增值服务实现收入2.346亿元，占总收入的28.2%，同比增加45.7%；5S增值服务实现收入6130万元，占总收入7.4%，同比下降6.6%。

  相较于传统的基础物管服务，增值服务一向被视为物企营收增长的第二曲线。动辄40%以上的高毛利，为拉升劳动密集型的物业管理服务毛利率水平，做出了不小的贡献。

  滨江服务的5S增值服务，毛利率更是高达71.5%，远超物业管理服务20.7%和非业主增值服务45.9%的毛利率水平。

  滨江服务的5S增值服务包含优家服务、优居服务及优享生活服务三大类业务。其中优家服务，包括一手及二手物业销售、租赁代理服务、车位及储藏室服务；优居服务，包括家装服务，为客户提供定制硬装、软装服务，同时为客户提供设施设备更换升级服务以及维修；优享生活服务，包括居家生活服务。

  不过，在今年上半年，滨江服务的5S增值服务收入却出现缩水，较去年同期下降6.6%。管理层在业绩会上坦言，5S增值服务业务下降，主要是上半年车位及储藏室销售量下降所致，以及疫情一定程度的影响。

  5S增值服务收入下滑，从而导致该业务板块毛利的消减，也致使三大细分业务板块，毛利率在微增和持平的情况下，整理毛利率依旧微降1.5个百分点。

  不过，其增值服务的细分业务并非全线收缩，其中优居服务收入同比激增442.6%。管理层认为，5S增值服务虽然受到了阶段性的影响，其本身的业务逻辑、商业模式、可持续发展的路径没有受到本质影响。

  肉都在锅里

  滨江服务往期派息率是其一大亮点，据管理层介绍，往期一般在60%，最高可达到70%的派息率，不过今年中期却没有宣派股息。

  对于投资者关注的派息问题，管理层在提问环节前，就主动进行了解答，“董事会建议此次中期不派息主要是考虑源泉税的问题，源泉税会因为分红而产生，目前是有合法的申请优惠的途径，公司也在积极的与税务相关部门争取优惠，如果届时成功申请下来，会对净利润有正面的影响。”

  为了进一步打消投资者疑虑，滨江服务董事会秘书钟若琴补充道，“不管今年是否能够申请到优惠，都不会改变董事会既定的分红政策，即年度分红率不低于50%。”

  对此，不少投资者表示理解，并颇为通透地在网上留言称：“肉都在锅里。”今年上半年，滨江服务现金及现金等价物实现正向增长，取得11.62亿元，同比增加了28.32%。

  上半年，滨江服务还拓展了新的收入来源，即土地管理服务，该项服务收入取得859.1万元，占物业管理服务总收入的1.6%。

  另一方面，滨江服务下半年增长预期向好，上半年其合约负债达到了5.55亿，较去年同期激增286.21%，其中仅5S增值服务的预收款就达到了2.33亿元，同比增长了831.19%。

  展望下半年的公司情况，朱立东表示，努力创新5s增值服务的内容和范围，力争完成年初提出的拓展面积、营业收入以及经营利润不低于40%增长的目标。